（2017）沪01民终6150号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-09-19
案件名称
王素珍诉上海锦花餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王素珍,上海锦花餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终6150号上诉人（原审被告）：王素珍，女，1963年4月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王彦民，上海嘉隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽娜，上海嘉隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海锦花餐饮管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区商城路1145号底层。法定代表人：李琪麟，执行董事。委托诉讼代理人：张长海，北京市中银（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩进华，北京市中银（上海）律师事务所律师。上诉人王素珍因与被上诉人上海锦花餐饮管理有限公司（以下简称锦花公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初12804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王素珍上诉请求：撤销一审法院判决发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，双方存在事实房屋租赁关系，上诉人与上海XX有限公司（以下简称XX公司）达成了长期租赁的意思表示，一审判决适用法律不当。被上诉人锦花公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。锦花公司向一审法院起诉请求：1、确认锦花公司、王素珍的房屋租赁合同关系于2016年11月30日终止；2、王素珍立即返还锦花公司上海市浦东新区XX路XX号租赁房屋（以下简称系争房屋）；3、王素珍按每月人民币（币种下同）9,000元的标准，向锦花公司支付自2016年1月1日起至2016年11月30日止的房屋租金99,000元，支付自2016年12月1日起至返还系争房屋之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：系争房屋登记的权利人为上海市市政工程动迁用房建设处，权利人委托XX公司进行物业管理。XX公司与锦花公司间订有房屋租赁协议书，其中2014年4月1日签订的房屋租赁协议书，XX园XX路XX号房屋租赁给锦花公司，租赁期限自2014年4月1日起至2017年3月30日。2012年4月1日，锦花公司与王素珍签订了房屋租赁合同，约定锦花公司将系争房屋租赁给王素珍，租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日，租金每季度27,000元。2012年12月31日，锦花公司、王素珍就系争房屋续签了房屋租赁合同，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金全年为108,000元，按季支付为27,000元。合同签订后，系争房屋由王素珍用作超市经营。合同到期后，锦花公司、王素珍未续签租赁合同，系争房屋仍由王素珍继续使用，并继续向锦花公司支付租金至2015年12月31日。2016年11月6日，锦花公司向王素珍发送手机短信，称王素珍已经欠付房租快一年了，锦花公司不再租给王素珍，要求在11月30日前将系争房屋腾空返还锦花公司，并在11月10日前将欠付房租付清。此后王素珍未付款，锦花公司遂起诉至一审法院。一审法院认为，锦花公司、王素珍提交的锦花公司、王素珍就系争房屋签订的房屋租赁合同，已经能够证明双方间就系争房屋建立的租赁关系，并且涉案房屋自2012年锦花公司、王素珍订约起，王素珍一直向锦花公司交纳房屋租金，双方间的租赁合同关系成立并且已实际履行。截止2013年12月31日租赁合同到期，双方未签订续租合同，但王素珍继续使用系争房屋并向锦花公司缴纳租金，锦花公司未持异议，双方间原租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。王素珍称其与案外人XX公司就系争房屋建立了口头租赁合同关系，既无相应证据佐证，也缺乏事实依据，且没有XX公司的确认，一审法院不予采纳。不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，锦花公司于2016年11月初通知王素珍不再继续出租系争房屋，要求于2016年11月30日腾退系争房屋并付清欠付租金，故双方间的租赁合同关系可以认定于2016年11月30日解除。租赁合同解除后，王素珍理应将系争房屋交还锦花公司，并支付欠付锦花公司自2016年1月1日起至交还房屋之日止的租金和房屋使用费，锦花公司参照租赁合同租金标准计算欠付租金和房屋使用费，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2017年3月22日作出判决：一、锦花公司与王素珍就上海市浦东新区XX路XX号房屋签订的房屋租赁合同于2016年11月30日解除；二、王素珍于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX号房屋返还锦花公司；三、王素珍于判决生效之日起十日内支付锦花公司自2016年1月1日起至返还上海市浦东新区XX路XX号房屋之日止的欠付租金和房屋使用费，按每月9,000元为标准。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,680元，减半收取计1,340元，由王素珍负担。二审中，当事人未提交新的证据。经本院查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人虽然主张与案外人XX公司存在事实房屋租赁关系并达成长期租赁的意思表示，但其并未提供充分的证据材料予以证明，故本院对上诉人的该项主张不予支持。此外，根据一审法院查明的事实，双方当事人签订的租赁合同到期后未签订续租合同，双方之间仍存在房屋租赁关系，但租赁期限转为不定期。根据我国合同法的规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。故一审法院适用合同法相关规定并无不妥，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,680元，由上诉人王素珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 强审 判 员 李 兴代理审判员 何 建二〇一七年六月十四日书 记 员 刘晓静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：