（2017）渝0231民初1899号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-10-24
案件名称
余治胜与李袁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
垫江县人民法院
所属地区
垫江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余治胜,李袁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款
全文
重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0231民初1899号原告余治胜，男，1967年12月30日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托代理人余孟学（系原告之父），1941年6月30日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托代理人王德文、封忠伟，重庆梓德律师事务所律师。被告李袁，男，1987年11月7日出生，汉族，农民，住重��市垫江县。委托代理人曹文仲，重庆玉鼎律师事务所律师。原告余治胜诉被告李袁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王贤凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余治胜的委托代理人余孟学、封忠伟，被告李袁及其委托代理人曹文仲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余治胜，诉称：2014年12月1日，我委托我的父亲余孟学全权处理垫江县XX天街门市的租赁事宜。2014年12月12日，我父亲余孟学与被告协商一致签订了《门市租赁合同》，合同由被告拟定，该合同约定：被告承租我所有的位于垫江县XX天街两间门市，第一、二年租金均为70000元，第三、四、五年租金在次年的基础上上浮5%，违约金为250000元（由被告主动提出违约责任）。合同签订后，被告随即支付了第��年度租金，并于2015年12月31日支付了第二年度租金。根据交易习惯，被告应于2016年底支付第三年度租金，但被告至今未支付2017年度租金73500元。经我多次催要，并于2017年4月18日向被告邮寄《门市租金催收函》，均未果，被告拖欠租金的行为违反了相关法律规定。为维护我的合法权益，我遂诉至人民法院，请求判令由被告向我支付2017年度门市租金73500元。被告李袁，辩称：2014年12月12日，原告的父亲余孟学代余治胜与我就垫江县XX天街门市签订了租赁合同，用途为开网吧，该合同是我与余孟学共同拟定的，违约金数额是我确定的。至今我也没有和原告见过面，只认识余孟学及其妻陈志英。2016年12月15日，我与余孟学及其妻陈志英就解除了门市租赁合同，一起解除门市租赁合同的还有另外两个门市部的老板汪兴才和朱明宏，我也得到了包括原告���内的所收门市部押金。解除合同时余孟学及其妻陈志英应退还押金10000元，但因隔墙没有砌好，所以先退了4000元，该部分钱是陈志英找吴二借的，剩余的6000元因晚交门市3天被扣除了1000元，另5000元在一个月后才退的。余孟学及其妻陈志英退还押金时有证人全启平、张云敖、徐芬等在场，还有砖匠邓长发为这四间门市砌隔墙，因为我在租赁期间打了这四间门市的隔墙，为这三道隔墙，汪兴才和朱明宏两家还发生口角。在双方签订的租赁合同中约定了租赁未满我只需通知对方就可以停租或转租，我依据该约定通知了余孟学和陈志英，陈志英也代表原告退还了门市押金。在我还没有返还门市时，余孟学和陈志英就把招租的广告贴在了门市玻璃上，另外汪兴才、朱明宏的门市直接把广告贴到了门市与二楼的雨台上。综上，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，余孟学与余治胜系父子关系。2014年12月1日，余治胜向余孟学出具委托书，其将自己所有的位于重庆市垫江县XX天街门市的租赁事宜委托余孟学处理，以及从2014年10月1日至2016年12月12日所有与此房的债权债务和合同纠纷，委托书中载明了余孟学的电话。2014年12月12日，余孟学代理余治胜与李袁签订了《门市租赁合同》，约定：由余治胜将讼争门市租赁给李袁使用，租赁时间从2014年12月12日起至2019年12月11日止；年租金为70000元，一年一交，其中第一、二年租金不涨价，第三、四、五年在次年的基础上上浮5%；押金10000元，还房时退还；租赁期未满，李袁如有特殊情况需转租或停租，必须通知甲方；一方违约支付另一方违约金250000元。合同签订后，李袁已付清第一、二年度租金，即2014年12月12日至2016年12月11日期间的租金。