（2017）粤01民终7301号

裁判日期: 2017-06-14

公开日期: 2018-07-12

案件名称

骆斐斐与邓文剑、邓惠琼、广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2017民终7301二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州从化雅居乐房地产开发有限公司,骆斐斐,邓文剑,邓惠琼

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终7301号上诉人（原审被告）：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市，统一社会信用代码91440101786092161T。法定代表人：黄咏东，职务：总经理。委托代理人：赵瑰丽，该公司职员。被上诉人（原审原告）：骆斐斐，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：邓文剑，住广东省广州市从化区。被上诉人（原审原告）：邓惠琼，住广东省兴宁市。上述三被上诉人共同委托代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托代理人：王佩珊，广东韬策律师事务所律师。上诉人广州从化雅居乐房地产开发有限公司(以下简称雅居乐公司)因与被上诉人骆斐斐、邓文剑、邓惠琼商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人雅居乐公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回骆斐斐、邓文剑、邓惠琼全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由骆斐斐、邓文剑、邓惠琼承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为骆斐斐、邓文剑、邓惠琼提供的证据显示涉案小区2016年8月至11月确实存在停电3次的情况，由此认定涉案小区不符合居住条件，雅居乐公司认为该认定没有事实和法律依据。骆斐斐、邓文��、邓惠琼提供的证据也同时显示涉小区之所以停电是因为变压器检修，是属于正常需要临时停电的范，永电也会出现因变压器检修而临时停电的情况，不能以此认定不符合居住条件。事实上，涉案小区入住业主均能安居乐业，没有发生过影响居住的情况。二、一审法院适用法律错误，雅居乐公司认为本案应当适用《合同法》，判令双方遵守契约精神。本案中，双方经协商一致签订《商品房买卖合同》及附件《补协议》，《补充协议》第十七条第5款明确约定，《商品房买卖合同》、《补充协议》的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果。《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》的约定为准。《补充协议》第六条第1款明确约定：双方同意对《商品��买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《工程竣工验收备案表》及提供加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收手续。《补充协议》第六条第2款约定：小区内用水、电、燃气等居条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方使用为前提。提供临时服务的期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付乙方，乙方同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。雅居乐公司认为，《补充协议》第六条第1款的约定已经非常明确，甲方具备《工程竣工验收备案表》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》后，即视为符合交付标准，乙方同意理收楼手续。而雅居乐公司在交付房屋时已经具备上述条件，并按照骆斐斐、邓文剑、邓惠琼提供的送达地址向骆斐斐、邓文剑、邓惠琼发送了《收楼通知书》，骆斐斐、邓文剑、邓惠琼并未实际到雅居乐公司处收楼，即起诉雅居乐公司不符合交楼标准，是严重违契约精神的行为。骆斐斐、邓文剑、邓惠琼认为补充协议第六条第1款是格式条款，明显减轻了雅居乐公司的义务，是无效条款。雅居乐公司认为商品房交付没有法定标准，主合同是房管局为了重复使用而制定的格式合同，本质上还是合同，主合同第十二条、第十五条并不是法定的交楼标准，而是一种引导，双方确定的关于涉案房屋的交楼标准还是应当以双方协商一致从而签订的合同条款为准。双方约定具备《竣工验收备案》即可以交付房屋，符合《建筑法》关于房屋质量标准的要求，并未违反法律的强制性规定，是合法有效的。一审法院认为项目使用临时用电，违反了《电力法》的规定，雅居乐公司认为即使项目使用临时用电被认为违反了《电力法》的规定，也自有相关行政机关会处理，不能以此认定雅居乐公司违约。同时骆斐斐、邓文剑、邓惠琼在签订《商品房买卖合同》时对项目暂时使用临时永电情况是明知的，并且根据《补充协议》第六条第2款的约定骆斐斐、邓文剑、邓惠琼已经同意放弃主张赔偿的权利。一审法院判令雅居乐公司支付违约金完全不遵守双方合同约定。被上诉人骆斐斐、邓文剑、邓惠琼二审辩称：一、我方购买涉案房屋的目的是用于居住，雅居乐公司提供临时用电不符合交楼条件，不能满足日常居住要求。雅居乐公司提供的并非居民生活用电，而��“临时基建用电”，我方如收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险，因此，雅居乐公司交付的房屋不能满足被上诉人日常生活用电的基本条件。本案双方签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时的供电标准为供电永久使用证明文件，故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。原审法院认定雅居乐公司提供的临时用电不能保证用电的安全和稳定，不能满足商品房交付所必须具备的基本居住要求，事实清楚，认定正确。二、雅居乐公司以补充协议第六条、第十七条的约定，主张涉案房屋已符合交楼条件的观点不成立。首先，如上所述，该补充协议所约定的内容明显与上述法律、行政法规相悖，且不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求；其次，该补充协议是雅居乐公司预先拟定的格式合同，第六条所约定的内容没有明确“以临时设施或服务”取代永久用电的具体期限，事实上至今雅居乐公司也没有提供相关合法有效的文件证明何时能够提供永久用电，该约定实质是免除雅居乐公司的主要责任，排除我方主要权利，因此，该约定应属无效。