（2017）内07民终520号

裁判日期: 2017-06-14

公开日期: 2017-09-19

案件名称

呼伦贝尔市直属机关住房建设管理服务中心与呼伦贝尔市海拉尔区兴华房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼伦贝尔市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

呼伦贝尔市直属机关住房建设管理服务中心,呼伦贝尔市海拉尔区兴华房地产开发有限责任公司,呼伦贝尔市宝恒企业管理咨询有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2017）内07民终520号上诉人(原审原告):呼伦贝尔市直属机关住房建设管理服务中心，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区满洲里路**号。法定代表人：张彦波，主任。委托诉讼代理人：门丽辉，女，呼伦贝尔市直属机关住房建设管理服务中心法律顾问。委托诉讼代理人：郑美纯，女，呼伦贝尔市直属机关住房建设管理服务中心职工。被上诉人(原审被告):呼伦贝尔市海拉尔区兴华房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区胜利大街民族饮食文化商城。法定代表人：张春香，董事长。委托诉讼代理人：齐明利，内蒙古羽林律师事务所律师。原审第三人：呼伦贝尔市宝恒企业管理咨询有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区满洲里路64号。法定代表人：朱晓东，董事长。委托诉讼代理人：宋娜，女，呼伦贝尔市宝恒企业管理咨询有限公司法务部职员。上诉人呼伦贝尔市直属机关住房建设管理服务中心（以下简称房建管理中心）与被上诉人呼伦贝尔市海拉尔区兴华房地产开发有限责任公司（以下简称兴华公司）、原审第三人呼伦贝尔市宝恒企业管理咨询有限公司（以下简称宝恒公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2016）内0702民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。房建管理中心上诉请求：一.撤销原审法院（2016）内0702民初1274号民事判决；二.依法改判兴华公司履行回迁给付义务（商业门市总面积2400平方米、一层不少于1400平方米），其中回迁的商业门市建筑面积误差比超过3%部分无偿归房建管理中心；三.判令兴华公司支付逾期交房过渡费40万元（2014年9月1日至2016年9月1日，20万元/年×2年）；四.判令兴华公司赔偿逾期交房违约金400万元；五.判令兴华公司赔偿经济损失300万元（150万元/年×2年）；六.判令一、二审案件受理费由兴华公司负担。事实和理由：一、一审法院认定《回迁安置协议书》无效错误，原审法院认定房建管理中心未取得建设工程规划许可证，进而认定拆迁协议违反法律规定而无效，缺乏法律依据。拆迁房屋是否有工程规划许可证不能决定《回迁安置协议书》的法律效力，该协议是房建管理中心与政府签订的征收协议，因拆迁的性质为商业开发，因此才会与兴华公司签订。对于商业开发，房建管理中心有权同意或不同意被拆迁，拆迁房屋是否是违建不应是本案审理范围。该拆迁协议是双方真实意思表示，没有证。二、原审法院适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十条的规定，合同无效、被撤销等情形，不影响合同独立存在解决争议的条款效力，即使认定《回迁安置协议书》无效，其中违约责任及履行保证金等条款也应有效。三、兴华公司应依法赔偿房建管理中心各项损失740万元，根据宝恒公司与兴华公司签订的合同约定，房建管理中心作为北辰公司的债权承继主体，也是被拆迁房屋的实际所有人，依法要求按照协议约定支付两年超期安置补偿费40万元，400万元违约金，并承担300万元经济损失。兴华公司辩称，一、原审判决认定事实正确，《回迁安置协议书》无效。宝恒公司具有欺诈行为，宝恒公司与兴华公司签订协议书时，明知其只是取得涉案房屋的永久使用权，却声称可以提供房屋产权证明，实际该争议房屋无房屋所有权证，没有合法审批手续，导致兴华公司将拆迁房屋视为合法产权房屋与宝恒公司签订协议，根据《民法通则》规定的民事欺诈行为导致的法律后果为行为无效。本案所拆除的房屋没有所有权证书，也没有合法的审批手续，应为违章建筑，应根据《拆迁管理条例》第二十二条的规定按违章建筑予以补偿。二、原审法院适用法律正确，拆迁协议为无效协议，自始无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条的规定，双方违约责任条款也无效。三、房建管理中心不具备诉讼主体资格，法院应驳回其诉讼请求。本案涉案房屋系兴华公司与宝恒公司签订，根据合同相对性的原理，房建管理中心无权直接向兴华公司主张权利。