（2017）鄂0202民初151号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-07-13
案件名称
黄石市华迅房地产开发有限公司与杨鼎商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市黄石港区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄石市华迅房地产开发有限公司,杨鼎
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初151号原告：黄石市华迅房地产开发有限公司，住所地黄石市武汉路96-6号，统一社会信用代码91420200793259169A。法定代表人：廖贡黎，总经理。委托诉讼代理人：敖英姿、马云，湖北太圣律师事务所律师。被告：杨鼎。原告黄石市华迅房地产开发有限公司与被告杨鼎商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用普通程序于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告黄石市华迅房地产开发有限公司委托诉讼代理人敖英姿到庭参加了诉讼，被告杨鼎经本院传票传唤未到庭，本案按缺席审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认黄石市武汉路193号摩尔城2栋1单元二层2211室商品房的房屋所有权及国有建设用地所有权归原告所有；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月25日，原、被告签订《黄石市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于黄石市黄石港区武汉路193号摩尔城2栋1单元二层2211室商品房，合同总价款为1641588元，其中820000元办理银行按揭贷款，同时还约定，因出卖人对买受人的按揭贷款承担连带保证责任，若买受人没有按借款合同约定履行还款义务，出卖人代为履行还款义务，出卖人由此取得对该商品房的优先受偿权，买受人同意在收到出卖人书面通知约定的期限内向出卖人履行还款义务，期限届满未履行的，则视为买受人同意将该商品房直接用于抵偿所欠债务，由出卖人所有，若买受人的上述违约行为发生在其收楼入住后，买受人必须在出卖人书面通知的期限内迁出，并将该商品房完好交还给出卖人。2014年8月25日，原告为被告贷款向中国银行股份有限公司黄石分行交通路支行出具《不可撤销连带责任担保函》，2014年9月16日，被告与该行签订《个人商业用房贷款合同》，约定向银行贷款820000元用于支付购房款，该款项直接支付至原告账户，贷款期限为120个月。合同签订后，银行按约将820000元支付至原告账户，因被告从2016年8月起未依约偿还贷款，银行多次向被告催讨无果，后要求原告履行连带担保责任。原告被迫分别于2016年9月1日、10月31日垫付贷款利息12678.18元、12527.49元。因被告严重违约，2016年11月30日，中国银行股份有限公司黄石分行交通路支行宣布贷款提前到期，直接扣划原告银行存款810920.83元用于清偿被告的全部贷款本息。原告通知被告偿还垫付的贷款本息，但被告不予理会。原告故而诉诸法院。原告为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据材料：证据一，《黄石市商品房买卖合同》。证明原、被告存在商品房买卖合同关系。证据二，《个人商业用房贷款合同》、不可撤销连带责任担保函。证明被告向中国银行股份有限公司黄石分行交通路支行贷款820000元，原告承担阶段性连带担保责任。证据三，借款催收通知函、宣布贷款提前到期通知书、贷款还款回单、客户借记回单。证明因被告逾期还款，银行宣布贷款提前到期，原告按约定代被告偿还了贷款本息。证据四，债务履行通知书、邮寄单。证明原告向被告发出了债务履行通知书，但被告未按约定履行还款义务。证据五，房地产估价报告书。证明房屋价值为1300400元。被告杨鼎未向本院递交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，放弃了庭审过程中的相关权利。本院对原告提供的证据一、二、三、四因系原件或与原件核对无异，证明的内容与本案事实有关联性，证据的形式合法，内容真实，证据之间能够相互印证，予以确认；对原告提供的证据五与本案没有关联性，不予确认。经审理查明，2014年7月25日，原告与被告签订一份《黄石市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于黄石市黄石港区武汉路193号摩尔城1号、2号商业楼1单元二层2211室（房屋权属登记证地址：黄石市黄石港区武汉路29号1号、2号楼2211室）房屋一套；建筑面积为62.64平方米，房屋单价为每平方米26206.7元，房屋总价为1641588元；被告按贷款方式支付购房款，在签订合同当日付清首付款，且在合同签署7个工作日内提供完整的贷款资料，不足部分房款在银行同意放贷之日起7日内补齐；原告应于2015年12月30日前将符合交房条件的房屋交付被告使用。双方还在合同附件中约定，因原告在该商品房取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》之前对被告的按揭贷款向按揭银行或公积金承担连带保证责任，若被告没有按借款合同的约定履行还款义务，原告按按揭银行或公积金要求代为履行还款义务，原告由此取得对该商品房的优先受偿权，被告同意在收到原告书面通知约定的期限内向原告履行还款义务，期限届满未履行的，则视为被告同意将该商品房直接用于抵偿所欠债务，由原告所有，此后原告有权进行任何处置，所有一切收益与被告无关，被告无权要求原告退还已付的房款（包括已供楼本息）和出卖人因处理该商品房超出代偿债务额的收益。