（2017）辽04民终762号

裁判日期: 2017-06-14

公开日期: 2017-09-26

案件名称

抚顺绿地置业有限公司与王艳陈万龙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省抚顺市中级人民法院

所属地区

辽宁省抚顺市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

辽宁省抚顺市中级人民法院民事判决书（2017）辽04民终762号上诉人（原审被告）：抚顺绿地置业有限公司，住所地：抚顺经济开发区顺大街隆达花园7号楼201室。法定代表人：樊华，该公司董事长。委托代理人：梁芳芳，该公司工作人员。委托代理人：郭林，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：陈万龙，男，1964年12月23日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：王艳，女，1968年6月29日出生，汉族，住抚顺市顺城区。二被上诉人共同委托代理人：曹波，辽宁铭鉴律师事务所律师。上诉人抚顺绿地置业有限公司因与被上诉人陈万龙、王艳商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉抚顺绿地置业有限公司的委托代理人梁芳芳、郭林、被上诉人陈万龙、王艳及其共同委托代理人曹波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。抚顺绿地置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回陈万龙、王艳的诉讼请求或发回重审；2、一、二诉讼费用由陈万龙、王艳承担。事实和理由：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条款适用的前提是房屋存在质量问题。本案房屋漏水系楼上积水渗漏所致，房屋已取得竣工验收合格手续，无证据证明房屋存在质量问题，且双方当事人签订的《商品房买卖合同》中亦明确约定了该事项，可以证明涉诉房屋质量符合相关标准，不存在质量问题。原审以房屋存在质量问题为由解除合同，属事实不清，适用法律错误。陈万龙、王艳辩称，根据《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十二条、《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法宝标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。答辩人购买的房屋存在大面积、多处渗漏等问题，经抚顺绿地置业有限公司多次维修，至今无法修复，且越修渗漏点越多，足以说明房屋存在严重的质量问题无法解决。一审法院做出对抚顺绿地置业有限公司出售的房屋存在质量缺陷的认定准确无误。请求二审法院维持原判。陈万龙、王艳向一审法院起诉请求：2011年2月27日，陈万龙、王艳（夫妻关系）与抚顺绿地置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“陈万龙购买抚顺绿地置业有限公司出售的商品房一套，房屋总价款为467,963.00元”。同月28日，陈万龙、王艳支付首付款317,963.00元，其余150,000.00元购房款以公积金贷款方式支付。2012年6月初，抚顺绿地置业有限公司将该房屋交付陈万龙、王艳使用。陈万龙、王艳取得房屋后，发现该房屋烟道、客厅、厨房漏水，抚顺绿地置业有限公司于2012年6月24日进行第一次维修，截至2016年8月，抚顺绿地置业有限公司对该房屋共计维修8次，现房屋烟道、客厅、厨房及卫生间依然漏水。陈万龙与抚顺绿地置业有限公司之间签订的商品房买卖合同依法成立并已生效，抚顺绿地置业有限公司应当按照合同的约定向陈万龙、王艳提供质量合格的房屋。根据证据显示，陈万龙、王艳自2012年6月收房至今，因厨房烟道、厨房窗口、客厅、卧室等漏水，无法装修入住。抚顺绿地置业有限公司陈述与客观事实不符，陈万龙、王艳认为抚顺绿地置业有限公司主张是因楼上业主原因造成楼下漏水事实不存在；通过抚顺绿地置业有限公司所述漏水的原因可以看出不仅仅是暖气漏水，还有天沟，而天沟是公共部分，其漏水造成墙体渗水，所以陈万龙、王艳认为房屋存在质量问题。