（2017）沪01民终3492号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-09-19
案件名称
毛春诉唐嬿华房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毛春,唐嬿华,谷萌,李晨,吴明森,中国农业银行股份有限公司上海长宁支行,尹东,江燕燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3492号上诉人（原审被告）：毛春，女，1962年6月26日生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：杨永胜，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐嬿华，女，1955年5月4日生，台湾居民，暂住上海市长宁区。委托诉讼代理人：杨楠，北京市中咨律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：黄贞凤，北京市中咨律师事务所上海分所律师。原审第三人：吴明森，男，1956年3月7日生，台湾居民，暂住上海市长宁区。委托诉讼代理人：秦嘉奎，北京市中咨律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：孟铭，北京市中咨律师事务所上海分所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司上海长宁支行，住所地上海市长宁区定西路998号。负责人：徐立，行长。委托诉讼代理人：王钰帜，该支行职员。原审第三人：尹东，男，1976年1月18日生，汉族，住上海市徐汇区。原审第三人：江燕燕，女，1974年6月28日生，汉族，住上海市徐汇区。原审第三人尹东、江燕燕之共同委托诉讼代理人：谷萌，北京大成（上海）律师事务所律师。原审第三人尹东、江燕燕之共同委托诉讼代理人：李晨，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人毛春因与被上诉人唐嬿华、原审第三人吴明森、中国农业银行股份有限公司上海长宁支行（以下简称长宁支行）、尹东、江燕燕房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初23196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。毛春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回唐嬿华在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同真实合法有效。系争房屋具有合法的全部交易手续，且完成过户登记，房屋交付且付清了房款。被上诉人没有提交相反证据故不能推翻合同的有效性。上诉人基于合法有效的合同取得房屋所有权，并依法出售给了原审第三人尹东、江燕燕，故上诉人与原审第三人尹东、江燕燕的买卖合同亦属有效。唐嬿华辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。原审第三人吴明森述称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。原审第三人长宁支行述称，上诉人与被上诉人的买卖合同纠纷不影响银行抵押权，对于其他不发表意见。原审第三人尹东、江燕燕述称，不同意上诉人的上诉请求。唐嬿华向一审法院起诉请求判令：1、确认唐嬿华、毛春2009年5月8日签订的关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）的房地产买卖合同无效；2、毛春协助唐嬿华将系争房屋产权恢复至唐嬿华名下，并向唐嬿华返还系争房屋；3、毛春撤销设立在系争房屋上的两项他项权证201104011XXX（债权人为尹东）、200904017XXX（债权人为长宁支行）4、尹东、江燕燕共同向唐嬿华返还系争房屋。一审法院认定事实：唐嬿华与吴明森系夫妻关系，尹东与江燕燕系夫妻关系。