在签订此合同之前，被告已于2014年6月29日支付购房款100000元，在签订合同当日，被告支付购房款721588元。2014年9月16日，被告与中国银行股份有限公司黄石分行交通路支行签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定，被告向银行贷款820000元，借款期限为120个月，贷款用途为被告购买摩尔城2号商业楼1单元2层211号商铺，商铺建筑面积为62.64平方米，购房总价款为1641588元，被告采用按月等额本息还款法偿还借款，被告同意并授权贷款人将全部贷款划入被告指定的售房人的结算账户，即开户行：中国银行交通路支行；账户名称：黄石市华迅房地产开发有限公司摩尔城14-026监管专户；账号：57×××14，如被告未按期归还贷款本息，银行有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并终止或解除本合同及要求保证人承担保证责任。原告作为该笔借款的保证人，于2014年8月25日向中国银行股份有限公司黄石分行交通路支行出具不可撤销连带责任担保函，为被告在该行的820000元借款提供连带保证责任，担保范围为借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金及实现债权的费用，担保期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。借款合同签订当日，中国银行股份有限公司黄石分行交通路支行向合同约定的原告监管账户上汇款820000元。被告付清全部购房款后，原告按约向被告交付了房屋。2016年9月26日，中国银行股份有限公司黄石分行交通路支行向原告送达一份借款催收通知函，主要内容为，因借款人杨鼎已逾期偿还借款本息共计12662.78元，杨鼎的行为已构成违约，银行将按不可撤销连带责任担保函的约定向原告进行追索。2016年9月30日，原告代被告向银行偿还借款本息12678.18元。2016年10月18日，中国银行股份有限公司黄石分行交通路支行向被告下达了宣布贷款提前到期通知书，要求被告在2016年10月28日前偿还全部贷款本息815750.09元。2016年10月31日，原告代被告偿还贷款本息12527.49元。2016年11月30日，中国银行股份有限公司黄石分行交通路支行向原告送达了宣布贷款提前到期通知书，要求原告对被告的全部借款本金803265.3元、利息7571.33元、罚息84.28元共计810920.91元（截止至2016年11月30日）承担连带保证责任。该行并于当日分两次从原告银行账户中划款12387.63元和798533.28元共计810920.91元。在此之前即2016年11月8日，原告按合同约定地址向被告邮寄一份债务履行通知书，主要内容为：要求被告在2016年11月20日前向原告偿还代付的25205.67元，向银行偿还贷款本息815750.09元，并告知如被告未按期偿还原告代付款及银行贷款，则原告将按约定将商铺直接用于抵偿所欠债务，商铺归原告所有。但被告至今未偿还以上款项。本院认为，原告与被告签订《黄石市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规效力性禁止性规定，是合法有效的。双方已形成买卖商品房的法律关系，原告已按约履行了向被告交付黄石市黄石港区武汉路29号1号、2号楼2211号房屋的义务，被告虽然按约履行了支付全部购房款1641588元的相应义务，但其向中国银行股份有限公司黄石分行交通路支行借款的820000元购房款未按约定偿还，致使银行提前宣布贷款到期，并于2016年11月30日将该笔借款的保证人即原告账户上的810920.91元直接予以扣划，用于偿还被告的借款。在此之前，原告已分别于2016年9月30日、2016年10月31日代被告向中国银行股份有限公司黄石分行交通路支行偿还借款本息12678.18元和12527.49元，故原告共为被告偿还借款本息836126.58元，原告已按约承担了保证责任。因原、被告双方在购房合同中约定，若被告没有按借款合同的约定履行还款义务，原告按按揭银行或公积金要求代为履行还款义务，原告由此取得对该商品房的优先受偿权，被告同意在收到原告书面通知约定的期限内向原告履行还款义务，期限届满未履行的，则视为被告同意将该商品房直接用于抵偿所欠债务，由原告所有。而被告在原告发出书面通知后未在约定的期限内履行还款义务，原告据此约定即享有了位于黄石市黄石港区武汉路29号1号、2号楼2211号房屋的所有权。原告的诉讼请求符合事实和法律依据，故本院予以支持。虽然原告取得了诉争房屋的所有权，但被告已实际支付了全部购房款1641588元，根据公平交易原则，原告应将扣除代被告偿还的借款本息836126.58元剩余的购房款返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认位于黄石市黄石港区武汉路29号1号、2号楼2211号房屋的所有权及土地使用权归原告黄石市华迅房地产开发有限公司所有。案件受理费100元，由被告杨鼎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币100元，款汇湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长 周雷刚人民陪审员 傅靖宏人民陪审员 李乔乔二０一七年六月十四日书 记 员 肖 君 来源：百度“”