（2017）浙0203民初1884号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-09-29
案件名称
宁波启尚文化投资管理有限公司与金某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波启尚文化投资管理有限公司,金某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初1884号原告：宁波启尚文化投资管理有限公司，组织机构代码06664581-3。住所地：宁波市海曙区启运路**号***********幢。法定代表人：孙雪萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈盛洲，执业证号13302201410555089，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何颖媛，执业证号13302201611717934，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。被告：金某某，男，1984年11月30日出生，汉族，户籍所在地浙江省岱山县，现住宁波市海曙区。原告宁波启尚文化投资管理有限公司（以下简称启尚公司）为与被告金某某房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月22日诉至本院，本院于同日立案受理。本案依法适用简易程序由审判员俞洁独任审判，于2017年5月4日组织双方进行庭前会议。本案于2017年6月14日公开开庭进行审理，并当庭宣告判决。原告启尚公司的委托诉讼代理人何颖媛到庭参加诉讼。被告金某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。原告启尚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《启运房屋租赁合同》；2.判令被告立即支付租金31452元（暂计至2017年2月28日），并支付自2017年2月28日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（参照合同约定的租金247.968元/日计算）；3.判令被告立即支付物业费16530元、水电费4812元（暂计至2017年2月28日，以后按实计算至腾退之日）；4.判令被告承担所有的诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的《启运房屋租赁合同》，并要求被告立即腾退涉案房屋；2.判令被告立即支付租金31080元（暂计至2017年2月28日），并支付自2017年3月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（参照合同约定的租金247.968元/日计算）；3.判令被告立即支付物业费16530元（暂计至2017年2月28日），并支付自2017年3月1日起至实际腾退之日的物业费（参照合同约定的物业费918.40元/月计算）；4.判令被告立即支付水电费4812元（暂计至2017年2月28日）；5.判令被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2015年6月，原告同被告就被告承租位于室的建筑面积为328平方米的房屋及相关事宜达成合意，并将租赁房屋及相关设施完整完好地交付给了被告。2015年7月31日，双方补签《启运房屋租赁合同》一份，根据该合同，房屋租赁期限自2015年6月4日至2018年8月31日（其中免租期自2015年6月4日至2015年8月31日），租金为柒角贰分/天/平方，租金自2016年9月1日起逐年以5%递增。合同还详细约定了付款时间及其他各项权利义务等。被告承租涉案房屋后，理应交付半年的房租43099.20元、全年的物业费11020元及押金20000元，但其仅于2015年7月9日支付了押金20000元，此后至约定的费用交付日，被告依旧延迟支付相关费用，在原告的多次催讨下，陆续支付了款项100000元（含已折抵租金的押金20000元），水电费26348.10元。截至2017年2月28日，被告尚欠原告租金31452元、物业费16530元及水电费4812元，经多次催讨未果。原告认为，上述合同是原告和被告的真实意思表示，被告理应按约履行，现被告拖欠租金及相关费用的行为已经严重损害了原告的合法利益，原告有权依据相关法律提起诉讼，以维护自身的权益。被告金某某辩称，2015年7月，原告让被告在启运路设计微电影园区中的爱真棒平台，同时被告租赁了原告的房屋。当时，原告的法定代表人与被告协商让被告设计，给被告报酬。被告一开始要求原告支付报酬60000元，后经双方协商确定报酬为50000元，原告法定代表人承诺以现金形式支付给被告。被告于2015年7月1日正式开始设计该项目，于2015年9月结束。之前双方说好报酬在施工完毕后支付，但至今原告没有支付被告50000元报酬。涉案房屋的租金被告一开始一直在支付，后来因为被告向原告催讨50000元报酬，原告一直推脱，因此被告才没有再支付租金和水电费。现被告希望当事人出面协商，确定50000元怎么支付，如果双方协商确定付款方案后被告拖欠的租金及水电费会一次性支付，另外原告应说明物业费的问题，物业进行了哪些管理，被告认为物业没有管理，对物业费有异议。原告启尚公司为证明其诉请主张，向本院提供了下列证据：证1.《启运房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告就被告承租涉案房屋达成合意并就租金、物业费、水电费及上述费用的交付时间进行约定的事实。证2.水电费发票八份、收据三份、发票二张、水电费缴费清单一份，拟证明被告已支付水电费21536元，至2017年2月28日尚欠水电费4812元的事实。被告对上述证据1、证据2均没有异议，本院对上述证据予以认定。证3.收据四份，拟证明被告已经缴纳房租80000元、押金20000元，其中20000元押金原告已冲抵房租。被告对该组证据的真实性没有异议，但对押金冲抵房租有异议，认为收据显示20000元是定金。本院对该组证据的真实性予以认定，对被告支付的20000元，虽收据显示为定金，但之后双方签订的书面合同明确约定该20000元为押金，故对该20000元认定为押金。被告金某某未向本院提供证据。