2011年11月，呼伦贝尔市北辰房地产开发有限责任公司(以下简称北辰公司)已经注销，根据《企业法人登记管理条例》的规定，公司清算后，清算报告显示债权债务已处理完毕，但本案北辰公司有遗漏的债权未主张权利，而直接向工商部门申请注销，是对实体权利的放弃，不得再行主张。宝恒公司辩称，一、宝恒公司已将新民路市场使用权交给房建管理中心，房建管理中心有权追究兴华公司违反《回迁安置协议书》约定的违约责任。二、兴华公司否认《回迁安置协议书》有效属于推卸责任，无偿侵占国有土地兴建房屋的行为涉嫌欺诈。原新民路市场占有的土地是政府划拨给房建管理中心使用的，属于国有土地，兴华公司无权侵占。《回迁安置协议书》是双方自由协商签订的，未隐瞒新民路市场的情况，并将宝恒公司只有使用权的情况告知兴华公司，不存在兴华公司所称存在欺诈行为。反之，兴华公司以《回迁安置协议书》骗取宝恒公司同意其拆除新民路市场综合楼，又否认回迁义务，严重违反协议约定。三、《回迁安置协议书》是双方真实意思表示，未违反法律规定，该协议书有效，违反一方应承担违约赔偿责任。因宝恒公司已退出合同，应由房建管理中心向兴华公司主张违约赔偿责任。房建管理中心向一审法院起诉请求：1.判令兴华公司交付房建管理中心商业门市，房屋总面积为2400平方米、一层不少于1400平方米），回迁的商业门市建筑面积误差比超出3%部分无偿归房建管理中心所有；2.根据合同约定，兴华公司给付房建管理中心逾期交房过渡费40万元（自2014年9月1日至2016年9月1日，20万元/年×2年）；3.根据合同约定，兴华公司逾期交房承担违约金400万；4、兴华公司逾期交房并且将房建管理中心所有的回迁商业门市另行出租，租金为150万元/年，故兴华公司应赔偿房建管理中心经济损失300万元（150万元/年×2年）。一审法院认定事实：2012年9月3日，兴华公司（甲方）与宝恒公司（乙方）就宝恒公司位于××区市场综合楼，按照所有权调换形式涉及的拆迁安置补偿签订了《回迁安置协议书》，约定宝恒公司回迁安置的位置在兴华公司开发建设的”蓝景丽苑”小区。新民路市场总建筑面积2400平方米（以实际测绘报告为准），按照海拉尔区现行拆迁管理办法拆一还一的原则，等面积回迁安置在兴华公司开发建设的蓝景丽苑小区，总回迁面积不低于2400平方米（不含任何公摊面积），一层等面积回迁安置1400平方米且前门脸尺寸不小于原有建筑物尺寸即南北长20米、东西长70米，二层等面积回迁安置1000平方米（以上面积均以实测面积为准），回迁自然增长面积按照国家规定3％至5％误差范围内，超出面积宝恒公司按照开盘价格补交房款，超过此范围宝恒公司不予补交房款；兴华公司应于2014年9月1日前将合同约定的符合国家标准的合格房产交付给宝恒公司。拆迁过渡费兴华公司每年支付宝恒公司20万元，两年合计为40万元；如兴华公司未按双方协议规定履行对宝恒公司实施拆迁并安置回迁，兴华公司应向宝恒公司赔付400万元违约金，并承担其他违约责任。又查明，中共呼伦贝尔市纪律检查委员会向房产管理中心发出呼纪建字（2015）4号纪律检查建议书，建议房产管理中心按照有关规定纠正北辰公司低价转让新民路市场的行为。房产管理中心与宝恒公司于2015年签订《收回呼伦贝尔市宝恒公司房屋永久使用权协议》，协议内容为：宝恒公司自2015年10月19日向房产管理中心交回新民路市场的永久使用权，房产管理中心于2015年10月19日返还宝恒公司2,565,223元。宝恒公司将涉案房屋退还给房建管理中心。宝恒公司于2015年10月19日为北辰公司出具了退购新民路市场房款2565223元收据。还查明，2000年7月21日，海拉尔市人民政府为呼盟房产办颁发建设用地批准书，该批准书自颁发之日起至2000年12月期间有效，准予建设项目名称为胜利一路集贸市场。新民路市场建于2001年，建筑面积2270.62平方米，2002年4月新民路市场纳入呼伦贝尔市房产办固定资产核算，2002年7月10日经呼伦贝尔市财政局经济建设一科确定，新民路市场主体造价2,155,059元、二类费用410,164元，合计造价2,565,223元，其资金来源为房产办基建账结余资金。再查明，房建管理中心原名称为呼伦贝尔盟房产管理办公室，1997年12月21日更名为呼伦贝尔盟直属机关住房建设管理服务中心，现单位名称为呼伦贝尔市直属机关住房建设管理服务中心。房建管理中心作为股东设立北辰公司，由北辰公司代表房建中心投资兴建新民路市场。北辰公司已于2011年8月25日注销登记。一审法院认为，1、房建管理中心诉讼主体是否适格。北辰公司与宝恒公司于2010年11月24日签订《出售新民路市场使用权》，将涉案房屋使用权转让给宝恒公司。房建管理中心与宝恒公司于2015年签订《收回呼伦贝尔市宝恒公司房屋永久使用权协议》，将涉案房屋退还房建管理中心。一审法院认为，企业法人解散的，依法清算并注销前，以企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。