（2017）宁0104民初5302号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-08-02
案件名称
刘强与梁立臣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市兴庆区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘强,梁立臣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初5302号原告：刘强,男,1947年2月12日出生,汉族,无业,住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李朝辉，宁夏新中元律师事务所律师。被告：梁立臣,男,1972年2月28日出生,汉族,个体从业人员,住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告刘强与被告梁立臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘强的委托诉讼代理人李朝辉、被告梁立臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，本院依据原告刘强的申请依法冻结被告梁立臣名下位于宁夏回族自治区银川市金凤区某室的房屋产权产籍及土地使用权（保全价值：453905.83元）。原告刘强向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付房屋租金250000元，支付违约金200000元，返还垫付的电费3905.83元。以上合计453905.83元；3.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2014年3月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将自己位于银川市兴庆区某营业房租赁给被告从事经营使用，租赁期限为四年，自2014年6月1日至2018年5月31日止，租金按年支付。合同履行过程中，被告未按合同约定在2016年6月1日前支付原告第三年房屋租金600000元，经原告多次催要，截止2016年底，被告只支付了350000元租金，剩余250000元房屋租金至今未付。为维护原告的合法权益，原告在2017年4月21日向被告发出《通知》，后被告在2017年5月10日搬离房屋，且欠缴电费。经原告多次催交未果，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告梁立臣辩称，一.被告与原告于2016年5月至6月期间多次协商达成一致，原告同意将第三年房屋租金降为450000元，且被告按照双方之间草拟的合同分次按时向原告支付第三年的租金共计350000元，后原告多次到店催促被告交纳房租，致使被告无法正常经营，故被告于2017年4月10日搬离涉案房屋，并于同年5月10日向原告交还房屋钥匙，故被告目前尚欠原告租金40000多元；二.欠付电费3905.83元的事实，被告予以认可；三.合同约定的违约金过高，同时原、被告在签订合同时约定，原告向被告提供借款500000元用于被告对房屋进行装修，但原告后续没有提供该资金致使被告房屋装修半年后完成，是原告违约在先，被告不应承担违约责任。本院经审理认定的事实如下：2007年5月15日，原告与案外人银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定出卖人：银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司，买受人：刘强,出卖人取得位于民族南街东侧土地使用权规划用途为营业，出卖人经审批，在上述地块上建设的商品房为商贸楼，并取得银川市规划和国土资源局出具的建设用地审查通知单及建设用地规划许可证，许可证号为银规土用管字（2005）第039号。2014年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，甲方：刘强，乙方：梁立臣，约定甲方出租给乙方的房屋位于银川市兴庆区某营业房（包括自南向北第1套、第2套、第3套均为上下两层，以及第三层约700平方米左右），该房屋租赁期共肆年，自2014年6月1日起至2018年5月31日止，从本合同签订之日2014年3月20日至2014年5月31日为甲方给予乙方的装修期。该房屋第壹年房屋租金为400000元；第贰年房屋租金为500000元；第叁年房屋租金为600000元；第肆年房屋租金为600000元。乙方应当在2015年3月1日前支付甲方第壹年房屋租金；在2015年6月1日前支付甲方第贰年房屋租金；在2016年6月1日前支付甲方第叁年房屋租金；在2017年6月1日前支付甲方第肆年房屋租金。租赁期间，因使用房屋产生的水费、电费、采暖费、物业费、卫生费等费用由乙方自行承担。租赁期间，乙方存在“逾期支付每年租金超过10日”情形的，甲方有权终止协议，收回该房屋，乙方应按照协议总租金的50%向甲方支付违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。同时，因乙方前期装修存在资金缺口，经甲乙双方协议，乙方向甲方借款500000元用于装修，甲方予以同意，该借款在乙方装修进度完成至80%时，甲方将该借款交付乙方，该借款无息，乙方应当在2015年3月1日前随同第壹年租金一并归还甲方。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告交纳了前两年的租金，对于第三年的租金，被告主张双方之间达成了补充协议，约定第三年的租金变为450000元，但原告对上述情况不予认可，否认双方签订过补充协议。后被告分别于2016年7月11日、2016年8月1日、2016年9月5日、2016年10月10日、2016年11月10日、2016年12月1日分七次向原告支付第三年租金，每次汇款50000元，共计350000元，后被告于2017年4月10日搬离涉案房屋，于2017年5月10日将涉案房屋钥匙交还原告。原告收回房屋后，为被告垫付欠缴使用房屋期间的电费共计3905.83元。故原告诉至法院。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，依法成立并生效，本院予以确认。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，虽然被告主张双方之间达成补充协议将第三年租金变为450000元，但被告未提交有效的书面证据予以证实，原告亦不予认可，故本院不予采信。故依据双方签订的《房屋租赁合同》，第三年房屋租金600000元须在2016年6月1日前支付，但被告在2016年7月11日至2016年12月1日期间，仅通过转账方式向原告汇款350000元，下剩租金再未支付，已构成违约，故原告可以根据合同约定解除该合同，并要求被告支付剩余租金。被告于2017年4月10日搬离房屋，于2017年5月10日将涉案房屋钥匙交还原告，故本院认定原、被告之间的房屋租赁合同于2017年5月10日解除，被告应当以第三年度租金600000元为标准，向原告支付自2016年6月1日至2017年5月10日期间的租金563835元（600000元÷365天×343天），现被告已经向原告支付350000元，故被告应当向原告支付欠付房屋租金213835元。因涉案《房屋租赁合同》已实际解除，故对于原告关于解除合同的诉讼请求，本院不再处理。关于原告主张的违约金问题，合同中约定违约金为协议总租金的50%，现原告主动降低为200000元，但依然过高，被告要求法庭予以调整。按照合同法的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院依法酌定为100000元，被告应向原告支付违约金100000元。原告主张被告返还其垫付的电费3905.83元，因被告对该事实予以认可，故对该诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出原告没有按照合同约定履行提供资金500000元的行为，原告违约在先，被告不应支付违约金的抗辩理由，如被告认为原告存在违约，可另行主张原告承担违约责任，但不能据此作为其不承担违约责任的理由，且被告亦未在法定期间内提出反诉，故对于被告的该项主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告梁立臣于本判决生效之日起七日内支付原告刘强房屋租金213835元及违约金100000元，并返还原告垫付的电费3905.83元，共计317740.83元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费4104元，由原告刘强承担1231元，被告梁立臣承担2873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 马金利二〇一七年六月十四日法官助理 田进花书 记 员 朱 莹附：本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”