上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋产权原登记在唐嬿华名下。2009年1月8日，吴明森与毛春签订《房地产借款再抵押合同》，由吴明森向毛春借款33万元，借期2个月，自2009年1月9日至2009年3月9日。吴明森以其坐落于上海市XX路XX弄XX号3层房屋作为抵押。2009年1月22日，吴明森与毛春又签订《房地产借款再抵押合同》，由吴明森向毛春借款53万元，借期2个月，自2009年1月9日至2009年3月9日。吴明森以其坐落于上海市XX路XX弄XX号3层房屋作为抵押。上述两份合同均由上海市长宁区公证处进行公证，一审审理中，双方均确认借款总金额合计为53万元。上述53万元借款在到期后已偿还。2009年5月4日，吴明森又与毛春签订《房地产借款再抵押合同》，由吴明森向毛春借款130万元，借期3个月，自2009年5月4日至2009年8月4日。吴明森以其坐落于上海市XX路XX弄XX号房屋作为抵押。上述合同签订后,双方之间并未实际发生130万元的资金往来。2009年5月8日，吴明森代理唐嬿华（卖售方、甲方）与毛春（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定，甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积301.3平方米，转让价款为1,030万元，甲方于2009年7月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认，在2009年7月1日前共同向房地产交易中心办理过户手续；附件三付款协议约定：1、乙方于2009年5月12日直接支付给甲方部分首付款100万元，5月19日前直接支付给甲方部分首付款100万元，5月26日前直接支付给甲方120万元，如此共同构成首付款320万元；2、上述款项专项用于甲方归还房屋上现有抵押贷款及抵押注销手续；3、甲方同意乙方通过贷款向银行申请贷款700万元支付第二期房价款；4、乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由银行代为乙方支付；5、甲方收到第二期房价款后2日内，甲乙双方对该房屋进行验看清点，甲方将房屋交付乙方，乙方向甲方支付房屋尾款10万元，并约定了违约责任。2009年5月15日，吴明森银行账户入账200万元，5月16日该账户支取200万元，收款人为案外人刘某1，刘某1收到上述款项后又如数转给毛春。2009年5月19日，毛春向吴明森在中国建设银行的银行账户转存100万元，2009年6月9日，吴明森开具本票100万元给毛春。2009年6月11日，毛春账户向吴明森账户转账20万元，同月17日，吴明森从其账户内提取现金199,999元。经查明，上海A有限公司工商登记信息显示毛春和刘某1均为该公司股东。2009年5月25日，系争房屋设定他项权利证，他项权利人为毛春，债权金额为130万元，设定日期为2009年5月4日至8月4日。2009年6月10日他项权利证被登记注销。2009年6月30日，毛春与长宁支行签订《个人住房抵押借款合同》，以系争房屋作为抵押向长宁支行贷款700万元。2009年8月20日，长宁支行向毛春银行账户分期扣款34,041.17元，自2009年9月20日起的每月20日，中国农业银行分别向毛春银行账户分期扣款各40,509.17元；2011年1月20日，中国农业银行向毛春银行账户分期扣款41,012.53元，自2011年2月20日起的每月20日，中国农业银行分别向毛春银行账户分期扣款各41,673.35元；2013年1月20日，中国农业银行向毛春银行账户分期扣款42,768元，自2013年2月20日起的每月20日，中国农业银行分别向毛春银行账户分期扣款各42,093.17元。2009年8月13日，Z出具贷款清偿证明给唐嬿华，系争房屋原设定的唐嬿华个人按揭贷款348万元于2009年8月4日全部清偿。2009年9月14日，吴明森银行账户存入265万元。2009年8月24日POS机签购单显示，毛春向徐汇财政局刷卡705,598.92元，当日，上海市财政局出具契税缴款书（代完税证）人民币309,900元给毛春，上海市财政局出具税收通用缴款书计人民币396,598.92元给唐嬿华。