现陈万龙、王艳诉至法院，请求法院判令：解除陈万龙、王艳与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；抚顺绿地置业有限公司返还陈万龙、王艳购房款467,963.00元及利息（2011年2月28日起至被告实际支付之日止，按中国银行同期贷款利率计算）；抚顺绿地置业有限公司返还陈万龙、王艳已交契税7,019.00元、房屋维修基金9,867.00元、装修保证金2,000.00元、房屋登记费835.00元、2012年6月起至2013年6月物业费1,715.00元、贷款担保费750.00元、采暖费3,335.00元、预交的水费200.00元、电费100.00元、垃圾清运费300.00元；支付陈万龙、王艳公积金贷款利息15,614.31元，从购房至起诉前多次维修房屋时发生的交通费5,000.00元；五年未入住居住权损失费用29,385.69元。一审法院认定事实：2011年2月27日，陈万龙与抚顺绿地置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，双方在合同中约定：“陈万龙购买抚顺绿地置业有限公司开发的抚顺开发区房屋，建筑面积为119.14平方米，房屋总价款为467,963.00元”。2011年2月28日，陈万龙、王艳支付首付款317,963.00元，2011年10月21日至2016年8月15日陈万龙、王艳共偿还公积金贷款本金150,000.00元，利息15,614.31元。2012年6月份，陈万龙、王艳办理入住手续。2016年8月22日，抚顺经济开发区管理委员会向陈万龙、王艳发放房屋所有权证书。另查，陈万龙、王艳从2012年6月办理入住手续至2016年7月22日，因房屋厨房烟道、窗口、客厅棚顶、卫生间棚顶、天沟及窗口漏水共向物业报修7次，但物业工作人员维修后，漏水点仍未完全修复，现陈万龙、王艳无法对该房屋进行装修并实际入住。再查，2011年2月28日，陈万龙、王艳交纳房屋契税7,019.44元、2011年3月25日，陈万龙、王艳交纳担保费750元、2011年6月1日，陈万龙、王艳交纳装修保证金2,000.00元、2011年6月26日，陈万龙、王艳交纳房屋维修基金9,867.00元、2011年11月29日，陈万龙、王艳交纳水费200.00元、2012年6月15日至2013年6月14日，陈万龙、王艳共交纳物业费1,715.00元、2012年6月1日，陈万龙、王艳交纳装修垃圾清运费300.00元、2014年7月8日，陈万龙、王艳支付登记费517.00元，另外，陈万龙、王艳支付采暖费3,335.92元，预存电费100.00元。现陈万龙、王艳告诉至法院，请求法院判令：解除陈万龙、王艳与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；抚顺绿地置业有限公司返还陈万龙、王艳购房款467,963.00元及利息（2011年2月28日起至抚顺绿地置业有限公司实际支付之日止，按中国银行同期贷款利率计算）；抚顺绿地置业有限公司返还陈万龙、王艳已交契税7,019.00元、房屋维修基金9,867.00元、装修保证金2,000.00元、房屋登记费835.00元、2012年6月起至2013年6月物业费1,715.00元、贷款担保费750.00元、采暖费3,335.00元、预交的水费200.00元、电费100.00元、垃圾清运费300.00元；支付陈万龙、王艳公积金贷款利息15,614.31元，从购房至起诉前多次维修房屋时发生的交通费5,000.00元；五年未入住居住权损失费用29,385.69元。一审法院认为，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。本案中，双方当事人签订《商品房买卖合同》，且抚顺绿地置业有限公司于2012年6月将标的房屋交付陈万龙、王艳使用后，该房屋厨房烟道、窗口、客厅棚顶、卫生间棚顶、天沟及窗口等处漏水，经抚顺绿地置业有限公司多次组织工作人员对该房屋进行修缮后仍无法完全确认漏水点并修复，致使陈万龙、王艳在办理入住手续至今，长达四年半之久的时间内仍无法对该房屋进行装修并实际居住，可见，该房屋的质量问题已经严重影响陈万龙、王艳的正常居住使用，故对陈万龙、王艳请求解除与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的诉求，法院予以支持；关于陈万龙、王艳主张抚顺绿地置业有限公司返还陈万龙、王艳购房款467,963.00元及利息（2011年2月28日起至抚顺绿地置业有限公司实际支付之日止，按中国银行同期贷款利率计算）一节，陈万龙、王艳主张抚顺绿地置业有限公司返还陈万龙、王艳购房款467,963.00元（包括房屋首付款317,963.00元和公积金贷款本金150,000.00元），并按中国银行同期贷款利率计算本金利息的诉求，于法有据，法院予以支持。