2017年4月17日，余治胜向李袁发出门市租金催收函，李袁认可收到该函件，该函主要载明：李袁租赁余治胜所有的垫江县XX天街大巷子门市，租赁期为五年，即从2014年12月12日至2019年12月11日止；根据约定李袁应在2016年12月31日前支付2017年度门市租金，但截至本函出具之日，李袁未支付；李袁应接到本函之日起五日内将2017年度门市租金人民币73500元支付给余治胜。2017年4月19日，李袁给余孟学老婆陈志英打电话就收到的门市租金催收函进行交流，通话主要内容为：1.李袁陈述其租赁的讼争门市已经返还，押金你们也退还给我，现收到你们发的门市租金催收函是怎么回事；2.陈志英最初表示不是他们发的，押金已经退给了李袁。现余治胜诉至人民法院，请求判令李袁支付第三年度租金。诉讼中，李袁为证明签订的租赁合同已于2016年12月15日解除，申请四位证人出庭作证。证人全启平主要陈述：我是在李袁租赁门市的时候才认识他的，李袁租赁门市开的网吧就在我门市对面，我认识余孟学和余治胜，也见过余孟学家属陈志英；2016年12月15日，李袁与陈志英在我门市借了笔和纸，我看见李袁向陈志英出具了退房押金收据，并听见他们在说房东还欠李袁一部分押金一个月后才退，李袁就让陈志英出具一张欠押金的条子，已退的押金听他们说是在租赁的门市里给的。证人徐芬主要陈述：我的门市与李袁租赁的门市相隔了两间，李袁他们说话我能听见；我走过去看着李袁退的押金，退押金的钱是找吴二借的，当时我还说为什么押金不退完，当时余孟学也在场。证人张云敖主要陈述：我在李袁租赁门市的隔壁上班，我看见李袁将钥匙交给了一个老太太，那个老太太还进去看了下，我也进去看了下，我还想那个墙砌的还可以；李袁��的门市提前很久就贴出招租广告了，大概是在去年12月到今年1月份，当时李袁经营网吧的电脑都不在门市里了，余孟学也在场。证人邓长发主要陈述：我是李袁请来为门市砌隔墙的，2015年12月9日我进的场，第二天余孟学叫我把门口的地整平，因9、10号下雨，11号停电，13、14号没有太阳，光线不太好，余孟学要求隔墙左右出入一公分就不行；13号的时候，余孟学和他的老婆来门市把门市招租广告贴在了玻璃上。质证中，余孟学确认租赁的门市隔墙砌好后我才看见的，门市的招租广告是我老婆贴的。另查明，李袁提供的照片中显示内容为门市出租和联系电话，其中一个电话号与余治胜出具委托书中受托人余孟学的电话号一致，另一个电话号与陈志英的电话号一致。上述事实，有原、被告的陈述，证人证言，《门市租赁���同》，录音等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告的委托代理人余孟学以原告的名义在代理权限内与被告在平等自愿的基础上签订的《门市租赁合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应合法有效，作为被代理人的原告对余孟学的代理行为，应承担民事责任。本案主要的争议焦点是原、被告之间的租赁合同是否已经解除。对此，本院评析如下：一、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条的规定：“……主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，被告主张与原告之间的租赁合同已于2016年12月15日解除，其申请的证人出庭陈述的证言���要是：被告已于2016年12月15日返还门市，余孟学夫妇退还了被告押金，余孟学夫妇亦在讼争门市张贴门市出租广告。因证人全启平、徐芬系涉案门市所相邻门市的占有使用人，证人张云敖在涉案门市相邻门市工作，证人邓长发是在2016年12月9日开始为涉案门市砌隔墙，四位证人对2016年12月15日左右涉案门市的实际使用情况以及返还等情况比较了解，且四位证人证言相互关联印证，故对四位证人的该部分证言应予以采信。二、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在……”。本案中，余孟学确认租赁门市的隔墙砌好后其去门市看了，并称门市出租广告是由其��婆张贴的，余孟学家属亦认可被告已返还门市，并将押金退还被告。虽然余孟学对其家属所做的行为不予认可，即便押金是其家属退还、门市出租广告是其家属张贴，但基于余孟学与其家属之间的特殊身份关系，基于门市出租广告中的一个联系电话与原告出具委托书中受托人余孟学的联系电话一致、余孟学在门市隔墙砌好后去看了等事实，可知余孟学对其家属收回门市、退还押金、对外招租等行为是知晓并认可的。因此，被告申请的四位证人的证言相互关联，与余孟学及其家属的行为相互印证，原、被告之间签订的《门市租赁合同》已于2016年12月15日解除具有高度可能性，原告应承担相应的民事责任。故可以认定原、被告之间签订的《门市租赁合同》已于2016年12月15日解除，对原告主张被告支付2017年度门市租金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告余治胜的诉讼请求。案件受理费1638元，依法减半收取819元，由余治胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 王贤凡二〇一七年六月十四日法官助理 张 川��书记员肖玲 微信公众号“”