次日POS机签购单显示，毛春向徐汇财政局刷卡9,870.60元，上海市财政局出具契税缴款书（代完税证）人民币9,870.60元给毛春。上述费用总计715,469.52元。2009年8月24日，吴明森通过银行转账至毛春账户569,994元。此后，毛春与吴明森在对账过程中确认2009年8月25日吴明森借毛春145,475.69元。上述两笔金额总计715,469.69元，与毛春实际支付的款项仅相差0.17元。2009年9月7日，系争房屋产权核准登记至毛春名下，并设立以长宁支行为抵押权人、债权数额700万元的抵押登记。2009年9月18日、10月19日、11月23日，吴明森通过吴某账户向毛春农行还贷账户分别转账各40,509.17元。2010年1月9日，毛春出具收据,内容为，“收吴明森40,600元用于房贷费用，2009年12月20日（应付款）”。2009年8月24日及之后，唐嬿华支付系争房屋2009年8月至2010年3月的物业管理费及2010年1月前的清洁费、2009年11月的电费。一审审理中，唐嬿华、吴明森、毛春均确认，2010年1月前的贷款由唐嬿华、吴明森代毛春归还。2010年1、2月间，唐嬿华、吴明森将系争房屋交由毛春使用。2009年10月24日，吴明森与毛春签订股东合作协议书，共同出资受让上海B有限公司100%的股权。协议书注明毛春的曾用名为刘某2。2009年12月24日，毛春至上海市徐汇区房地产交易中心申请补办产证，2010年2月5日,毛春获得补发的系争房屋房地产权证。2011年10月20日，毛春（卖售方、甲方）与尹东（买受人、乙方）签订《上海市房屋买卖合同》，约定，甲方将系争房屋以1,018万元价格出售给乙方，合同第三条付款方式为：1、乙方在2011年10月31日前向甲方支付100万元履约定金，该定金在房屋产权过户至乙方名下后自动转为房款；2、甲方在收到上述100万元后三日内将房屋交付乙方；3、乙方在2011年11月30日前向甲方支付100万元履约定金，该定金在房屋产权过户至乙方名下后自动转为房款；4、乙方在2011年12月31日前向甲方支付100万元的房款（含乙方在10月已支付的意向金10万元）；5、对于剩余718万元，双方同意按照如下方式支处理：在乙方准备好交易过户条件之后，乙方将甲方应得的最后一笔房款632,938元（718万元-6,547,061.15元）支付给甲方，甲方在收到该部分尾款后一个月内配合乙方完成房屋产权过户手续；本合同签订后，房贷本金和利息开始由乙方实际代为履行偿还义务，因此双方最终可通过转按揭等方式将剩余贷款债务转由乙方承担，以便相互配合完成房屋交易过户手续，而乙方也无需再向甲方支付其他款项；在甲方将房屋交付乙方后，乙方每月应向甲方支付利息（用以归还当月银行房贷利息+632,938.85元的利息），利率现按甲方个人贷款还款单上的利率计，若将来银行房贷利率有调整，上述利息也随之调整，其中632,938.85元的利息计至乙方将该部分房款实际支付给甲方时止，银行贷款利息则计至房屋过户至乙方名下时止，乙方交付房款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。合同第六条双方权利义务中约定，在将来办理产权过户手续时，不管政策是否调整，都由乙方承担过户交易所发生的税费，本合同签订后从2011年10月开始该房屋上现有贷款本金和利息都由乙方代为支付，乙方应保证在每月18号之前将房屋贷款本金和利息汇入甲方指定的账户。第九条特别约定，在本合同签订之前，甲乙双方均已知晓本市住房限售政策，甲方也明知乙方名下有房产故双方目前无法在房产交易中心办理过户手续，因此双方一致同意自本合同签订起50个月内，乙方有权根据自身安排先处置名下现有住房，待乙方具备房屋过户条件后甲方应在乙方发出书面通知后一个月内配合乙方完成本次房屋交易的所有过户手续。若双方在上述50个月内未完成产权过户手续的，除非双方另签署书面终止协议之外，否则本合同将继续履行，且双方交易过户期限重新延长50个月，以此类推，直至本次房屋交易过户手续全部履行完毕。合同附件表明，截止2011年10月20日，系争房屋上应还贷款本息总计为6,547,061.15元。同日，毛春和尹东签订《房地产借款抵押合同》一份，约定毛春向尹东借款550万元，毛春以系争房屋作为抵押房地产，并于当日向交易中心申请办理抵押登记。