综合分析上述证据的认证及当事人的陈述，本院认定如下事实：2015年7月31日，原、被告签订《启运房屋租赁合同》一份，合同约定：被告向原告承租启运路房屋第3幢，建筑面积328平方米，编号为某某；租赁期限为2015年6月4日至2018年8月31日（房屋免租期2015年6月4日至2015年8月31日，年租金从2016年9月1日开始逐年以5%递增）；租金单价柒角贰分/天/平方，年租金捌万壹仟陆佰玖拾捌元（￥81698.00）；缴款方式：每年8月1日、2月1日结算一次半年租金；为保证合同的履行，被告必须在2015年8月1日缴付半年房租、押金和全年物业费，计半年租金肆万零捌佰肆拾玖元（￥40849.00）和押金贰万元（￥20000.00）；2015年9月1日至2018年8月31日，被告应向原告缴付物业管理费2.8元/平方/月，每年8月1日缴付一次全年物业管理费用，年物业费壹万壹仟零贰拾元（￥11020.00），合同还约定了双方其他权利、义务等内容。被告租赁上述房屋用于经营，于2015年7月9日缴纳押金20000元，于2015年12月28日支付租金30000元，于2016年6月1日支付租金30000元，于2016年11月17日支付租金20000元，之后未再缴纳租金，亦未按约缴纳物业管理费。被告租赁期间缴纳了部分水电费，截至2017年2月28日，尚欠水电费4812元。原告曾向被告催讨租金，但被告以原告曾承诺支付50000元报酬未兑现为由未支付相关费用。审理中，原告否认其承诺支付被告50000元报酬，被告则认为在双方就50000元报酬问题未达成协商意见之前拒绝支付拖欠的租金等相关费用。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间的房屋租赁合同是否具备法律规定的解除情形；二、原告要求被告支付拖欠的租金、物业费、水电费是否成立及具体金额。关于争议焦点一，原、被告之间的房屋租赁合同是否具备法律规定的解除情形。本院认为，原、被告签订的《启运房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。合同约定被告须在2015年8月1日交付半年房屋租、押金和全年物业费，每年8月1日、2月1日结算一次半年租金，原告将房屋交付给被告使用后，被告未按约支付租金及相关费用，现已拖欠原告租金达半年以上，显属违约。原告曾向被告催讨租金，但被告以原告欠付其他报酬为由提出抗辩，且在审理中明确表示如原、被告之间未就50000元报酬达成协商意见就拒绝支付租金等费用。对此，本院认为，被告对其抗辩意见未提供证据证实，而且原告是否欠付被告其他报酬不属于房屋租赁合同案件的审理范围，并不能构成被告不支付租金的合理理由，被告拒付租金已违反合同主要义务。根据我国《合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。现被告拖欠租金，经原告催讨后仍未履行，故原告以被告拖欠租金为由要求解除合同，于法有据，本院予以支持。根据我国《合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告于2017年3月22日提起诉讼，请求解除双方之间的《启运房屋租赁合同》，诉讼材料于2017年3月29日送达被告，故本院确认原、被告之间的《启运房屋租赁合同》于2017年3月29日解除。合同解除，被告理应及时腾退所租赁的房屋，故对原告提出的要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二，原告要求被告支付租金及占有使用费、物业费、水电费是否成立及具体金额。原、被告应根据房屋租赁合同的约定，全面履行各自的权利义务，合同解除后，被告应当按约支付拖欠的租金及房屋占有使用费、物业费、水电费。关于租金及占有使用费的标准，合同约定日租金为0.72元/平方，据此计算年租金应为86198元，合同中又约定年租金为81698元，对此，原告解释为工作人员笔误；审理中，被告认可双方约定的日租金为0.72元/平方，但坚持年租金按81698元计算，本院认为，双方对日租金为0.72元/平方无异议，故该日租金标准应为双方签订合同时的真实意思表示，对本案租金可采用双方无异议的日租金标准计算，被告应付2015年9月1日至2016年8月31日租金86198元（0.72元/日/平方×328平方×365日），应付2016年9月1日至2017年2月28日租金44882元（0.72元/日/平方×1.05×328平方×181日）。现被告仅支付80000元，尚欠51080元。原告自愿在被告拖欠的租金中抵扣其已支付的租房押金20000元，未违反法律规定，本院予以准许。根据《启运房屋租赁合同》约定，被告应当向原告支付的物业费为2.8元/平方/月，该约定并未违反法律规定，且原告亦具有物业服务的经营范围，故原告要求被告按此标准支付物业费的诉请，依法有据，本院予以支持。经核算，2015年9月1日至2017年2月28日的物业费为16530元。被告对截至2017年2月28日欠付的水电费金额4812元无异议，原告诉请被告支付水电费4812元，本院予以支持。被告金某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法予以缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告宁波启尚文化投资管理有限公司与被告金某某于2015年7月31日签订的《启运房屋租赁合同》于2017年3月29日解除；二、被告金某某于判决生效之日起十日内将其承租的位于宁波市海曙区启运路第3幢编号为某某的房屋腾退并交还给原告宁波启尚文化投资管理有限公司；三、被告金某某于判决生效之日起十日内向原告宁波启尚文化投资管理有限公司支付截至2017年2月28日的租金31080元，并按247.968元/日的标准支付自2017年3月1日起至实际腾退房屋之日止的租金及占有使用费；四、被告金某某于判决生效之日起十日内向原告宁波启尚文化投资管理有限公司支付截至2017年2月28日的物业费16530元，并按918.40元/月的标准支付自2017年3月1日起至实际腾退房屋之日止的物业费；五、被告金某某于判决生效之日起十日内支付原告截至2017年2月28日的水电费4812元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1120元，因适用简易程序减半收取计560元，由被告金某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 俞 洁二〇一七年六月十四日代书记员 林静益本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第（三）项（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”