北辰公司在2011年8月25日注销时，涉案房屋未被依法清算，因此，该企业法人的股东房建管理中心为当事人符合法律规定。2、兴华公司与宝恒公司于2012年9月3日签订的《回迁安置协议书》是否有效。兴华公司与宝恒公司签订的《回迁安置协议书》中约定，宝恒公司的××区市场综合楼按照所有权调换形式进行拆迁。以产权调换为补偿方式的拆迁安置补偿协议为以物易物的互易合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条”当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定”之规定，本案争议市场综合楼并未取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前房建管理中心也未能提供补正的相关手续，使双方的合同效力得以补正。因此，市场综合楼的拆迁协议，因违反法律规定而无效。关于兴华公司认为宝恒公司在与其签订《回迁安置协议书》时存在欺诈行为，双方签订的合同应当无效。欺诈是一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同宝恒公司进行房屋拆迁。宝恒公司在与北辰公司签订《出售新民路市场使用权》后，宝恒公司明知其只有涉案房屋的永久使用权，而涉案房屋没有房屋产权证。但在宝恒公司与兴华公司签订《回迁安置协议书》时，宝恒公司仍与兴华公司按照所有权调换形式对涉案房屋达成拆迁协议，即宝恒公司采取隐瞒涉案房屋没有房屋产权证的事实真相，使兴华公司陷入错误认识而作出非真实意思表示。因此对兴华公司该抗辩主张予以支持。3、兴华公司因拆迁给房建管理中心造成房屋灭失损失是否应承担赔偿责任的问题。在本案中，房建管理中心主要依据兴华公司与宝恒公司签订的《回迁安置协议书》的约定，提出兴华公司交付房建管理中心蓝景丽苑小区的回迁商业门市等诉讼请求，而该协议无效，协议自始没有法律约束力，房建管理中心据此提出的诉讼请求不能实现。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，新民路市场综合楼已因兴华公司拆除房屋的事实行为而灭失，不能返还房建管理中心。同时，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款”......对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”之规定，本案中，房建管理中心未主张对涉案房屋的价值进行评估，无法确定涉案房屋的折价补偿额，房建管理中心可另行主张。此外，兴华公司于2016年12月20日向一审法院申请对原新民路市场建筑物被拆除时的价值进行评估。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款”当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，人民法院只能按照当事人提出的的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动进行审理。房建管理中心未主张原新民路市场综合楼拆除时的价值，故对兴华公司的该项评估申请未予准许。一审法院判决：驳回房建管理中心的诉讼请求。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为房建管理中心是否可以要求兴华公司按照宝恒公司与兴华公司签订的回迁安置协议内容给付房屋及承担违约、赔偿责任。本案房建管理中心主张与宝恒公司于2015年签订《收回呼伦贝尔市宝恒公司房屋永久使用权协议》，房建管理中心作为北辰公司的债权承继主体，已经从宝恒公司处收回争议房屋永久使用权，应享有依据宝恒公司与兴华公司签订回迁安置协议书的内容向兴华公司主张权利。但依据合同相对性原则，合同只在特定的合同当事人之间发生权利义务关系，只有合同当事人才能基于合同关系向另一方主张权利，合同当事人之间才能享有合同所规定的权利义务，除合同当事人以外的任何第三人都不能主张合同上的权利。合同规定当事人享有的权利，原则上并不及于第三人。本案宝恒公司与兴华公司签订的拆迁协议书，双方约定的权利义务具有相对性，应当只在宝恒公司与兴华公司之间发生法律效力。本院认为，房建管理中心要求兴华公司按照宝恒公司与兴华公司之间的回迁安置协议书的内容给付房屋、承担违约责任以及赔偿损失的主张，依据不足，不予支持。对于房建管理中心因宝恒公司与兴华公司之间的拆迁行为造成的损失可另行诉讼予以解决。综上所述，呼伦贝尔市直属机关住房建设管理服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63,600元，由呼伦贝尔市直属机关住房建设管理服务中心负担。本判决为终审判决。审　判　长　李　　　光代理审判员　蒋　忠　顺代理审判员　张套特格胡二〇一七年六月十四日书　记　员　范　晨　阳更多数据：搜索“”来源：