但陈万龙、王艳系采用按揭贷款的方式（公积金贷款）向抚顺绿地置业有限公司支付购房款，陈万龙、王艳向抚顺绿地置业有限公司支付317,963.00元房屋首付款的时间为2011年2月28日，而抚顺市住房公积金管理中心要求陈万龙、王艳偿还150,000.00元公积金贷款本金的开始时间为2011年10月21日，且该日期应为抚顺市住房公积金管理中心将150,000.00元贷款本金给付抚顺绿地置业有限公司的日期，故抚顺绿地置业有限公司给付陈万龙、王艳317，963.00元房屋首付款本金相应利息的起止时间应为2011年2月28日至抚顺绿地置业有限公司实际给付之日止。抚顺绿地置业有限公司给付陈万龙、王艳150,000.00元公积金贷款本金相应利息的起止时间应为2011年10月21日起至抚顺绿地置业有限公司实际给付之日止；关于陈万龙、王艳主张抚顺绿地置业有限公司给付陈万龙、王艳房屋契税7,019.00元及房屋维修基金9,867.00元一节，根据相关规定，陈万龙、王艳可在解除与抚顺绿地置业有限公司的《商品房买卖合同》后凭相应票据，依相关程序到相关部门申请返还，故对陈万龙、王艳的该项诉求，法院不予支持，如陈万龙、王艳根据相关规定无法向相关部门申请返还上述费用时，可另行向抚顺绿地置业有限公司主张赔偿权利；关于陈万龙、王艳主张抚顺绿地置业有限公司给付其装修保证金2,000.00元、房屋登记费835.00元、2012年6月起至2013年6月物业费1,715.00元、贷款担保费750.00元、采暖费3,335.00元、水费200.00元、电费100.00元、垃圾清运费300.00元及公积金贷款利息15,614.31元一节，鉴于上述费用陈万龙、王艳已实际支付，故对上述诉求，法院予以支持；关于陈万龙、王艳主张交通费5,000.00元及居住权损失费29,385.69元一节，鉴于陈万龙、王艳未提供相应证据佐证己方观点，故对该项诉求，法院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除陈万龙及王艳与抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、抚顺绿地置业有限公司给付陈万龙及王艳购房款467,963.00元及利息（其中，317,963.00元房屋首付款利息的给付起止时间为：2011年2月28日至抚顺绿地置业有限公司实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；150,000.00元公积金贷款本金相应利息的给付起止时间应为：2011年10月21日起至被告实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。）；三、抚顺绿地置业有限公司给付陈万龙及王艳装修保证金2,000.00元、房屋登记费835.00元、2012年6月起至2013年6月物业费1,715.00元、贷款担保费750.00元、采暖费3,335.00元、水费200.00元、电费100.00元、垃圾清运费300.00元及公积金贷款利息15,614.31元；四、驳回陈万龙及王艳的其他诉讼请求。上述判决第二至三项自本判决生效之日起三十日内履行，负有金钱履行义务的当事人逾期履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,319.00元，由被告抚顺绿地置业有限公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人交付的应是符合约定或该类物通常应具有的价值或效用的物，即出卖人负有对其所提供的标的物，应担保其具有依通常交易观念或当事人的意思认为应具有的价值、效用或品质，进而使买受人的利益得到满足，以达到订立合同的目的。本案所涉房屋系抚顺绿地置业有限公司开发并向陈万龙、王艳出售，抚顺绿地置业有限公司作为开发单位对其开发出售的房屋负有确保其符合住宅基本使用条件，并对房屋质量符合标准负举证证明的义务。案涉房屋自2012年6月陈万龙、王艳办理入住手续后，房屋漏水经过七次修理仍未能完全修复，目前房屋漏水问题仍无法根本解决，可见房屋不符合民用住宅的基本条件。抚顺绿地置业有限公司否认房屋存在质量问题，但无法证明房屋漏水原因，亦无证据证明房屋漏水非因房屋质量问题，故对于该项主张，本院无法采信。原审认定房屋存在质量问题严重影响正常居住使用，支持买受人解除合同及赔偿损失的请求，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,554.00元，由抚顺绿地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　尹立威审　判　员　王冬雨代理审判员　李　　雪　　慧二〇一七年六月十四日书　记　员　韩　　　　　　征关注微信公众号“”