（2017）京03民终6751号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-07-20
案件名称
北京诺龙汇丰商贸有限责任公司、张君与北京澳西物业管理有限公司、北京锐城天地餐饮有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张君,北京锐城天地餐饮有限公司,北京诺龙汇丰商贸有限责任公司,北京澳西物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终6751号上诉人（原审原告）：张君，男，1977年3月21日出生。委托诉讼代理人：元永杰，女，1981年11月30日出生。委托诉讼代理人：党占荣，北京慕公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京锐城天地餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路×号锐城国际大厦×层×号。法定代表人：宋志学，总经理。委托诉讼代理人：马懿，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所实习律师。原审被告：北京诺龙汇丰商贸有限责任公司，住所地北京市海淀区上地十街×号院×号楼×层×室。法定代表人：宋志学，总经理。委托诉讼代理人：马懿，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所实习律师。原审第三人：北京澳西物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路×号×座×号。法定代表人：黄菲，董事长。委托诉讼代理人：龚晓菲，北京市致尚律师事务所律师。上诉人张君因与被上诉人北京锐城天地餐饮有限公司（以下简称锐城公司）、原审被告北京诺龙汇丰商贸有限公司（以下简称诺龙公司）、原审第三人北京澳西物业管理有限公司（以下简称澳西公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初47117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张君及其委托诉讼代理人元永杰、党占荣，被上诉人锐城公司、原审被告诺龙公司之共同委托诉讼代理人马懿、张旻，原审第三人澳西公司之委托诉讼代理人龚晓菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张君上诉请求：对原审判决第一、四、五项没有异议，请求撤销原审判决第二、三、六项，依法改判或发回重审，案件受理费由锐城公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，锐城公司违约，给张君造成巨大损失，我们上诉主张锐城公司应当返还其承诺赔偿的18000元的租金，并装修损失64000元和原材料损失32445元，设备的损失111683元，清运垃圾费用及库房费用8000元。锐城公司辩称：同意一审判决，不同意张君的上诉请求。诺龙公司述称：同意一审判决，不同意张君的上诉请求。澳西公司述称：本案与澳西公司无关。张君向一审法院起诉请求:1、解除我和锐城公司于2014年6月17日签订的《锐城美食广场租赁合同》；2、锐城公司和诺龙公司返还我合同保证金20000元、2016年6月9日至2016年7月16日的租金31360元、收款机押金2600元、门禁卡及VIP卡押金118元，赔偿停业损失128800元、装修损失64000元、设备损失费111683元、清运垃圾费用及库房费用8000元、停业期材料损失32445元；支付我合同违约金65000元；赔偿我律师费5000元、加盟费30000元。一审法院认定事实：2013年3月29日，澳西公司（甲方）和诺龙公司（乙方）签订《锐城美食广场租赁合同》，约定乙方承租锐城美食广场位于北京市朝阳区朝阳路71号锐城国际大厦地下一层。乙方承租美食广场仅限于经营餐饮，未经甲方书面同意，不得擅自更改租赁用途。