（2017）渝0107民初6965号

裁判日期: 2017-06-14

公开日期: 2017-08-25

案件名称

冉世群与李玉英租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市九龙坡区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冉世群,李玉英

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条，第六十四条

全文

重庆市九龙坡区人民法院民事判决书（2017）渝0107民初6965号原告：冉世群。委托诉讼代理人：骆承斌。系原告冉世群的丈夫。被告：李玉英。原告冉世群与被告李玉英租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告冉世群的委托诉讼代理人骆承斌，被告李玉英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冉世群向本院提出诉讼请求：1、确认双方《房屋租赁合同》于2017年4月10日终止，判令被告10日内返还原告所有的重庆市石桥××路××一城精英国际11楼9号房屋；2、判令被告支付原告2017年1月11日至4月10日租金6000元和利息75元、违约金6000元，及原告没收被告履约保证金2000元，合计14075元；3、判令被告向原告结清水费18元、电费35元、清洁费600元、物管费750元，合计1403元；4、返还原告拖车2台、床一架；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告方变更其第1项诉讼请求为解除原被告之间的租赁合同；变更其第3项诉讼请求为被告向原告结清清洁费800元、物业服务费590元、电梯电费250元、水费114元、公摊电费100元、室内电费29.16元、墙面污损处理费600元，共计2483.16元。事实与理由：2016年11月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将重庆市石桥××路××一城精英国际11楼9号写字间租赁给被告使用，并约定年净租金24000元，采用现金每季支付一次等，被告于签订合同2日内支付第一次租金，以后每次租金按前一次付租期满提前30日支付；物管费、清洁费、电梯等费用按物管公司要求标准计算并及时支付，退房时结清至当月；任何一方违约由违约方按该房月租金的三倍作为违约金赔偿损失等。2016年12月10日开始，被告拒绝支付房租。为维护原告合法权益，特起诉至法院。被告李玉英答辩称，最开始签合同租房是打算和林真亦一起做生意，签合同后房屋一直是林真亦在使用，而且原告早就把租赁房屋收回去了。同意解除与原告之间的租赁合同，但被告不应支付原告主张的费用，也没有钱支付。原、被告双方围绕诉讼请求出示了房屋租赁合同及所附设施设备清单、银行交易明细、物管费交费通知及收据、房屋产权证、结婚证等证据，本院组织双方进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：2016年11月8日，原告冉世群通过其丈夫骆承斌与被告李玉英签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市××区石桥××路××一城精英国际11楼9号的写字间一套，建筑面积93.32平方米，租赁期限自2016年11月11日至2017年11月10日止，租金为原告每年净收24000元，物管费、清洁费、电梯等费用按物管公司标准计算由被告承担；租金采用现金按季支付，第一次租金应在合同签订当日支付，包括2个月租金及2000元的押金，第二次租金应在前一次付租期满提前30日支付4个月租金8000元，先租后用；清洁费、物管费按物管公司要求及时支付，退房时结清至当月；押金在合同义务终止前不能充抵任何租金、费用，不能视为违约金，合同期满终止时被告结清所有费用并履行完手续15日后退还履约担保押金；未到期退房的，履约担保押金不退；被告未按照约定支付租金及物管费达一日的，原告有权单方面解除合同收回房屋；合同终止日或解除合同、收回房屋日，被告将租赁房屋及配套设施以良好、适租、清洁状态交还原告，否则原告有权打开门锁、收回房屋，且按一次性清洁费800元、墙面污损600元/平方米从押金扣划保洁及修缮等费用；任何一方违约由违约方按照该房月租金的三倍作为违约金赔偿对方。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，被告方向原告方支付了租金4000元、押金2000元。原告方将租赁房屋交给了被告。此后，被告方未再向原告交纳租金。另查明，2017年5月15日，原告冉世群就本案涉案房屋向重庆宿点物业管理有限公司交纳了2016年12月至2017年4月期间的物管费590元、电梯电费250元、公摊能耗费100元、水费114元。审理中，原告方称，经原告多次催促被告拒不交纳房租，电话联系被告来协商解除合同被告也没有来，为减少损失遂于2017年4月11日撬锁进入租赁房屋并收回了租赁房屋；如果原告主张的利息75元、违约金6000元、没收保证金2000元不能兼得时，选择主张违约金6000元。被告表示不知道原告收回租赁房屋的时间，原告主张的违约金过高，要求调整，被告最多承担1000余元的违约金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应自觉履行合同约定的义务，一方不履行合同义务，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。被告李玉英依约应于2016年12月10日前支付2017年1月11日至2017年5月10日期间的租金，其逾期未支付，其行为已构成违约，应当承担继续支付租金的责任；但原告冉世群已于2017年4月11日收回租赁房屋，故原告主张被告支付2017年1月11日至2017年4月10日期间的租金6000元，不违反双方的约定和法律规定，本院予以支持。同时，根据双方在合同中的约定，被告应承担物管费、电梯费、公摊能耗费、电费、水费等费用，但被告未交纳，现原告已交纳涉案房屋租赁期间的上述费用，其请求被告向其支付物管费590元、电梯电费250元、公摊能耗费100元、水费114元、电费29.16元，结合原告出示的交费凭据，本院予以支持。被告李玉英关于原告早就把租赁房屋收回的意见，未提供证据证明，本院不予采纳。原告冉世群以被告拒不支付租金为由主张解除双方之间的租赁合同，被告李玉英也同意解除合同，故本院对原告解除双方租赁合同的诉讼请求予以支持。鉴于原告承认其已于2017年4月11日收回了涉案租赁房屋，原告在本案中再主张被告返还租赁房屋，其请求已无履行可能，故本院不予支持。就原告方主张的违约金问题，因双方在租赁合同中进行了约定，现确因被告逾期不支付租金构成违约，故本院对原告主张被告承担违约金的请求予以支持；但根据双方合同的约定，违约金并未针对违约方的具体违约行为，可以认定其是对违约方所有的违约行为给原告造成损失的赔偿，现原告在本案中同时主张利息75元、没收被告履约保证金2000元，属于重复主张，且原告未举证证明其因被告违约行为遭受的损失超过了约定的违约金，结合原告关于利息75元、违约金6000元、没收保证金2000元不能兼得时，选择主张违约金的意见，本院对原告主张利息75元、没收履约保证金2000元的请求不予支持，但被告方预交的2000元押金应予折抵；至于违约金的金额问题，考虑到原告在未通知被告解除合同的情况下，单方收回租赁房屋，也有违约行为，结合双方关于任何一方违约由违约方按照该房月租金的三倍作为违约金赔偿对方的约定，本院酌定由被告向原告支付违约金3000元。原告主张的清洁费、墙面污损费，根据合同实为承租方在未按合同约定履行交还房屋义务时应承担的违约责任，鉴于原告已单方收回房屋，且未提供证据证明其墙面确实遭受了污损，故本院对该请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告冉世群与被告李玉英于2016年11月8日签订的《房屋租赁合同》。二、被告李玉英向原告冉世群支付租金6000元、物管费590元、电梯电费250元、公摊能耗费100元、水费114元、电费29.16元、违约金3000元，合计10083.16元；此款与被告交纳的押金2000元折抵后，限被告李玉英于本判决生效之日起十日内向原告冉世群支付8083.16元。三、驳回原告冉世群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为106元，由原告冉世群负担40元，被告李玉英负担66元（此款原告已预交94元。被告李玉英应于本判决生效之日起十日内直接支付原告冉世群54元，被告李玉英负担的余下12元应于本判决生效之日起十日内交纳至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员　　罗春风二〇一七年六月十四日书记员　　边　媛关注微信公众号“”