（2017）津02民终3535号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2018-06-24
案件名称
大连万象美物业管理有限公司天津分公司、天津卫华老板电器销售有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连万象美物业管理有限公司天津分公司,天津卫华老板电器销售有限公司,天津万达中心投资有限公司,天津博川瑞达商贸有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3535号上诉人（原审被告）：大连万象美物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河东区津滨大道与泰昌路交口尚东雅园5-1-102号。主要负责人：李传玉，总裁。委托诉讼代理人：王乃彬，男，该分公司总经理。委托诉讼代理人：韦朗杰，天津建嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津卫华老板电器销售有限公司，住所地天津市河东区六纬路与大直沽八号路交口西侧万海大厦23层。法定代表人：刘致群，总经理。委托诉讼代理人：刘娟，女，该公司管理部员工。委托诉讼代理人：刘丽薇，天津天关律师事务所律师。原审被告：天津万达中心投资有限公司，住所地天津市河东区六纬路与大直沽八号路交口西侧万海大厦1708号。法定代表人：齐界，执行董事。委托诉讼代理人：于凯，男，该公司工程部员工。原审被告：天津博川瑞达商贸有限公司，住所地天津市津南经济开发区香港街3号A座405-9号。法定代表人：邢淑艳，董事长。委托诉讼代理人：刘毅，男，该公司经理。上诉人大连万象美物业管理有限公司天津分公司（以下简称万象美物业公司）因与被上诉人天津卫华老板电器销售有限公司（以下简称卫华销售公司），原审被告天津万达中心投资有限公司（以下简称万达投资公司），原审被告天津博川瑞达商贸有限公司（以下简称博川商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2016)津0102民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万象美物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项关于万象美物业公司的协助维修义务以及第三项，发回重审或改判驳回卫华销售公司的相应诉讼请求，一、二审案件受理费由卫华销售公司负担。事实和理由：一审选定的鉴定机构不具备相应的鉴定资质，所做鉴定意见书不能作为认定的依据，且鉴定意见书存在多处错误，万象美物业公司已经依约履行了《物业服务协议》的约定，一审认定未及时提供完善的物业服务没有事实依据。一审认定事实不清，请求二审依法改判。卫华销售公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万达投资公司述称，同意万象美物业公司的上诉请求及理由。博川商贸公司述称，一审委托鉴定合法有效，鉴定意见应被采纳，对于万象美物业公司提出的不同意退还相关物业服务费的主张，与博川商贸公司无关，对此不发表意见。卫华销售公司向一审法院起诉请求：1、判令万象美物业公司、万达投资公司、博川商贸公司按照《暖通专业施工图》、《卧式暗装风机盘管设备表》及相关国家标准、行业标准的规定提供空调供应，对涉案中央空调系统进行维修，并承担相应的费用；维修期间万象美物业公司、万达投资公司、博川商贸公司为卫华销售公司在天津市河东区六纬路与大直沽八号路交口万达中心写字楼其他区域提供办公场所，否则应支付申请人维修期间租赁办公场所的租金损失，因维修事宜给申请人造成停业的，应赔偿卫华销售公司的营业损失；2、判令万象美物业公司、万达投资公司、博川商贸公司退还空调供应不合格期间的物业服务费215139.06元；3、判令万象美物业公司、万达投资公司、博川商贸公司连带赔偿给卫华销售公司造成的损失354284.50元；4、判令万象美物业公司、万达投资公司、博川商贸公司连带赔偿鉴定技术服务费53700元；5、判令万象美物业公司、万达投资公司、博川商贸公司支付律师费5000元；6、本案诉讼费用由万象美物业公司、万达投资公司、博川商贸公司共同负担。一审法院认定事实：2014年12月22日，卫华销售公司与万达投资公司签订《商品房买卖合同》，由卫华销售公司购买万达投资公司开发的天津市河东区六纬路与大直沽八号路交口西侧万海大厦第23层房屋，建筑面积共计1425.99平方米（写字楼办公用房）。