2011年10月27日，系争房屋上设立以尹东为抵押权人、债权数额为550万元的抵押登记。后毛春将系争房屋交付尹东、江燕燕。2012年1月18日，尹东与案外人签订施工合同，对系争房屋进行了装修，装修完毕后，尹东、江燕燕一家实际居住至今。2011年10月9日、10月28日、10月30日、12月6日、2012年1月6日，江燕燕分别向毛春银行账户转账5万元、50万元、50万元、70万元、30万元，合计205万元。一审审理中，毛春确认收到尹东购房首付款300万元。2013年3月11日，上海C有限公司向上海A有限公司银行转账632,939元，毛春出具收到尹东购买系争房屋的尾款的收据。自2011年10月21日起江燕燕分别向毛春农行贷款账户转账4万余元用于代毛春还贷款，其中10月21日至11月16日转账各41,674元；2012年1月10日转账41,673.35元，2月20日至5月18日转账各43,281.18元，6月19日至11月23日转账各43,282元，12月31日转账计40,000元，2013年1月2日至18日转账计63,282元，2月19日转账42,608元，3月21日-26日转账计42,096元，2013年4月22日至5月17日转账各42,094元。2013年3月20日，毛春（卖售方、甲方）与尹东、江燕燕（买受人、乙方）签订《上海市房屋买卖合同》（以下简称网签版合同），约定甲方以1,236万元的价格向乙方出售系争房屋，双方确认于2013年5月31日前共同至交易中心办理转让过户手续，付款时间、交房时间、违约责任等均为空白。之后，毛春与尹东、江燕燕至交易中心办理房地产交易纳税申报，尹东支付了房屋交易的相关税费。一审审理中，毛春确认仍按照原合同价格1,018万元与尹东交易。2013年4月2日，唐嬿华向一审法院起诉毛春[案号（2013）徐民四（民）初字第1209号]，请求法院判决：1、唐嬿华、毛春签订的关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋的房地产买卖合同无效；2、毛春协助唐嬿华将该房屋产权恢复至唐嬿华名下，并向唐嬿华返还房屋。同时向法院申请财产保全，查封了系争房屋。毛春与尹东、江燕燕间房屋买卖合同因此未办理过户手续。2013年6月,尹东停止代毛春偿还贷款。此后，尹东向一审法院起诉要求毛春支付违约金。（2013）徐民四（民）初字第1209号案件审理过程中，唐嬿华向法院提供2009年9月18日承诺书一份，内容为：“唐嬿华出资购买坐落于上海市XX路XX弄XX号面积301.30平方米别墅一套，此套房屋产权证办理在毛春名下。毛春无任何条件及权利处置此套房屋，一切处置权归唐嬿华所有。七百万元银行贷款每月由唐嬿华缴纳。毛春2009年9月18日。”毛春对该承诺书真实性不予认可，认为不是毛春所写，故申请进行笔迹鉴定。徐汇法院委托华东政法大学司法鉴定中心进行笔迹鉴定，以该承诺书为检材与毛春现场书写的试验样本、2010年1月9日毛春为收款人的收据、字条进行比对。经检验，鉴定单位认为承诺书上所有手写字迹为同一人所写，检材与供对比的毛春样本字迹系非同一人所写。2014年1月7日，唐嬿华向法院申请撤诉。2014年4月，上海市公安局长宁分局刑侦支队因涉嫌诈骗对毛春进行拘留。2014年4月14日，上海市公安局长宁分局刑侦支队一队询问毛春，毛春陈述，2009年1月至5月一共借款350万元给吴明森，其中33万元通过银行转账，其余款项均为现金；2009年5月，吴明森代表唐嬿华与毛春签订系争房屋买卖合同后，毛春于2009年5月15日通过银行转账200万元给吴明森、5月19日通过银行账户转账100万元给吴明森、6月11日通过银行账户转账20万元给吴明森，毛春将购房首付款320万元全部付给吴明森，吴明森拿到首付款后，自己将护照给毛春委托到建设银行大柏树支行还款，毛春从吴明森建行账户转200万元至刘某1建行账户，再从刘某1的建行账户直接将200万元转至毛春的建行账户，当时吴明森在场，手续由毛春办理。2009年5月底左右，吴明森打了一张100万元的银行本票给毛春。2009年6月11日，吴明森委托毛春从吴明森的银行账户里把20万元取出来，随后毛春到吴明森家，吴明森给毛春30万元现金。至此，吴明森欠毛春350万元还清，没有保留借条复印件。