乙方承诺其租赁甲方美食广场从事经营行为具有一切与经营有关的证照，实行独立经营、独立核算。乙方承担乙方及其分租后的第三方因经营所产生的各项税费、水费及电费等。乙方承诺其租赁甲方美食广场从事经营行为具有一切于经营有关的证据实行独立经营、独立核算。乙方承担乙方及其分租后的第三方因经营所产生的各项税费、水费及电费等。乙方承租美食广场的租赁期限为15年零2个月。自合同签订之日起至起租日止为甲方给乙方的租赁准备期，此期间乙方可以在美食广场办公、带领分租人考察场地与甲方协调美食广场筹备、开业等相关事宜；因乙方办公产生的水电费等由乙方自行承担。美食广场已由甲方进行装修，未经甲方书面同意，乙方不得对其进行大规模装修，仅可对美食广场添置可移除的家具等设施。2013年6月26日，澳西公司（甲方）和诺龙公司（乙方）签订《股权转让协议书》，约定甲方向乙方转让其持有的锐城公司100%的股权。2014年，锐城公司（甲方）与张君（乙方）签订《锐城美食广场租赁合同》，约定乙方承租涉案摊位，租赁用途仅限于经营泡泡火锅项目，乙方承租美食广场的租赁期限为5年，自2014年6月17日起至2019年7月16日止。涉案摊位租金为130000元/年，每两年递增8%。合同履约保证金为20000元。若乙方需提前解除本合同，则需要提前60天向甲方提出书面要求，且甲方无需退还乙方所交纳的履约保证金。若甲方需提前解除本合同，则需要提前60天向乙方提出书面要求，甲方应在扣除应由乙方承担的各项费用及违约金后，将剩余的保证金及乙方多交付的租金无息退还乙方。若甲方根据经营需要提前解除合同，且乙方并未发生导致合同解除的违约行为的，在乙方按照本合同约定腾退房屋并办理退租手续后，甲方向乙方多支付半年租金作为违约金，除此之外乙方不得向甲方主张任何赔偿、补偿。上述合同签订后，张君向锐城公司按照每年130000元的标准支付了至2016年7月16日的租金，并支付了保证金20000元、收款机押金2600元。经询，张君表示同意返还上述物品。并另提交票据、照片及营业流水以证明其经营损失、设备损失及材料损失。另查，2016年6月9日，锐城公司以消防检查为由关门停业整顿，2016年7月26日给各商户发出通知要求各商户于2016年7月29日清理各自档口，将其恢复进场时原貌。2016年7月31日，各商户陆续将所涉及房屋交付给锐城公司。经询，澳西公司称其对于涉案摊位由锐城公司分租知情并认可。庭审中，张君称其摊位于2015年11月被水淹了，当时说好澳西公司给赔偿17000元，锐城公司给赔偿18000元或者选择租金不递增。其选择了租金不递增。现在摊位无法继续使用，故将18000元计算入要返还的租金当中。锐城公司称经核实漏水一事并不存在，其公司也未作出相关承诺。张君另提交投资款3万元收据、授权合同等以证明其加盟费损失。一审法院认为:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，张君与锐城公司签订之《锐城美食广场租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务。在合同履行过程中，锐城公司因故停业整顿，并于之后要求各商户清理各自档口恢复原貌，张君据此要求解除合同，锐城公司对此亦予以认可，故法院判决双方合同解除。合同解除的时间为涉案摊位实际交还锐城公司之日，即2016年7月31日。合同解除之后，锐城公司应当返还张君的保证金及剩余租金，因锐城公司于2016年6月9日即已停业整顿，致使张君无法正常使用涉案摊位，故其应当返还张君自2016年6月9日至2016年7月16日的租金。庭审中，张君表示同意交还锐城公司收款机等，锐城公司应当在收到张君交还的上述物品后返还张君相应押金，具体数额由法院根据张君提交的证据确定。关于张君所主张的停业损失及停业期间的材料损失，缺乏事实依据，且法院已判决锐城公司将停业期间的租金予以返还，故张君该项诉讼请求法院难以支持。关于设备损失费材料损失，因设备及材料张君可自行搬走处理，该项诉讼请求法院难以支持。关于装修费用，法院根据张君提交的证据酌情予以支持。清运垃圾及库房费用，没有相应证据，法院难以支持。