（2017）川0182民初1013号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-09-29
案件名称
刘承凯与黄正琼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
彭州市人民法院
所属地区
彭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘承凯,黄正琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条
全文
四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0182民初1013号原告：刘承凯，男，1973年10月18日出生，汉族，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：李绍勇，四川东驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈义均，四川东驰律师事务所律师。被告：黄正琼，女，1964年6月19日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：刘帅，四川元海律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖息壤，四川元海律师事务所实习律师。原告刘承凯与被告黄正琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘承凯向本院提出诉讼请求：1、确认双方2016年1月3日签订的《房屋买卖协议》无效；2、确认双方关于房屋买卖的口头协议无效；3、请求判令黄正琼返还刘承凯支付的购房款100000元，并赔偿刘承凯装修损失11514元，合计111514元。事实与理由：2015年8月黄正琼告知刘承凯自己有朋友的房屋要出让，愿意以100000元的价格卖给刘承凯，刘承凯同意购房。2015年9月至12月期间，刘承凯分五次向黄正琼支付了购房款100000元，黄正琼将房屋交付给刘承凯使用后，一直未将《房屋买卖协议》和房屋权属证明移交给刘承凯。2016年年初，黄正琼向刘承凯出具了100000元的收条一份和《房屋买卖协议》一份，但该协议写明的房屋交易价款为45000元。后刘承凯得知该房屋实际属于黄正琼所有，且没有房屋产权证和土地使用权证。刘承凯认为黄正琼骗取购房款的行为违反了《中华人民共和国合同法》的诚实信用原则，侵害了刘承凯的合法权益。黄正琼承认与刘承凯商谈卖房事宜，收取刘承凯100000元的事实，但认为：1、该房屋原本属于自己所有，但2008年地震后，自己已经将房屋送给自己的亲属黄某，黄某为房屋的实际所有人；2、双方实际履行了房屋买卖口头约定，该约定合法有效，应当继续履行；3、刘承凯在购房前明知房屋没有产权证和国土证，自己没有骗取原告购房款的事实。对黄正琼承认刘承凯在本案中主张的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实，刘承凯、黄正琼向本院提交了如下证据：1、《房屋买卖协议》原件一份，证明黄正琼以代他人卖房为由，骗取刘承凯购房款的事实；2、电器销售单原件两份、收据原件五份，证明刘承凯购买电器、灯具，支出材料费、人工费等费用11514元的事实；3、居委会及××镇政府证明原件一份，证明案涉房屋产权人系黄某，该房屋的产权证和国土证正在办理中的事实；4、委托书原件一份，证明黄强委托黄正琼办理卖房的事实；5、居委会证明原件一份，证明2015年年底至2016年年初刘承凯曾到××镇第一社区居民委员会咨询案涉房屋产权手续的事实；6、房屋信息摘要原件一份，证明案涉房屋曾办理产权登记，房屋所有权人系黄正琼的事实；7、通用票据、发票原件六份，证明黄强缴纳土地出让金、抵押登记费、测绘费等费用的事实。本院认为，证据5、6具备证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信；证据1《买卖协议》上买卖双方的签字均由黄正琼书写，且协议内容与原、被告约定内容不符，该份证据不具备证据的真实性，本院不予采信；证据2不能反映原告采购的电器、支出的费用用于案涉房屋，与本案没有关联性，本院不予采信；关于证据3，居委会及镇政府不是房屋所有权登记机关，其出具的证据证明力不足，本院不予采信；关于证据4，本院认为，在案证据不能证明黄某系案涉房屋的实际所有权人，与本案没有关联性，本院不予采信；证据7仅能证明黄某缴纳了税费的事实，与本案没有关联性，本院不予采信。该份根据采信的证据及当事人双方当庭一致陈述，本院认定事实如下：2015年，刘承凯与黄正琼经过协商达成一致意见，刘承凯以100000元价格购买位于彭州市××镇××街××号附××号房屋一套，协商一致后，刘承凯分期向黄正琼支付了购房款100000元，并入住该房屋。2016年1月3日黄正琼向刘承凯单方面出具了一份《房屋买卖协议》，黄正琼在协议的甲乙方签字。另查明，案涉房屋系在国有划拨土地上的房屋，原系被告所有，于2008年地震后在原址重建，重建的面积超出原有面积，因政策原因该房屋至今未办理产权证及国土证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，被告将自建房屋出卖给原告，案涉房屋是否设立法律意义上的物权是原、被告之间房屋买卖关系是否有效的关键。本案中，案涉房屋系灾后重建，重建的面积超出原有面积，而原、被告均未举证证明案涉房屋系“合法建造”，案涉房屋尚未设立法律意义上的物权。原、被告双方就尚未设立物权的房屋进行买卖，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，权属不明的房屋不得转让，原、被告之间的房屋买卖关系违反了法律的强制性规定，双方建立的房屋买卖合同关系属无效合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，原告应当将案涉房屋返还给被告，被告应当将收取的购房款返还原告。故对原告请求判令双方口头协议无效，被告返还购房款100000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求判令《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院认为，该协议上买卖双方均为黄正琼的签字，该协议不是原、被告双方的真实意思表示，且该协议并未实际履行，该协议并未成立，故对原告该诉讼请求，不予支持。关于原告请求判令被告支付装修损失11514元的意见，本院认为，原告未举出充分的证据证明该项损失，应当承担举证不能的责任，故对原告的该请求，不予支持。关于被告提出自己已经将案涉房屋赠送给黄某，案涉房屋的实际所有人是黄某的意见，经查，案涉房屋并未登记于黄某名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，黄某并未取得案涉房屋的所有权，故对被告的该意见，不予采纳。关于被告提出原告在购买房屋前询问房屋产权证办理事宜，原、被告之间的房屋买卖关系有效的意见，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》早就公布于社会的，原、被告均应当知道，原、被告之间的房屋买卖法律关系不因原告明知案涉房屋未办理产权证明而发生法律效力，故对原告提出的该意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决如下：一、原告刘承凯与被告黄正琼关于买卖位于彭州市××镇××街××号附××号房屋的合同无效；二、被告黄正琼于本判决生效之日起十日内返还原告刘承凯100000元；三、驳回原告刘承凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1265元，由原告负担130元，由被告负担1135元（该款已由原告垫付，由被告负担的部分在支付本案款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 何 倩二〇一七年六月十四日书记员 席鉴书 来源：