（2017）闽0481民初1237号

裁判日期: 2017-06-14

公开日期: 2017-06-23

案件名称

陈月青与刘晓芬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

永安市人民法院

所属地区

永安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈月青,刘晓芬

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初1237号原告：陈月青，女，汉族，1968年5月13日出生，住福建省永安市。委托诉讼代理人：陈续进，福建建州·联兴律师事务所执业律师。被告:刘晓芬，女，汉族，1972年7月12日出生，住福建省永安市。委托诉讼代理人：赖发禄，福建昊拓律师事务所执业律师。原告陈月青与被告刘晓芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法由审判员吴文龙适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈续进、被告委托诉讼代理人赖发禄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈月青向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年9月15日签订的《店铺租赁合同》；2.要求被告支付租金7，750元（计算至2017年3月17日止），逾期付款资金占用费4，650元，合计12，400元，并按月租金6500元继续支付租金至被告移交租赁房屋时止；3.要求被告支付原告代垫租赁期间电费166.7元；4.要求被告支付原告代垫租赁期间水费25元；5.要求被告支付原告损失57，750元。6.判令原告无须返还被告合同保障金15，000元；7.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月15日，被告向原告租赁位于永安市水坝路十字路口的五四商品综合楼第二幢底层北侧第六间店面（包括一间阁楼）的房屋，双方签订一份《店铺租赁合同》，合同主要约定：1.租赁总面积：140平方米；2.租赁期限：自2015年9月18日起至2018年9月17日止；3.租金支付方式：从2015年9月18日至2016年9月17日，年租金为75000元；从2016年9月18日至2018年9月17日，年租金为78000元；按月支付租金，一年分为十二次付清；4.被告应当在合同生效日交付合同保障金15,000元；5.合同租期内水、电费由被告缴纳；6.被告超过一个月未能支付租金，则原告有权解除合同；7.如单方违约，违约方必须赔偿对方按合同三年租金总额的25%计算经济损失。合同签订后，原告依约履行自己的义务，但被告未能按合同约定支付租金。其中，2016年9月18日至2017年1月17日止，被告每月少支付250元，自2017年2月18日后，被告没有支付租金。因原告系房屋的所有权人，原告为被告垫付房屋水电费。经原告催讨，被告拒不支付租金，亦不缴纳水电费，故而起诉至法院。刘晓芬辩称：一．同意解除原、被告在2015年9月15日签订的《店铺租赁合同》，腾空店铺并返还原告；二.原告诉请中除代垫水、电费及部分租金外，其余主张没有事实和法律依据：1．由于被告在经营过程中出现困难，且与相同地段的商铺相比，被告的租金明显要高。为此，被告多次向原告提出适当降低房租，原告始终没有答复。被告于2017年3月13日开始多次短信告知原告不再承租店铺，并明确告知将钥匙放在第三人处。原告明知被告已停止营业，无故拒绝接收店铺。因此，租金只能计算至2017年3月13日止，之后的租金不应由被告承担；2.《店铺租赁合同》并没有约定所谓的逾期付款资金占用费，原告的该项诉请没有合同依据；3.《店铺租赁合同》第九条“按合同三年总金额25%赔偿违约损失”的约定明显过高。本案中，原告除了租金的利息损失，并没有其他任何损失。因此，原告的损失应按中国人民银行同期同类贷款基准利率来计算；4.《店铺租赁合同》第一条对合同保障金的处理作了明确约定，即被告有转租及从事经营原告不认可的项目，原告才有权没收合同保障金。本案，被告并不存在转租及从事经营原告不认可的项目之情形，原告无权没收合同保障金15，000元。本院经审理认定事实如下：坐落于永安市五四商品房综合楼2幢6号店面的所有权人为陈月青，房屋所有权证号：永房权证字第××号，房屋用途为商业服务，建筑面积140.46平方米。2015年9月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《店铺租赁合同》一份，合同主要内容为：甲方将位于永安市五四商品房综合楼2幢6号店面（包含夹层）出租给乙方经营进口食品营业用；租赁期限自2015年9月18日起至2018年9月17日止，共计3年；租金标准：从2015年9月18日至2016年9月17日，年租金为75000元；从2016年9月18日至2018年9月17日，年租金为78000元；按月支付租金，一年分为十二次付清；乙方在支付给甲方下一个月租金时，必须提前一个月支付。如乙方推迟长达一个星期以上支付租金必须按天支付甲方15%的滞纳金，乙方推迟超出规定日期一个月时，甲方有权停止乙方营业，并终止合同；乙方应在合同生效日交付甲方合同保障金15,000元，如乙方有转租及从事经营甲方不认可的项目，甲方有权终止合同并没收合同保障金；合同租期内水、电费由被告缴纳；如单方违约，违约方必须赔偿对方按合同三年租金总额的25%计算经济损失；合同还约定了其他事项。合同签订后，被告依约交付原告合同保障金15000元，原告依约将房屋交付被告使用。合同履行过程中，被告仅按约支付房屋租金至2017年2月17日。其中，2016年9月18日至2017年1月17日止，被告每月少支付租金250元，合计1250元。自2017年2月18日后，被告未再支付租金，原告多次催收未果，而引发本案讼争。另查明，被告于2017年3月12日停止营业，并腾空店铺，将钥匙放在隔壁土特产店铺第三人处，并多次发短信通知原告。本院于2017年5月4日开庭审理时亦向双方释明指出:原告提出解除店铺租赁合同，被告当庭表示同意解除，为了避免损失的进一步扩大，限定原、被告双方在庭审后三日内办理店铺交接手续。如哪方拒不配合办理，导致损失扩大，则扩大的损失由其自行承当责任。双方围绕诉讼请求依法提交如下证据：原告提供的《店铺租赁合同》一份、房屋所有权证及土地使用权证复印件各一份、水电费明细单一份、被告提供的收条一份、短信截图复印件一张及双方当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审质证，可以采信。