2015年1月23日，卫华销售公司与万象美物业公司签订《天津万达前期物业服务协议书》，由该公司对卫华销售公司所购房屋提供物业服务。2015年4月15日，卫华销售公司与博川商贸公司签订《格力空调工程施工合同》，由博川商贸公司对卫华销售公司办公用房内的空调风系统进行改造施工，同日，卫华销售公司给付博川商贸公司工程款总额的30%即11268元。卫华销售公司入住使用后发现中央空调夏季不制冷，冬季不制热。经与万象美物业公司、万达投资公司、博川商贸公司协商未果，成讼。诉讼中，卫华销售公司提出鉴定申请，要求对中央空调不能制冷，办公用房温度过高成因进行鉴定。经一审法院委托上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所进行鉴定，该所出具的鉴定意见为“涉案第23层中央空调存在夏季办公房温度超过室内设计温度的情况。导致夏季室内温过高的原因主要为板式换热器一次侧与二次侧进出冷水温度远高于设计冷水温度，末端风机盘管的冷水流量也没有达到风机盘管技术手册要求的冷水流量值。二次水系统定压点压力为0.52Mpa，远低于施工图设计说明中1.0Mpa的要求，易导致二次侧水管气堵，会造成风机盘管无法制冷。此外，部分房间没有回风口，风系统在办公区域内无法有效循环，且出风口总风量小于风机盘管的高速风量要求，也会导致该房间夏季室内温度无法满足室内设计温度要求。”万达投资公司对该鉴定意见提出异议并聘请专家证人出庭作证，上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所的鉴定人员也出庭接受了质询。另查，卫华销售公司自2015年1月23日至2016年10月22日共计交纳21个月的物业管理费457527.56元。一审法院认为，卫华销售公司与万达投资公司签订的《商品房买卖合同》,系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照协议约定全面履行。万达投资公司应当将竣工验收合格的办公用房交予卫华销售公司使用，其中也应当包括能够正常使用的中央空调。现经鉴定机构鉴定，该中央空调不能正常制冷，造成卫华销售公司无法正常使用，其作为商品房出卖方应当承担及时将中央空调予以维修至能够正常使用的合同义务。万象美物业公司在日常物业服务过程中按照物业服务合同的约定应当对包括中央空调在内的房屋设施予以正常维护保养，在知晓中央空调不制冷后应当及时告知万达投资公司予以维修，并在万达投资公司对中央空调维修期间予以协助并提供方便，防止损失的进一步扩大。根据卫华销售公司接收该房时所填写的“房屋验收表”可知，卫华销售公司接受交付房屋的时间为一月份，尚未到夏季，该空调的制冷功能尚未正式使用，而本案的鉴定机构也仅对该空调制冷效果是否正常进行了鉴定并得出了主要原因为“进出冷水温度远高于设计温度”，“冷水流量值不符合要求”，“二次水系统压力远低于施工设计要求”等鉴定意见，由此可见卫华销售公司的举证责任已经完成。至于该中央空调为何不能正常制冷，是设计问题还是质量问题抑或是安装、操作问题则与卫华销售公司无涉，可以说中央空调能够正常使用是卫华销售公司的唯一要求。因此，为了保护卫华销售公司的合法权益，在目前不能分辨空调不制冷的具体原因的情况下，万达投资公司作为商品房的销售方首先应当承担对该空调及时维修的义务，尽快使其能够正常使用，万象美物业公司应当予以配合协助。在维修期间或因其他原因延迟维修期间，则应当为卫华销售公司提供在该办公楼其他区域内相近的办公场所予以使用或按照同等地段的商用房屋租金指导价格赔偿卫华销售公司损失。关于万达投资公司和万象美物业公司辩称的鉴定机构不具有相应鉴定资质的问题。一审法院认为，首先，该鉴定机构是在各方当事人在场并由法院司法鉴定部门人员主持下，共同抽取的鉴定机构，选取机构的方式方法均符合公开公正公平的原则。其次，万象美物业公司、万达投资公司、博川商贸公司曲解了鉴定申请的含义，“对涉案的中央空调不能制冷、办公用房温度过高的成因进行鉴定”的意思，应当理解为卫华销售公司的办公用房温度过高，空调不能正常制冷，是万达投资公司提供的并由万象美物业公司日常维护的空调质量（运转）有问题导致，还是因为博川商贸公司进行室内风系统改造导致，抑或是卫华销售公司自行使用不当导致。可以说，解决了上述的疑问即可分清当事人之间的责任，也就达到卫华销售公司提起诉讼的目的，而非万象美物业公司和万达投资公司理解的具体是何原因造成空调不制冷问题，而此具体原因影响的是万达投资公司与万象美物业公司之间所负的责任比例，应由该二公司自行解决或另行鉴定得出结论。因此，万达投资公司与万象美物业公司的该项抗辩，一审法院不予采纳。