关于加盟费损失，法院根据张君提交的证据确定。双方在签订租赁合同后，锐城公司有义务保障张君在遵守合同的情况下连续、稳定地使用涉案摊位进行经营，现该经营行为受到干扰，锐城公司应当承担相应责任，故对张君要求锐城公司依据合同支付违约金之请求，法院亦予以支持。关于张君主张的律师费，没有法律及合同依据，法院难以支持。因现有证据无法证明张君和诺龙公司之间有合同关系，故张君要求诺龙公司和锐城公司承担连带责任的诉讼请求法院难以支持。锐城公司以澳西公司提供的房屋无法通过消防验收为由认为澳西物业对于其和张君的合同无法继续履行负有责任，但该主张不符合合同相对性原则，锐城公司业可基于其与第三人之间的合同关系对此另行主张。据此，一审法院于2017年2月判决如下：一、张君与北京锐城天地餐饮有限公司就位于北京市朝阳区朝阳路71号锐城国际大厦地下一层美食广场西点区火锅号摊位所签订的《锐城美食广场租赁合同》于二〇一六年七月三十一日解除；二、北京锐城天地餐饮有限公司于判决生效后七日内返还张君保证金二万元、租金一万三千一百七十八元；三、北京锐城天地餐饮有限公司于判决生效后七日内支付张君违约金六万五千元、装修损失二千五百元、加盟费损失三万元；四、张君于判决生效后七日内将收款机交还北京锐城天地餐饮有限公司；五、北京锐城天地餐饮有限公司于收到上述物品后七日内返还张君收款机押金二千六百元；六、驳回张君的其他诉讼请求。一审案件受理费4355元，由张君负担3201元（已交纳），由北京锐城天地餐饮有限公司负担1154元（于判决生效后七日内支付给张君）。二审审理期间，张君提交视频及录音文字整理稿一份，补偿协议一份，证明张君要求的1.8万租金有合理依据。销售单、配货单，银行支付记录、微信支付记录、发票、收据、线路图等相关材料一份，证明张君存在材料设备损失、原材料损失以及装修损失；照片一份，证明撤离时存在因设备无法移走的损失；医院证明一份，证明张君之妻身体不好，需要马上手术。锐城公司及诺龙公司对视频、录音及补偿协议真实性、关联性均不予认可，称既没有涉及到锐城公司及诺龙公司的内容，也没有锐城公司及诺成公司的签章，对1.8万租金的事实亦不认可；对销售单、配货单，银行支付记录、微信支付记录、发票、收据、线路图、医院证明等相关材料的真实性与关联性亦不予认可。锐城公司提交《锐城美食广场租赁合同》一份，证明张君所称租金无递增没有事实依据；张君称仅在其手中的《锐城美食广场租赁合同》中有对于租金无递增的约定。澳西公司认为张君与锐城公司提交的证据与澳西公司无关。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为:综合双方诉辩主张及证据情况，本案二审的争议焦点主要在于锐城公司应否支付张君1.8万元租金及原审判决锐城公司支付的各项损失赔付数额是否适当。从本案查明事实来看，张君称其摊位于2015年11月被水淹，并与锐城公司协商受偿1.8万元或者选择租金不递增两个解决途径，张君选择了租金不递增。现锐城美食广场停业整顿，张君主张其未享受到租金不递增的优惠条件，请求锐城公司仍按照原协商的第一方案赔偿其1.8万元租金，但就张君主张的上述事实，并无有力证据予以证实，退一步讲，即使如其陈述，因水淹双方曾作出两个方案供张君选择，张君亦已在当时选择了租期内租金不递增的优惠条件，此后时过一年，张君因无法实现该优惠条件要求重新选择1.8万元的赔偿，缺乏事实及法律依据，且本案中张君亦同时对锐城公司违约产生的各项损失提出了相关主张，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。原审法院在判令双方合同解除的情况下，综合考虑本案举证情况、锐城公司过错、履约过程等情况，酌予确定锐城公司应向张君赔偿的各项损失数额并无不当，应予维持。综上，张君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4812元，本应由张君交纳，张君因经济困难，申请免交，经审查，其申请符合条件，本院予以准许。本判决为终审判决。审判长 林存义审判员 万丽丽审判员 杨 夏二〇一七年六月十四日书记员 李延昭书记员 卢园园 来自