三、雅居乐公司作为涉案楼盘的房地产开发商，对于房地产的开发程序是清楚的，对开发建设的风险也是可以预见的，但雅居乐公司却故意以补充协议的形式更改交楼条件，甚至将居住生活最基本的条件永久用电提供的期限也未予明确，其行为严重损害我方的合法权益。综上，雅居乐公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求。骆斐斐、邓文剑、邓惠琼向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付从2016年9月16日至按照合同约定的交房条件，将涉案房屋交付给原告之日止的迟延交楼违约金（按照每日总房价款2980000元万分之一的标准计算）；二、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月15日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市从化区街口街沙贝村路段“雅居乐名门半岛花园”三期一、二组团第90栋1层104号房，房屋地址为从化区沙贝项目三期二组团B型二联排（90栋）104房；建筑面积293.64平方米；总金额为2980000元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.2%，金额900000元，除首期款外，剩余房款金额2080000元，须于2016年5月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人��、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2016年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程��工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。附件七补充协议第六条第2点约定：小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用��额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款2980000元，被告分别于2016年5月15日开具首期款900000元的收据，2016年5月31日开具尾款2080000元的收据给原告。另查明：广州市从化区自来水公司于2016年5月16日向被告出具《从化雅居乐小院流溪小区已建成部分永久供水证明》。庭审中，原告与被告共同确认涉案房屋已经符合永久供水；被告确认涉案房屋所在的楼盘尚未具备永久用电，因工程施工，涉案楼盘有出现过停电情况；原告与被告双方同意继续履行合同。原告提交的证据显示涉案楼盘在2016年8月至11月期间曾有3次停电。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。首先，本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国��规定程序停止供电。本案中，被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。事实上，根据原告提供的证据显示，2016年8月至11月涉案房屋小区确实存在停电3次的情况。综上，虽然被告已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同时在补充协议中约定“小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设��平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。”但其为涉案房屋提供的临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任，原告主张被告应按照合同约定的标准计付迟延交楼违约金合理，本院予以支持。关于逾期交房违约金计算截止时间，如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，但鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，被告支付逾期交房违约金暂计至本案起诉之日（2017年1月10日）。至于2017年1月11日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2017年4月5日作出如下判决：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（从2016年9月16日起每日按照总房款2980000元的万分之一为标准，计算至2017年1月10日止）给原告骆斐斐、邓文剑、邓惠琼；驳回原告骆斐斐、邓文剑、邓惠琼的其他诉讼请求。本案受理费336元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予��理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为雅居乐公司提供的“临时用电”是否具备交付条件，能否免除其违约责任？一审对于雅居乐公司作为房地产开发商，其交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件、雅居乐公司提供的“临时用电”违反《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》的规定，且有证据证实涉案小区确实存在停电3次不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足购房人日常生活的基本条件，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼违约责任的认定论述清晰，理据充分，本院予以确认，不再赘述。关于雅居乐公司认为根据补充协议第六条第二款的约定，骆斐斐、邓文剑、邓惠琼已经同意放弃主��赔偿权利。本院认为，从该约定“业主同意雅居乐公司以临时设施或服务取代，以不影响业主使用为前提”看，“以不影响业主使用”应为适用该约定的前提条件，而根据本案的证据显示，涉案小区于2016年8月11日至11月存在停电3次的情况，用电不稳定，已影响业主的正常使用。雅居乐公司上诉认为该停电系正常的检修，缺乏证据证实，本院不予采纳。故该补充协议的约定不具备适用的条件。因此，雅居乐公司以此为由主张骆斐斐、邓文剑、邓惠琼已经同意放弃赔偿的权利，不能成立，本院不予采纳。综上所述，雅居乐公司的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费672元，由广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　黄春成审判员　　岳为群审判员　　刘碧莹二〇一七年六月十四日书记员　　罗　涛黄咏欣来源：百度“”