（2017）闽0504民初737号

裁判日期: 2017-06-14

公开日期: 2017-09-26

案件名称

黄书强与泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

泉州市洛江区人民法院

所属地区

泉州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省泉州市洛江区人民法院民事判决书（2017）闽0504民初737号原告：黄书强，男，1960年6月7日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：胡杰、苏伟伟，上海柏年（泉州）律师事务所律师。被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。法定代表人：刘庭邻，公司总经理。被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人：王东伟，公司董事长。原告黄书强与被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告黄书强委托诉讼代理人胡杰到庭参加诉讼、被告华祥物业公司、华祥房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄书强向本院提出诉讼请求：1.被告华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金3937.56元，并按年利率24%计算并支付自2015年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为1649.24元；2.被告华祥物业公司支付自2015年7月1日起至2015年9月30日止的租金3937.56元，并按年利率24%计算并支付自2015年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为1411.05元；3.被告华祥物业公司支付自2015年10月1日起至2015年12月31日止的租金3937.56元，并按年利率24%计算并支付自2016年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为1172.85元；4.被告华祥物业公司支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金3937.56元，并按年利率24%计算并支付自2016年4月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为937.25元；5.被告华祥物业公司支付自2016年4月1日起至2016年6月30日止的租金5776.26元，并按年利率24%计算并支付自2016年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为1029.28元；6.被告华祥物业公司支付自2016年7月1日起至2016年9月30日止的租金6301.26元，并按年利率24%计算并支付自2016年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为741.65元；7.被告华祥物业公司支付自2016年10月1��起至2016年12月31日止的租金6301.26元，并按年利率24%计算并支付自2017年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为356.32元（以上金额总计41426.67元）；8.被告华祥房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；9.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月20日，原告与二被告签订《商铺租赁合同》，约定将原告所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）商铺（具体商铺编号及月租金标准详见证据中《商铺租赁合同》）出租给被告华祥物业公司，被告华祥物业公司应按季度向原告支付租金，支付时间为每季度末前支付。被告华祥物业公司逾期支付租金的，每逾期一天按约定的每月租金的千分之一向原告支付滞纳金，被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。签订合同后，原告依约将商铺��租给被告华祥物业公司使用，但被告华祥物业公司并未将应付租金及时交付原告。被告华祥物业公司迟延支付租金的行为已经严重违反《商铺租赁合同》的约定。原告故起诉。被告华祥物业公司、华祥房地产公司未答辩。黄书强围绕诉讼请求提交如下证据：泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、商铺租赁合同、2015年租金暂付款发放时间表、证明等证明其主张。本院认为，华祥物业公司、华祥房地产公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证的权利。黄书强提供的上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：黄书强系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯��华祥店贰层20831号店铺的业主。2013年7月20日，黄书强以出租人的名义与被告华祥物业公司、担保方华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，约定：黄书强（甲方）将上述店铺出租给华祥物业公司（乙方），由华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；前三年租金乙方每月支付1925.42元（税前），第四年至第七年租金乙方每月支付2100.42元（税前）。每年按季度分四次支付，于每季度末前支付；乙方应依据上述合同的约定及时向甲方支付租金;乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，担保方仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，黄书强依约交付商铺，被告华祥物业公司按合同约定支付黄书强租金至2015年第一季度，从2015年第二季度开始未能按时支付租金,被��华祥物业公司于2015年10月12日、12月14日、2016年3月24日、7月15日，分别支付黄书强2015年第二、三、四季度及2016年第一季度租金各1838.7元。2015年11月7日，华祥物业公司出具2015年租金暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，但华祥物业公司并未依约履行义务，未再支付自2016年4月1日起的租金。自2015年4月1日起至2016年12月31日止，华祥物业公司共拖欠黄书强租金：2015年4月1日起至2016年3月31日止为15750.24元［1925.42元/月×3月-1838.7元）×4季］、2016年4月1日起至2016年6月30日止为5776.26元（1925.42元/月×3月）、2016年7月1日起至2016年12月31日止为12602.52元（2100.42元/月×6月），共计34129.02元。华祥房地产公司也未履行保证责任。综上,本院认为,黄书强与被告华祥物业公司、华祥房地产公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示��内容未违反法律法规等强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。虽然双方之前存在按所谓税后租金支付租金的情况，但在本案中华祥物业公司未能举证证明已就本案租金代为缴税，且根据涉案商铺租赁合同的约定，缴税义务应由黄书强承担，故应按合同约定的税前租金计算华祥物业公司所欠租金。本案中，黄书强依据涉案商铺租赁合同的约定主张华祥物业公司拖欠自2015年4月1日起至2016年12月31日止的租金34129.02元，对此华祥物业公司有责任亦有能力举证予以反驳，但在诉讼中华祥物业公司既未予以否认也未提供任何证据进行抗辩，故应视为华祥物业公司认同黄书强的主张，本院予以支持。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向黄书强支付滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，黄书强自愿将滞纳金计算标准调整为以所欠租金为基数按年利率24%计算自各逾期之日起的滞纳金，符合法律规定，本院予以支持。被告华祥房地产公司作为连带责任保证人，根据该合同第七条违约责任的约定，应对华祥物业公司逾期支付租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”及第二十一条第二款：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，应对华祥物业公司所欠的租金及滞纳金承担连带保证责任，但其承担保证责任后，有权向被告华祥物业公司追偿。黄书强要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，本院予以支持。《中华人民共��国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付给黄书强2015年4月1日起至2016年12月31日止的租金34129.02元及滞纳金（以各季度实际所欠租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计算）；二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任，其承担保证清偿责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费836元，减半收取418元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员　　林晓玲二〇一七年六月十四日书记员　　戴宇楠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有��律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以��加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连��责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最��一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。PAGE 来自：