（2016）京0106民初5103号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-11-01
案件名称
浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司与北京海园物业管理有限公司供用热力合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司,北京海园物业管理有限公司
案由
供用热力合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初5103号原告：浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司，住所地北京市丰台区马家堡东路108号2号楼105室。负责人：杨晋基，总经理。委托诉讼代理人：刘真真，女，1990年8月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：邓心刚，北京市鉴杜律师事务所律师。被告：北京海园物业管理有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路108号院2号楼1层105。法定代表人：王玲生，总经理。委托诉讼代理人：白墨侠，女，1973年7月29日出生，回族。原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司（以下简称华夏物业第二分公司）与被告北京海园物业管理有限公司（以下简称海园物业公司）供用热力合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华夏物业第二分公司委托诉讼代理人刘真真、邓心刚，被告海园物业公司委托诉讼代理人白墨侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华夏物业第二分公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告签订的供暖协议解除；2、请求判令被告退还原告垫付的供暖费1044657.6元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2013年3月16日起至实际履行之日止的利息；3、请求判令被告支付原告二次供热站运行费70126元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2013年3月16日起至实际履行之日止的利息；4、请求判令被告赔付原告损失179560.56元；5、本案诉讼及相关费用由被告承担。事实和理由：2012年9月25日，原告担任远洋新天地楼A座物业服务工作，2012年11月5日，被告携带已准备好的供暖协议称，为统一供暖由原告统一签订供暖协议，由被告收取业主供暖费后退还原告垫付的供暖费，并与原告进行结算相关费用，被告同时称如原告不签订此协议将停止对远洋自然项目供热相威胁，并故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况，加之原告刚刚接管该项目的物业服务工作，为平稳开展工作，被迫与被告签订了《远洋自然A02供暖协议》，被告委托原告进行二次供热点运行，双方签订了《远洋自然A02供暖补充协议》，约定被告向原告支付泵组运行电费每平米2元，泵组运行电费共计70126元。后被告未履行上述承诺，未向业主收取供暖费也未退还原告已垫付的费用，原告多次以并非房屋产权人也不是实际用热人为由，双方签订的《远洋自然A02供暖协议》违反公平原则和相关法律规定，协议应当解除，要求被告与业主自行签订供热协议，退还原告已垫付的供暖费并支付原告二次供热点运行产生的相关费用，被告一直不予处理。在供热过程中，被告违反相关规定，使用生活热水代替供暖热水，致使供暖热水质量不符合国家规定标准，造成供水温度达不到设计要求，供水温度与设计温度相差近30度，致使楼内业主室内温度不达标，多次向被告反映均未解决，多数业主无奈自行加装电暖气增温，并导致A座11户业主拒绝向原告缴纳物业服务费179560.56元。由于被告严重违反法律法规规定，造成原告巨大经济损失，综上，为维护原告合法权益，现依法起诉，请求依法判决。被告海园物业公司辩称，1、被告认为原告是接受开发商的委托，行使物业管理，是有限的权利，不能行使开发商的权利。2、我公司和开发商签订集资联片供热协议，对争议标的享有永久供暖权利。3、原被告按照签订协议已经履行，不存在原告垫付的问题。4、关于原告第三项诉讼请求，原被告于2012年11月5日签订供暖协议及补充协议，供暖协议中约定了供暖费的支付方式。原告只支付了前两次，第三次供暖费没有在约定的日期内支付，费用没有最后结账，原告所欠的供暖费金额远高于二次供热站运行费，所以不同意二次供热站运行费。第一项诉讼请求，原告是接受开发商委托行使物业管理权，是有限的权利，并不能独立行使开发商的其他权利。2005年12月被告公司与开发商签订联片供暖协议，为远洋小区民用和商用近30万平米供热，此协议是主合同。原告与开发商签订的物业管理协议是从合同，因此无权变更撤销供暖协议，此诉讼请求不成立，请求驳回。