本院认为：第一，原、被告所签订的《店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性、效力性规定，为有效合同，双方均应恪守。被告承租原告的上述店铺后，未按合同约定按时缴纳租金，已构成违约，理应承担相应的违约责任。原告基于被告的违约行为而提出解除合同，被告亦于2017年5月4日第一次庭审中表示同意解除合同，虽然双方对拖欠租金、违约金等合同解除的后续事项未能协商一致，但对同意解除的主张均无异议，故原、被告所签订的《店铺租赁合同》，应认定于诉讼中的合意解除之日2017年5月4日已实际解除。第二，本案合同约定“如单方违约，违约方必须赔偿对方按合同三年租金总额的25%计算经济损失”，属于双方订立合同时可预见的违约责任赔偿损失范围。根据双方合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，合同履行期间拖欠的租金，以及合同解除之次日（2017年5月5日）至3年期满之日（2018年9月17日）期间确实因租金收益减少造成的实际损失，被告应予支付或赔偿。其中，原告主张的合同履行期间拖欠租金及截止本案判决之日的租金收益损失11167元（2016年9月18日至2017年1月17日止，被告每月少支付租金250元，合计1250元+2017年2月18日至2017年5月4日解除合同之前拖欠租金16250元－已支付的合同保障金15000元+2017年5月5日至2017年6月14日租金损失8667元），属于已实际发生的可得利益损失，本院予以支持。至于本案判决之次日2017年6月15日以后可能造成的后续租金收益减少损失，属于将来预期的可得利益损失，取决于原告能否重新出租、当事人是否积极有效地重新招租和减少损失扩大、房屋闲置的空租期多长时间、重新出租租金与本案合同约定租金是否存在差价等因素，并应符合可预见规则、减损规则、损益相抵规则、过失相抵规则等。因此对于该预期可得利益减少的损失，虽然属于可以赔偿范围，但由于尚未实际发生和必然发生，且无法预见和明确具体金额，本院在本案中暂不予以处理，原告可待该预期可得利益减少的损失在将来实际发生和明确金额后，另行向被告主张或另案起诉解决。第三，由于违约金在法律性质上，主要以赔偿性为主、惩罚性为辅，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人约定的违约金，不得超过因违约行为所造成实际损失的30%。被告主张约定的违约金过高、请求予以调整减少的抗辩主张，本院予以适当采纳，结合本案实际损失、合同履行情况、合同解除原因、当事人过错、预期利益、诚实信用原则等综合因素，违约金确定为损失的30%为宜，超过部分，不予支持。原告可同时、分别主张多项违约金条款，但应对应合同相关约定，且不得超过法律规定的范围。本案被告缴纳的合同保障金15000元，具有金钱质押的担保性质，实质上属于针对承租人迟延给付租金的特定违约行为的违约金条款。由于2017年5月4日合同解除之前，被告迟延支付租金，在原告未举证证明存在其他实际损失的情况下，应认定原告因迟延支付租金造成的实际损失，为拖欠租金的利息损失，该利息损失可参照中国人民银行公布的同期贷款利率年利率4.35%计算。本院对合同履行期间迟延支付租金的利息损失（以解除合同之前拖欠租金17500元－已支付的租金15000元为基数计算）以及相应违约金（该利息损失×30%）共29元予以支持，超出部分，不予支持。由于合同解除之后，该租赁物至今尚未重新出租，因此合同解除，造成了原告租金收益减少的实际损失，该损失可参照合同约定的租金标准计算。基于前述相同的理由，本院对2017年5月5日合同解除之次日至本案判决之日2017年6月14日为止因租金收益损失减少产生的违约金2600元（2017年5月5日至2017年6月14日租金实际损失8667元×30%），予以支持，超出部分，暂不予支持。至于本案判决之次日2017年6月15日以后可能因租金收益损失减少产生的后续违约金，基于前述相同的理由，属于将来预期的违约金，本院在本案中亦不予处理，原告可待该预期违约金在将来实际发生和明确金额后，另行向被告主张或另案起诉解决。第四，承租期间，原告为被告垫付了电费166.70元、水费25元，对此，被告没有异议，被告理应支付给原告。为减少讼累，被告交纳给原告的合同保障金15000元应当折抵所拖欠的租金等有关费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法(?http:?/??/?ebook?/?msf?/?200311?/?20031110211955.htm?)〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告陈月青与被告刘晓芬于2015年9月15日签订的《店铺租赁合同》已于2017年5月4日解除。二、被告刘晓芬应于本判决生效后十日内支付给原告陈月青拖欠的租金及截止2017年6月14日的租金收益损失26167元。扣除折抵的合同保障金15000元，被告还应支付拖欠租金及租金收益损失11167元，此款应于本判决生效后十日内付清。三、被告刘晓芬应于本判决生效后十日内支付给原告陈月青迟延支付租金的利息损失及相应违约金共29元（计算至2017年5月4日止）。并参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，继续支付至判决确定履行期限届满时止的利息损失及相应违约金，期限内还款的，支付至实际还款日止。四、被告刘晓芬应于本判决生效后十日内支付给原告陈月青因租金收益损失减少产生的相应违约金2600元（计算至2017年6月14日为止）。五、被告刘晓芬应于本判决生效后十日内支付给原告陈月青垫付的水电费191.7元。六、驳回原告陈月青的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1934元，减半收取967元，财产保全费873元，合计1840元，由原告陈月青负担1540元，被告刘晓芬负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员　　吴文龙二〇一七年六月十四日书记员　　杜燕红附：本判决书适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。执行提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。PAGE 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