毛春另外还借给吴明森60万元现金，以吴明森代毛春还五至六个月的贷款、尾款10万元、系争房屋的水电、物业管理费计35万元左右抵扣，2009年年底至2010年初，吴明森一次性归还现金21万元至25万元，将60万元欠款还清。2014年4月15日,上海市公安局长宁分局刑侦支队一队再次询问毛春。毛春陈述，2010年曾在路边花钱叫人做了笔名为“刘某2”二代身份证，并在浦发银行使用该身份证被银行工作人员发现，后被虹口区公安局处罚款200元，因涉嫌诈骗被公安机关刑事拘留，告知拘留三日。2014年7月25日，上海市公安局长宁分局作出撤销案件决定书。2016年5月18日，唐嬿华、吴明森与尹东、江燕燕签订和解协议，就三方之间一审二审案件自愿达成和解协议如下：一、尹东、江燕燕确认2009年9月18日毛春向唐嬿华出具的《承诺书》系毛春本人签名，并自愿与唐嬿华、吴明森和解结案；二、唐嬿华、吴明森同意尹东、江燕燕以1,236万元取得系争房屋；并认可在尹东、江燕燕支付206万元至银行账户后，与尹东、江燕燕再无其他任何纠纷；三、各方均同意一审的判决结果；四、尹东、江燕燕于本和解协议签订之日，自愿将206万元支付给唐嬿华所指定的银行账户；五、唐嬿华指定中咨律师事务所上海分所之杨楠律师代为监管该资金；至本和解协议完成之日止；六、本和解协议生效之日起二日内，三方须向上海市第一中级人民法院提交撤诉申请，撤销上诉；七、本和解协议一式四份，各方执一份，交上海市第一中级人民法院一份，经各方签字并收到尹东、江燕燕付款后即生效。协议签订后，尹东、江燕燕通过案外人将206万元支付至中咨律师事务所上海分所代管。一审法院另查明，产权人为毛春的系争房屋产证原件和密码条现在唐嬿华、吴明森处。一审法院另查明，毛春向长宁支行贷款700万元，贷款期限自2009年7月29日至2031年7月28日，截止2016年11月30日，已归还本金1,642,374.14元，利息1,992,092.98元，未到期本金为5,357,625.86元。其中，2009年8月20日至2009年12月20日的应还贷款为196,077.85元,吴明森实际向毛春支付款项196,168.68元用于还贷，多付的90.83元毛春愿意返还唐嬿华。2011年9月21日至2013年5月20日的应还贷款为854,629.47元，上述款项由尹东向毛春支付用于还贷。一审审理中，各方当事人均同意，自2017年1月20日的房屋贷款，由尹东、江燕燕支付至毛春账户。一审审理中，毛春申请证人郝某出庭作证。证人郝某陈述，其在报纸上刊登了闲散资金借款的广告，2009年初吴明森因资金需求与其联系，其即介绍毛春向吴明森借款，双方就此相识。唐嬿华原一审中向一审法院提供了吴明森秘书王某2014年7月1日书写的情况说明一份，拟证明2009年9月18日毛春来公司找吴明森，离开后留下《承诺书》和产权人为毛春的系争房屋产证原件，吴明森将这些物品交给她放入保险柜。毛春对该证据不予认可，认为证人应当出庭作证，并向一审法院提供王某于2014年12月26日书写的情况说明的公证文书一份，证明王某自认2014年7月1日书写的情况说明并非其真实意愿，内容与真实情况不符合。原二审中,证人王某出庭作证,称其为向吴明森索要拖欠的工资,在未受到胁迫的情况下按吴明森的授意抄写了2014年7月1日的情况说明,该说明的内容不属实,实际情况为其听说系争房屋已经卖给了毛春。原二审中，毛春又申请证人牛某、岑某出庭作证，分别证明其听说系争房屋卖给了毛春及毛春曾在吴明森家中过夜。对此，一审法院认为，证人王某到庭证实2014年7月1日书写的情况说明不真实，故该院对此说明不予认定。两名证人与房屋争议双方均系普通朋友，其听说的房屋交易信息并不能单独作为判断双方之间真实交易情况的依据，仅能作为辅助证据进行参考。一审审理中，毛春向一审法院出示中国工商银行个人业务凭证单一份，该单据载明的日期为2009年11月3日，借：户名：吴明森；贷：户名：毛春；转账金额120万元。该个人业务凭证单复印于A4纸正中偏上位置，凭单左右两侧及下方空白处由毛春书写大量文字，字体较小且书写格式紧凑，主要内容为吴明森确认欠毛春350万元，并以首付款320万元冲抵还债。凭单下方的文字相对上方的文字字体及间隔均较大，符合正常的书写习惯，且均向右侧缩进数厘米，内容为：“收吴明森120万元，经吴明森同意毛春卡划入张某工行卡上，此款只作流水账之用途。”