关于该二公司辩称的该鉴定机构所测的数值“明显不合理”，“明显不符合空调及换热器运行原理”一节，一审法院认为，在鉴定人员进行鉴定的过程中，无论是万达投资公司还是万象美物业公司均应保证该空调是在正常运转的状态下，应当打开或关闭的阀门均应使其打开或关闭。一审法院在鉴定人员进行现场鉴定之前多日已经提前告知二公司做好相应的准备工作。如果系因操作问题导致数值不准，其责任也应由二公司共同承担。关于赔偿方式，万象美物业公司在收取了卫华销售公司的物业费用后，未能及时提供完善的物业服务，其应当酌情将部分物业费予以退还，其可待空调不能正常制冷的具体原因得出后，与万达投资公司协商或诉讼解决。关于博川商贸公司的责任，根据鉴定单位出具的鉴定意见“部分房间没有回风口，风系统无法有效循环，出风口总风量小于风机盘管的高速风量要求”，可见博川商贸公司在施工过程中也存在不符合设计要求的情况，其应当承担对不合格部分予以重新改造施工的责任。但同时也应注意到，博川商贸公司毕竟是室内的施工方，即使其施工完全符合设计要求，但由于进入室内的冷风不符合设计要求，仍然不能达到相应制冷效果。由此可见，该中央空调不能正常制冷的主要责任方为万达投资公司。博川商贸公司承担次要责任方式应为对室内施工的不符合设计要求部分进行修复，但因在修复过程中影响卫华销售公司正常经营所造成的损失，应由卫华销售公司与博川商贸公司按照双方的合同约定处理。由于具体时间无法估量，该部分损失可在实际发生后另行主张权利。具体损失分析如下：1、物业费，现自2015年1月至2016年10月两个夏季均造成卫华销售公司未能正常使用中央空调的制冷功能，参照我国相关劳动法规的规定，每年夏季6月至9月为防暑降温期间，在该期间内，使用中央空调制冷功能，为企业员工提供良好的工作环境，是企业应尽的义务，也是物业公司对所服务的企业一项非常重要的服务内容，故该部分物业费用应当予以退还。考虑在夏季提供空调制冷服务是多项物业服务项目中较为重要的内容，一审法院酌情认为卫华销售公司已经缴纳的共计8个月的物业管理费用中的50%即4个月的物业费应当予以退还，经计算为87148.11元；2、卫华销售公司多支出的员工福利，因夏季不能给员工提供舒适的工作环境，为了挽留有离职倾向的优秀员工也为了避免给卫华销售公司公司造成更大的损失，卫华销售公司被迫多支出部分福利及因配备其他降温设备而多支出的电费均应当属于能够预见到的合理损失，但卫华销售公司主张的数额过高，一审法院酌情考虑赔偿50000元。3、关于卫华销售公司主张的技术鉴定服务费53700元，一审法院认为，按照鉴定部门的鉴定意见可以得出中央空调不能制冷的主要原因系“室外系统”，而“室外系统”系由万达投资公司提供，在未能明晰空调“不制冷”的具体原因的情形下，应当由万达投资公司承担70%即37590元的主要责任，博川商贸公司应承担30%即16110元的次要责任。4、关于卫华销售公司主张的律师费损失，根据《天津市律师服务收费标准》的规定，卫华销售公司聘请律师交纳的费用并未违反上述收费标准，一审法院予以支持，万象美物业公司、万达投资公司、博川商贸公司亦应按照上述比例予以赔偿。5、关于卫华销售公司主张该中央空调冬季不能正常制热而导致部分经济损失问题。一审法院认为，由于在该案起诉后选取鉴定部门进行鉴定的时间段为夏季，只能鉴定出夏季制冷是否符合要求。因此，卫华销售公司的该部分损失可待取得相关鉴定结果后另行主张权利。该部分主张，现证据不足，一审法院不予支持。一审判决：“一、本判决生效之日起三十内，被告天津万达中心投资有限公司对原告天津卫华老板电器销售有限公司所有的坐落天津市河东区六纬路与大直沽八号路交口西侧万海大厦23层的办公写字楼附属设施中的中央空调按照“天津万达中心《暖通专业施工图》、《建筑施工图》”及相关国家行业标准规范予以维修至能够正常使用制冷功能，被告大连万达物业管理有限公司天津分公司予以配合、协助；在维修期间或延迟维修期间，由被告天津万达中心投资有限公司为原告提供在该办公楼其他区域内面积不低于原告房屋建筑面积的能够正常使用各种附属设施的办公场所予以使用或按照天津市国土房管局发布的相同时期、相同地段的房屋租金指导价格赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司经济损失至修缮完毕；二、本判决生效之日起三十内，被告天津博川瑞达商贸有限公司对原告天津卫华老板电器销售有限公司所有的坐落天津市河东区六纬路与大直沽八号路交口西侧万海大厦23层的办公写字楼室内部分房间的中央空调“回风口、出风口”按照司法鉴定意见书的要求予以修缮完毕；三、本判决生效之日起十日内，被告大连万达物业管理有限公司天津分公司退还原告天津卫华老板电器销售有限公司2015至2016年度两个夏季期间的部分物业管理费87148.11元；四、本判决