（2017）渝0101民初2243号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-09-21
案件名称
重庆长航金海洋物业管理有限公司与杨德春张辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市万州区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆长航金海洋物业管理有限公司,杨德春,张辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0101民初2243号原告：重庆长航金海洋物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路20、22、24号负1-32层，统一社会信用代码91500103671018180X。法定代表人：王久华，男，汉族，1975年2月8日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：苏建红，重庆合纵律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：程薏璇，重庆合纵律师事务所律师，一般授权。被告：杨德春，男，汉族，1976年3月15日生，住重庆市万州区。被告：张辉，女，汉族，1977年7月1日生，住重庆市万州区。原告重庆长航金海洋物业管理有限公司（以下简称金海洋物业公司）与被告杨德春、张辉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金海洋物业公司的委托代理人程薏璇，被告杨德春到庭参加诉讼，被告张辉经本院传票传唤，无正当理由未庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金海洋物业公司提出诉讼请求：1、被告杨德春、张辉支付原告物业管理服务费4229元，并支付滞纳金5000元（以欠费金额为基数，按照每日千分之三的标准支付滞纳金），共计9229元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与重庆金旭房地产有限公司依法签订《前期物业合同》，被告购买房屋时开发商公告了该合同。被告接房时办理了入伙手续，故其对物管公司及收费标准是明确的。但被告自2011年7月至2015年9月期间，共欠缴物业管理服务费及滞纳金共计9229元，期间经原告多次催收，被告仍不履行缴费义务，原告向法院提起诉讼，请求依法判决。被告杨德春辩称，原告在提供物业管理服务期间，因管理不善导致小区消防设施不完善、消防通道被堵、车辆乱停乱放及撤场后不及时交付资料、房屋漏水、装修保证金未退等问题，请求法院驳回原告诉讼请求。被告张辉未发表答辩意见。经审理查明，2009年9月24日，原告金海洋物业公司（乙方）与案外人建设单位重庆金旭房地产开发有限公司（甲方）就XXXX小区前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定：重庆金旭房地产开发有限公司选聘原告对XXXX小区提供前期物业管理服务事宜；物业服务内容主要包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序管理、交通和车辆停放、房屋装修管理；物业服务收费选择包干制方式，前期物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准暂行如下（业委会成立后，物业服务收费执行乙方与业主委员会协商确定并报物价部门备案的收费标准），多层住宅0.8元/月˙平方米（含电梯费用）…以上收费标准由乙方自行经物价部门审批后实行…共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；前期物业管理合同共计五年，合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自动延续到业主委员会成立，并签订新的物业管理服务合同生效时止；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。物业服务费用应按月交纳，业主或物业使用人应在每月10-15日交纳当月物业管理及相关费用，若延期交费，则从次月1日起每日按所欠费用合计数的3‰收取滞纳金…。重庆市万州区物价局于2009年11月26日印发万州发改价[2009]129号《万州区物价局关于核定金泉阳光花园前期物业服务收费标准的通知》，对多层住宅（建筑面积）的物业管理服务费收费标准确定为0.52元/月˙M2，其中日常维修养护费0.12元/月˙M2…。《前期物业服务合同》签订后，原告金海洋物业公司即进驻金泉·阳光花园小区提供物业管理服务至2015年9月30日。被告杨德春、张辉系该小区XXXXXX房屋业主，该房建筑面积为XXX㎡。被告杨德春曾缴纳2011年4-6月（共三个月）份物管费，共计248.80元，其中物管费218.80元，水电公摊费30元。原告通过催款通知书、张贴《告全体业主书》等方式对被告所欠费用进行了催收。上述事实，有前期物业服务合同、房屋登记档案、发改委收费标准通知、告全体业主书、催款通知书等及当事人的当庭陈述等证据相佐证，本院予以确认。本院认为，原告与XXXX小区开发商重庆金旭房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告双方均具有约束力，原、被告双方也存在事实上的物业服务关系，原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务，被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。关于被告辩称的拒绝缴纳物业服务费的理由，本院认为，对于小区消防设施不完善、消防通道被堵与本案物业服务纠纷无关，其权利主体为小区全体业主，本案不作处理；对于原告撤场后不及时交付资料、车辆乱停乱放、装修保证金未退的问题，因被告未举示证据予以证明，应承担举证不能的后果，对该答辩意见不予采纳；对于房屋漏水的问题，因属房屋质量问题，与本案属不同法律关系，不属于本案处理范围，被告可另案起诉。故本案并不存在原告有不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，故不能成为免除被告交费义务的事由。根据原告提交的被告缴费单，其中公摊水电按照10元/月缴纳，且被告在本案中并未提出异议，故对物管费及公摊水电费本院确认为4229元（XXX㎡×0.52元/月˙M2×51个月+10元/月×51个月）；关于违约责任，原告作为小区物管企业，对于业主反映较大的问题，应当积极促成争议各方化解矛盾，使问题能够妥善处理，且原告未举证证明其已按照《前期物业服务合同》的约定完全履行了物业管理服务，考虑到原告的服务工作尚存提高、改进之处，被告暂未交纳物业管理服务费等有一定理由，不应按违约处理，故对原告要求被告支付滞纳金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：一、被告杨德春、张辉于本判决生效后十日内支付原告重庆长航金海洋物业管理有限公司物管费、水电公摊费共计4229元。二、驳回原告重庆长航金海洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨德春、张辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉副本，上诉于重庆市第二中级人民法院，并预交上诉案件受理费。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 宋 驰人民陪审员 赖庆娟人民陪审员 陈 莉二〇一七年六月十四日书 记 员 曾 燕 关注微信公众号“”