此文字后继续书写“截止2009年11月13日吴明森尚欠毛春人民币120万元正”，该行文字又向左侧突出数厘米，文字右侧有吴明森的签名。吴明森确认其签名时仅有毛春书写“收吴明森120万元，经吴明森同意毛春卡划入张某工行卡上，此款只作流水账之用途。”这三行字,其余内容均系毛春事后添加。一审庭审中，毛春确认除吴明森签名以外的字均由毛春分两次书写。一审法院认为,上述字据的内容均由毛春一人书写,且非一次形成。字据上下文字体大小、间距、格式均不同，书写方式也不符合常理，证据形式上存在诸多疑问，故一审法院对此份证据材料不予认定。一审审理中，毛春向一审法院提交个人转账回单一份，用以证明毛春于2010年6月3日11:04时向吴明森支付了合同尾款10万元。唐嬿华为反驳毛春的上述主张，向一审法院提交了吴明森上述收款账户的流水明细账单及相应的存取款凭条若干，凭条显示毛春于11:04时向吴明森账户转账10万元，同日11：06时及11:55时，分别取出49,000元，次日取出2,000元,取款凭条上客户签名栏显示的姓名为吴明森。经一审法院审查，吴明森的上述账户取款凭条及本票申请凭条中客户签名栏一项，多次出现毛春的签名。一审法院认为，合同是双方当事人意思表示一致的体现，依法成立的合同，才对当事人具有法律约束力。本案争议焦点为唐嬿华与毛春所签系争房屋买卖合同的真实目的是否为非法获取银行贷款，而非房屋交易。首先，从首付款的支付情况分析。系争房屋买卖合同约定，毛春需向唐嬿华支付首付款320万元用于唐嬿华归还房屋上原有的抵押贷款。但上述首付款中的300万元，进入吴明森账户后即转回毛春账户，剩余的20万元，毛春亦向公安机关供述吴明森已经以现金方式向其归还。毛春辩称，上述款项的转出是吴明森用于归还2009年4、5月间的现金借款350万元。但毛春对上述350万元的借款既未提供证据，又不能说明资金来源,亦不能描述交付350万元现金的详细经过。相反，2009年1月、5月，毛春与吴明森之间发生的3笔金额共计183万元的借款，均订立了详细的借款合同，其中的两份合同还进行了公证，故毛春关于其在2009年4、5月间向吴明森出借现金350万元的辩解，一审法院难以采信。毛春实际并未支付上述320万元首付款,700万元贷款发放后，亦被用于偿还系争房屋上原有的银行贷款。可见，毛春与唐嬿华之间关于房屋买卖的款项支付并不真实，双方之间并无买卖房屋的真实意思表示。此外，因毛春与吴明森之间存在持续性的多笔款项往来，吴明森的上述账户取款凭条及本票申请凭条中客户签名栏一项，亦多次出现毛春的签名，故毛春主张其曾向吴明森支付的10万元，亦难以认定为购房尾款。其次，从交易税费的支付情况分析。交易当日，毛春即支付了买卖双方的所有交易税费，同日，吴明森将上述税费中的大部分转账给毛春。剩余部分的款项，毛春与吴明森在此后的对账过程中亦确认为吴明森的借款，确认的借款金额虽然与实际款项相差0.17元，但确认借款的时间为交易的次日，毛春无法证明在上述日期对于吴明森有其他借款，故一审法院采信吴明森的陈述，确认双方已经约定所有的交易税费均由吴明森支付。最后，从房屋产证原件和密码条的保管来看。毛春辩称上述凭证系其留宿吴明森家中时遗失，但并未对此提供证据予以证明。一审法院认为，房屋产证原件和密码条系表明房屋所有权的重要凭证，毛春将上述材料遗留在吴明森家后，并未就此向吴明森索要，明显有悖常理。故毛春的上述辩解一审法院不予采信。产权人为毛春的房屋产证原件和密码条在唐嬿华、吴明森处，符合虚假房屋交易的特征，表明双方并无真实的房屋买卖意思表示。综上，唐嬿华与毛春关于系争房屋的交易过程有悖常理，既未实际支付首付款，又未按合同约定各自承担相应的税费,房屋产证等材料亦非由登记的产权人保管。双方签订系争房屋买卖合同的真实目的并非房屋交易，而是非法获取银行贷款，故唐嬿华、毛春所签关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋的房地产买卖合同无效。毛春与尹东、江燕燕签订的《上海市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认，双方均应恪守。