生效之日起十日内，被告天津万达中心投资有限公司赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司技术鉴定服务费37590元，被告天津博川瑞达商贸有限公司赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司技术鉴定服务费16110元；五、本判决生效之日起十日内，被告天津万达中心投资有限公司赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司多支出的员工福利损失50000元的70%即35000元，被告天津博川瑞达商贸有限公司赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司员工福利损失50000元的30%即15000元；六、本判决生效之日起十日内，被告天津万达中心投资有限公司赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司律师费损失5000元的70%即3500元，被告天津博川瑞达商贸有限公司赔偿原告天津卫华老板电器销售有限公司律师费损失5000元的30%即1500元；七、驳回原告天津卫华老板电器销售有限公司其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查，2016年9月1日，万象美物业公司的企业名称经核准，由“大连万达物业管理有限公司天津分公司”变更为“大连万象美物业管理有限公司天津分公司”。结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：1、一审法院委托上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所作出的鉴定意见能否被采纳；2、万象美物业公司是否应当履行配合、协助万达投资公司维修中央空调设备的义务；3、万象美物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵，是否应退还相应的物业服务费。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于一审法院的委托鉴定，上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所及鉴定人刘某、吴某均具备物证鉴定（含产品质量分析）的司法鉴定资格，万象美物业公司主张鉴定机构及鉴定人不具备相关鉴定资质的依据不足。对于万象美物业公司就鉴定意见提出的异议，其在一审审理中均已提出，并经一审法院传唤鉴定人出庭予以质询，现该公司未提出新的异议，对其已提出的异议亦未提交新的证据予以证明，据此，本院对万象美物业公司针对鉴定意见提出的质疑不予采信。一审法院委托上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所作出的鉴定意见，鉴定程序合法，鉴定结论客观真实，应予采纳。依据鉴定意见，一审判令万达投资公司对中央空调维修至能够正常使用制冷功能，并无不当，同时判令万象美物业公司予以配合、协助，符合物业服务中约定的物业公司应履行的日常管理服务义务。万象美物业公司拒绝承担配合、协助维修义务的依据不足，本院对此不予支持。对于物业服务是否存在瑕疵，经审查在案事实并询问当事人，万象美物业公司在接到卫华销售公司关于中央空调夏季制冷不达标的反映后，仅采取了召开联系会和测温的方式予以回应，在卫华销售公司不认可测温数据的情况下，未再次核实问题反映的真实性，未积极履行对设施设备日常养护管理的合同义务并以此排除该公司对中央空调不制冷问题的责任，亦未查找制冷温度不达标的客观原因，间接导致卫华销售公司夏季办公区温度接近30摄氏度情况的不合理延续。据此，应当认定万象美物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并已为卫华销售公司正常使用房屋造成一定程度的影响。一审法院在此基础上，酌情判令万象美物业公司返还部分物业服务费，合乎情理，亦不违反合同约定或相关法律禁止性规定，对此应予维持。综上所述，上诉人万象美物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1979元，由上诉人大连万象美物业管理有限公司天津分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军审 判 员 杨宝华代理审判员 孙 静二〇一七年六月十四日书 记 员 马 丽 更多数据：搜索“”来源：