（2017）津0103民初4973号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-11-16
案件名称
黄文帜与天津世承小额贷款有限公司小额借款合同纠纷、房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河西区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄文帜,天津世承小额贷款有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十九条；《中华人民共和国物权法》：第二十八条
全文
天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0103民初4973号原告：黄文帜，男，1963年1月1日出生，汉族，无职业，住河北省三河市。委托诉讼代理人：祖山岭，天津硕众律师事务所律师。被告：天津世承小额贷款有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：邢玉山，董事长。委托诉讼代理人：刘蔚，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告黄文帜与被告天津世承小额贷款有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄文帜的委托诉讼代理人祖山岭、被告天津世承小额贷款有限公司的委托诉讼代理人刘蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文帜向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告位于天津市河西区xxx房屋自2015年12月21日至实际腾空之日的租金425402.69元、违约金49600元（计算至2017年4月30日，共计475003元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月4日，被告与房屋的原权利人案外人刘凤岐签订《房屋租赁合同》，租期为2012年5月15日至2017年5月15日，每月租金26000元。2015年12月21日，原告通过拍卖取得涉案房屋的财产权。原告曾起诉被告腾房，河西区人民法院生效判决以“买卖不破租赁”的原则确认了上述合同的效力。根据法律规定，原告承继了原权利人租赁合同中的权利。但是，被告未按照合同约定支付租金给原告。按照合同第四条约定，被告还应按照每日100元向原告支付违约金。为维护原告合法利益，故呈讼来院。原告就其主张向本院提交证据及依据如下：1.房地产权证书，证明原告依法取得涉案房屋的不动产权证，是房屋的所有权人。2.房屋租赁合同，证明原告向被告主张租金损失及违约金的依据。（2016）津0103民初3223号天津市河西区人民法院民事判决书；（2017）津02民终152号天津市第二中级人民法院民事判决书；（2015）二中执字第364-2号天津市第二中级人民法院执行裁定书。被告天津世承小额贷款有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。原告不具有诉讼的主体资格，被告系与案外人刘凤岐签订的房屋租赁合同，与原告无关，原告诉讼主体不适格。被告从未接到过任何通知，告知被告应向原告支付租金，因此被告主观上不存在违约的故意，不应当承担违约责任。退一步讲，即使租金应支付给原告，原告主张支付租金也不应自2015年12月21日起算，应从2016年5月16日起算，因为之前原告已经将2015年12月21日至2016年5月15日的租金支付给房屋的原产权人案外人刘凤岐。被告就其主张向本院提交证据如下：房屋租赁合同、案外人刘凤岐情况说明、交易明细，证明我方租金已经支付到2016年5月16日。本院对当事人围绕诉讼请求提交的证据进行了证据交换和质证，被告对原告提交证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证；原告对被告提交的证据的关联性有异议，不予认可。本院认证意见如下：原告提交的证据具有真实性、合法性、与证明待证事实具有关联性，故本院予以采信。被告提交的证据，证明被告与案外人刘凤岐具有租赁合同关系，并已经交纳租金，上述证据具有真实性，本院予以确认。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：2012年5月4日案外人刘凤岐与被告天津世承小额贷款有限公司签订房屋租赁合同，合同约定，案外人刘凤岐将名下坐落于天津市河西区xxx的房屋出租给被告，租赁期限自2012年5月15日至2017年5月15日，每月房屋租金26000元；第一年付款时间为合同签订之日，从第二年开始，付款时间为每年的4月30日前付清；延期支付租金，案外人刘凤岐有权解除合同，被告除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日100元向案外人刘凤岐支付违约金等。合同签订后被告向案外人刘凤岐支付租金至2016年5月15日，并一直使用该房屋。案外人刘凤岐后因借款合同纠纷被天津市第二中级人民法院强制执行，2015年12月11日原告通过天津市第二中级人民法院在淘宝网司法网络平台，拍卖购得该房屋，房屋成交价9330000元。2015年12月21日，天津市第二中级人民法院作出（2015）二中执字第364-2号执行裁定书，确定自裁定书送达原告时将位于天津市河西区xxx（房地产证号：津字第××）的财产权转移；原告持裁定书到相关部门办理该房地产的相关产权过户手续。天津市第二中级人民法院在对诉争房屋进行拍卖前，到现场进行了勘验，告知了正在使用该诉争房屋的被告拍卖的相关情况。原告取得诉争房屋所有权后，2016年3月30日至天津市河西区人民法院起诉被告腾退诉争房屋，天津市河西区人民法院于2016年9月29日作出（2016）津0103民初3223号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。被告以已向案外人刘凤岐支付租金为由拖欠原告诉争房屋租金。故原告呈讼来院。本院认为，案外人刘凤岐与被告签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律规定，该合同合法有效。原告通过拍卖合法取得天津市河西区xxx房屋所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，被告在原告取得房屋所有权之日起，应向原告履行交纳租金的义务。被告提出已向原出租人交纳租金至2016年5月15日的抗辩主张，因合同约定交纳租金方式是按年支付，在每年的4月30日前付清，2015年至2016年的租金在原告取得诉争房屋所有权之前，被告已经依照合同约定向案外人刘凤岐支付了租金，原告要求被告再支付2015年12月21日至2016年5月15日租金的主张，没有法律依据，本院不予支持，原告应当另行主张权利。被告应支付原告2016年5月16日至2017年4月30日的租金，由于被告未按照合同约定履行其应尽义务，被告应对此承担相应的违约责任。综上，原告要求被告支付2016年5月16日至2017年4月30日房屋租金299419.35元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付2015年12月21日至2016年5月15日因欠租产生的违约金,没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付2016年5月16日至2017年4月30日（共计350天）因欠租产生的违约金35000元，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定其主张不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：一、被告天津世承小额贷款有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告黄文帜自2016年5月16日至2017年4月30日的房屋租金299419.35元；二、被告天津世承小额贷款有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告黄文帜违约金35000元；三、驳回原告黄文帜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8425元，减半收取4212.50元，由被告天津世承小额贷款有限公司负担2948.75元，由原告黄文帜负担1263.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 李振东二〇一七年六月十四日书记员 陈君怡本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：