但毛春因其取得系争房屋的买卖合同无效而无权处分该房屋，尹东、江燕燕亦因未能登记过户而无法适用善意取得制度取得系争房屋，故尹东、江燕燕并不能依其与毛春签订的《上海市房屋买卖合同》取得系争房屋的产权。2016年5月18日，唐嬿华与吴明森、尹东、江燕燕签订和解协议，唐嬿华、吴明森同意尹东、江燕燕以1,236万元取得系争房屋；并认可在尹东、江燕燕支付206万元至银行账户后，与尹东、江燕燕再无其他任何纠纷。一审审理中，毛春亦表示，在尹东、江燕燕付清房款的前提下，同意将系争房屋过户至尹东、江燕燕名下。涉案各方对尹东、江燕燕取得系争房屋所有权已经达成一致，于法无悖，一审法院予以确认。唐嬿华、毛春所签房地产买卖合同无效后,唐嬿华应向毛春返还700万元借款本息,由毛春向长宁支行清偿贷款。鉴于尹东、江燕燕已经将系争房屋装修后入住,且涉案各方均同意将系争房屋过户给尹东、江燕燕，尹东、江燕燕亦愿意按照其与毛春所签《上海市房屋买卖合同》约定的方式，代毛春偿还贷款本息。综上，唐嬿华应向毛春偿还自2009年12月21日至2011年9月20日期间由毛春归还的银行贷款860,509.42元。尹东、江燕燕应向毛春偿还自2013年5月21日至2016年12月20日期间由毛春归还的银行贷款1,762,030.24元。尹东、江燕燕将由律师代管的206万元款项支付唐嬿华，并代毛春偿还剩余的贷款本息，各方当事人配合解除系争房屋上的财产保全措施并涤除抵押后，将系争房屋过户至尹东、江燕燕名下。此外，毛春应向唐嬿华给付尹东、江燕燕向其支付的购房首付款300万元及尾款632,939元。因本案纠纷皆由唐嬿华与毛春间虚假房屋买卖而起，尹东、江燕燕实际已经支付了上述首付款及尾款，上述款项毛春不能给付唐嬿华之风险不应由尹东、江燕燕承担，故上述首付款及尾款的给付不作为尹东、江燕燕取得房屋所有权的前置条件。房屋过户后，相关各方如有其他损失的，可另案提出主张。值得注意的是,因毛春与唐嬿华及尹东、江燕燕先后签订的房屋买卖合同存在12万元差价，而唐嬿华、吴明森与尹东、江燕燕签订的和解协议关于“唐嬿华、吴明森同意尹东、江燕燕以1,236万元取得系争房屋；并认可在尹东、江燕燕支付206万元至银行账户后，与尹东、江燕燕再无其他任何纠纷”的表述，并未考虑到上述差价问题，即尹东、江燕燕按照206万元向唐嬿华补足房款差价后，唐嬿华实际仅取得1,224万元房款。鉴于此和解协议的签订方仅为唐嬿华、吴明森与尹东、江燕燕，目的仅限于解决唐嬿华、吴明森与尹东、江燕燕之间的债权债务关系，其主要内容为双方以尹东、江燕燕向唐嬿华支付206万元后解决房屋归属问题。故一审法院认定尹东、江燕燕仅需向唐嬿华补足206万元即可。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年2月8日作出判决：一、唐嬿华与毛春于2009年5月8日签订的上海市房地产买卖合同无效；二、毛春与尹东签订的上海市房地产买卖合同、毛春与尹东、江燕燕签订的上海市房地产买卖合同有效；三、唐嬿华于判决生效之日起十日内,向毛春偿还2009年12月21日至2011年9月20日由毛春归还的银行贷款860,509.42元；四、毛春于判决生效之日起十日内,向唐嬿华支付其收取尹东、江燕燕的购房首付款300万元及尾款632,939元；五、尹东、江燕燕于判决生效之日起十日内,向毛春偿还2013年5月21日至2016年12月20日由毛春归还的银行贷款1,762,030.24元；六、尹东、江燕燕于判决生效之日起十日内,向中国农业银行股份有限公司上海长宁支行清偿毛春的剩余借款本息（截止2016年11月30日的未到期本金为5,357,625.86元，具体金额以清偿日中国农业银行股份有限公司上海长宁支行出具的实际借款本息为准）；七、尹东、江燕燕于判决生效之日起十日内,向唐嬿华支付购房差价款206万元（该款项现由中咨律师事务所上海分所代管）；八、自判决第五、六项债务清偿后十日内，尹东、江燕燕、唐嬿华、毛春和中国农业银行股份有限公司上海长宁支行共同涤除上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋上设定的两项抵押物权及司法限制；九、自判决第八项抵押物权涤除后十日内，尹东、江燕燕与唐嬿华、毛春依法向不动产登记事务中心办理交易过户申请手续，将上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋的房地产权利人转移登记为尹东、江燕燕，所涉相关费用按国家及本市的有关规定由尹东、江燕燕与毛春各自承担，其中毛春应承担部分由尹东、江燕燕先行垫付。