第二项诉讼请求，原被告于2002年11月5日签订供暖协议，被告已经在这个年度履行完毕，原告尚欠供暖费，不存在返还的理由。第四项诉讼请求与本案无关，请求驳回。关于诉讼费，由败诉方负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月5日，华夏物业第二分公司（甲方）与海园物业公司（乙方）签订《远洋自然A02供暖协议》，约定用暖地点远洋新天地楼A栋，用暖面积正常供暖31267平方米，空置房部分3796平方米。3月1日前双方核实用热面积按房屋所有权证上标明的建筑面积为依据，无房屋所有权证的，以有效法律文件中所标明的建筑面积为依据。供暖费收费标准执行北京市发改委【京发改（2010）1731号文件】对燃气锅炉非居民供暖价格为每建筑平方米每采暖季38元，共1188146元。空置房部分建筑平方米每采暖季31元，共117676元，2012-2013年度供暖季供暖费共计1305822元。供暖费的支付方式：甲方分三次付款的方式给乙方，第一次：2012年12月20日支付50%，即正常供暖费594073元，空置房供暖费58838元，共计652911元。第二次：2013年1月15日支付30%，即正常供暖费356443.8元，空置房供暖费35302.8元，共计391746.6元。第三次：2013年3月20日支付20%，即正常供暖费237629.2元，空置房供暖费23535.2元，以双方核实的供暖面积结算。关于协议的变更，协议第七条约定：“如甲方要对本协议用热主体——甲方进行变更的，甲方必须通知乙方并于乙方办理主体变更手续，如甲方未于乙方办理《供暖协议》主体变更手续者，本协议所约定的供暖费仍由原甲方交纳。”关于协议的有效期限，协议第八条约定：“本协议期限为1个供暖季，即从2012年11月10日起生效至2013年3月15日止。”庭审中，双方共同确认在协议约定的供暖季，海园物业公司提供了供暖服务，华夏物业第二分公司已经向海园物业公司支付供暖费1044657.6元。2012年11月5日，华夏物业第二分公司（甲方）与海园物业公司（乙方）签订《远洋自然A02供暖补充协议》，约定：“一、乙方委托甲方进行户内供暖末端泵组运行，乙方将泵组运行电费每平米2元，即：总供暖面积：35063平米，泵组运行电费共计：70126元（柒万零壹佰贰拾陆元整），此费用乙方在2012年至2013年供暖季内一次性支付给甲方……”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，华夏物业第二分公司要求解除与海园物业公司签订的《远洋自然A02供暖协议》和《远洋自然A02供暖补充协议》，因上述协议中并无合同解除条款，故其应就上述协议具有我国合同法规定的法定解除情形承担举证责任。首先，从协议的订立来审查，上述协议对于用暖地点、用暖面积、供暖时间、供暖质量和付费方式等均有明确约定，华夏物业第二分公司在签署上述协议时应当能够知晓协议内容，清楚相应法律后果。故，华夏物业第二分公司主张在订立合同时存在欺诈、胁迫、显示公平，未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。其次，从协议的履行来审查，双方共同确认在协议约定的供暖季，海园物业公司提供了供暖服务，华夏物业第二分公司已经向海园物业公司支付供暖费1044657.6元。故，华夏物业第二分公司主张合同目的不能实现以及合同届满之前已经通知被告不能履行的意见，本院亦不予采信。综上，原告要求解除《远洋自然A02供暖协议》和《远洋自然A02供暖补充协议》的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。据此，原告要求被告退还已经按照合同约定支付的供暖费1044657.6元及利息的诉讼请求，无法律依据，本院亦不予支持。根据《远洋自然A02供暖补充协议》的约定，泵组运行电费70126元，被告在2012年至2013年供暖季内一次性支付给原告，故原告要求被告支付70126元及利息的诉讼请求，本院不持异议。至于原告要求被告赔偿因供暖不达标拒交物业费和跑水损失的诉讼请求，未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京海园物业管理有限公司于本判决生效后七日内给付浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司泵组运行电费七万零一百二十六元及利息（以七万零一百二十六元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二О一三年三月十六日起至实际给付之日止）。二、驳回浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16553元，由浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司负担15000元（已交纳），由北京海园物业管理有限公司负担1553元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 陈靖文人民陪审员 朱金录人民陪审员 孙桂华二〇一七年六月十四日书记 员代 彬 关注公众号“”