（2017）内0102民初1728号

裁判日期: 2017-06-14

公开日期: 2017-11-10

案件名称

张劼与内蒙古长融房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

呼和浩特市新城区人民法院

所属地区

呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张劼,内蒙古长融房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0102民初1728号原告：张劼，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：罗晓飞，男，汉族，1973年4月3日出生，与原告张劼系夫妻关系。被告：内蒙古长融房地产开发有限公司。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旦，慧聪律师事务所律师。原告张劼诉被告内蒙古长融房地产开发有限公司(以下简称长融公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩宇公开开庭进行了审理。原告张劼的委托诉讼代理人罗晓飞，被告长融公司的委托代理人李昕睿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张劼向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋入住手续并及时办理产权登记手续；2、判令被告向原告出具购房发票；3、判令被告向原告支付违约金65523.69元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年8月12日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，按照合同约定：原告向被告购买水岸小镇1A座3单元1902号，并一次性交付购房款388634元，被告应当于2012年6月29日将房屋交付原告使用。但时至今日，被告仍拒绝向原告方交付房屋，并不予开具购房发票。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1项（2）之规定，自2012年6月30日起算，至2014年1月13日，共计562天，被告应按日向原告支付购房款万分之三的违约赔偿65523.69元。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告长融公司辩称，1、违约金过高，应当按照租金标准降低；2、被告通知原告进行收房，原告拒不收房的责任应当自己承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月12日，原告与被告长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇1A座3单元1902室，建筑面积112.16平方米，房屋总价人民币388634元。合同约定：出卖人应当在2012年6月29日前交房。原告按照约定支付了购房款，被告长融公司未按照合同约定时间交付房屋。另外，双方在合同中约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；4、施工中遇到异常恶劣天气，地震等不可抗力原因的；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条同时约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，原告依约向被告长融公司支付了购房款。双方对于收房未达成一致意见，原告未收房。另查明，长融公司委托内蒙古公鉴房地产估价有限公司对其开发建设的位于××区的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2016年12月14日出具《房地产估价结果报告》，结论为：以2016年12月10日为时间点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.58元、11-21层每天每平方米0.59元、22-25层每天每平方米0.60元、26层每天每平方米0.57元。以上事实有商品房买卖合同、收据、政府文件、评估报告、当事人陈述等加以证明，本院予以采信。本院认为，原告与被告长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。原告按合同约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定日期将房屋交付原告，构成违约，应承担违约责任；被告认可现房屋已具备交付条件，故对原告请求被告立即为原告办理房屋入住手续的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告为原告办理产权登记手续的诉请，根据双方合同约定，被告应在房屋交付使用后180日内办理产权登记手续，现双方对于房屋未交付，原告可在房屋实际交付后另行主张自己的权利，本案不予处理；对于原告请求被告出具购房发票，因双方的合同中对于办理发票未作约定，根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，未按规定开具发票的，是属于违反发票管理法规的行为，应由税务机关责令限期改正，没收其非法所得，可并处罚款，原告请求履行开具发票义务应属于税务部门的行政职权范围，其产生的法律关系系行政法律关系，依法不应由人民法院主管，故本院不予支持。本案的争议焦点为：一、违约金的具体起止时间，被告长融公司是否代原告交纳了部分物业费和暖气费，可否折减被告的违约责任；二、被告长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的被告长融公司的免责事由；三、原告与长融公司的合同中约定的违约金是否过高。关于争议焦点一，违约金的具体起止时间，被告长融公司是否代原告交纳了部分物业费和暖气费，可否折减被告长融公司的违约责任。依照双方之间的合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面通知买受人办理交付手续并签署交接单，被告未向本院提交证据证明其按照合同约定通知原告接收房屋，原告认可被告于2016年10月13日通知原告收房，原告按照被告通知其他业主的时间请求违约金的自2012年6月30日起至2014年1月13日，符合法律规定，本院予以支持。没有证据证明其代原告交纳任何费用，故被告的该项抗辩理由本院不予采纳。关于争议焦点二，被告长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由。被告抗辩水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工及火车东客站市政工程道路建设影响施工，导致工程延期。依据合同中约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，被告可据实予以延期，被告主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日），火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日），合计373天的免责事由，本院予以支持。关于争议焦点三，原告与长融公司的合同中约定的违约金是否过高。对于调整违约金、违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定可知，我国法律确定的违约损害赔偿责任系以填补损失为基本原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。”鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷，对于出卖人延期交房，直接后果是导致买受人不能按期居住该房屋，则此期间的实际利益损失，以买受人需要租赁房屋居住，所发生的房屋租赁费为替代利益损害赔偿较为符合实际，亦符合日常经验法则的判断标准。综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素。以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。原告购买的房屋为A1栋3单元1902号，建筑面积112.16平方米，《房地产估价报告书》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.59元/天/平方米，故长融公司应向原告支付的违约金为16259元[0.59元/天/平方米×112.16×189天×1.3倍]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告内蒙古长融房地产开发有限公司立即为原告张劼办理房屋入住手续；二、被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张劼逾期交房的违约金人民币16259元；二、驳回原告张劼的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币919元（原告已预交），由被告内蒙古长融房地产开发有限公司负担人民币228元，原告张劼负担人民币691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员　　韩宇二〇一七年六月十四日书记员　　杨婷 关注微信公众号“”