尹东、江燕燕对先行垫付的费用可以向毛春行使求偿的权利；十、驳回唐嬿华的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83,760元，保全费5,000元，合计88,760元（唐嬿华预付），由唐嬿华、毛春各负担44,380元。案件受理费86,600元（尹东预付），由毛春负担。二审中，当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的买卖合同是否系双方真实意思表示，是否存在套取银行贷款之嫌。根据本案所查明的事实，首先，双方签订房屋买卖合同除约定了房屋总价、办理交易过户的时间外，对于付款时间、交房时间、违约责任等均为空白，与正常的房屋买卖行为存在差异。其次，上诉人作为买受方虽然向被上诉人支付了首付款320万元，但该款项中的300万元当即又通过银行转账的方式返还给了上诉人，剩余的20万元，上诉人也在公安机关所作的供述中承认由被上诉人的丈夫以现金方式予以返还，故上诉人亦未按约实际支付首付款。上诉人虽主张上述款项的返还系被上诉人的丈夫用于归还现金借款350万元，但上诉人也未能提供相关证据予以佐证，故一审法院对此未作采信，并无不当。再次，双方签订买卖合同后，上诉人将系争房屋向银行申请购房抵押贷款700万元，贷款发放后实际由被上诉人按约向银行归还贷款。双方虽办理了房屋过户手续，但所有办理过户所需支付的税费等均由上诉人支付后，再由被上诉人的丈夫通过转账方式归还给了上诉人，与买卖合同关于各自承担税费的约定不符；而且办出的房产证原件、密码条等又均由被上诉人保管，房屋一开始也未实际交付，之后虽然由毛春占有使用该房屋，但双方对于为何交由毛春亦存在争议。综合以上分析，一审法院认定双方之间并无真实的房屋买卖意思表示，当属正确，本院予以认同。上诉人虽主张其与被上诉人丈夫之间存在多次借款关系而产生上述的转账行为，但鉴于上诉人也未能就此提供确实有效的证据予以佐证，故本院不予采信。据此，一审法院认定上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的房屋买卖合同无效，当属正确。关于上诉人与原审第三人尹东、江燕燕之间就系争房屋所签订的买卖合同之效力。虽然系争房屋产权当时登记在上诉人名下，且上诉人也通过补办产证的方式持有了该房屋产权证，但上诉人并无处分该房屋的权利。鉴于亦无证据显示，原审第三人尹东、江燕燕在签约时已明知上诉人对于系争房屋无处分权，故上诉人与原审第三人尹东、江燕燕签订的买卖合同应属签约双方的真实意思表示，一审法院据此认定该买卖合同有效，于法有据。虽然签约后，原审第三人尹东、江燕燕实际装修入住系争房屋，但因该房屋产权并未过户至其名下，故其无法基于善意取得而获得系争房屋。现被上诉人考虑到本案纠纷的实际情况，与原审第三人尹东、江燕燕就系争房屋买卖达成和解协议，确认由原审第三人尹东、江燕燕以1,236万元的房价取得系争房屋，并基于原审第三人尹东、江燕燕与上诉人之间的上述买卖合同的实际履行情况，确认原审第三人尹东、江燕燕再向被上诉人支付206万元后，双方再无其他纠纷。而上诉人对于原审第三人尹东、江燕燕在付清全部房款后，由上诉人将房屋产权过户至其名下，亦予以认可。据此，一审法院在上述两份买卖合同效力认定的基础上，结合上述和解协议的相关约定，及本案实际情况所作出的房屋归属、剩余房款的各自结付、银行抵押贷款的归还、抵押权及司法限制的涤除、产权过户等的相关处理意见，于法不悖，尚属合理，本院予以认同。上诉人主张其与被上诉人之间存在真实房屋交易，与事实不符，本院不予采信。综上，一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,129.40元，由上诉人毛春负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年六月十四日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：