（2017）鲁0811民初3260号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-07-02
案件名称
盛作夫与山东信昌置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市任城区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盛作夫,山东信昌置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第一百零七条
全文
山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0811民初3260号原告：盛作夫，男，1962年12月13日出生，汉族，住邹城市。被告：山东信昌置业有限公司，统一社会信用代码：370833228011524，驻济宁太白湖新区许庄街道办事处甄庄村。法定代表人：李川，总经理。委托诉讼代理人：何惠敏，女，1990年10月15日出生，汉族，系该单位员工，住。原告盛作夫与被告山东信昌置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛作夫、被告山东信昌置业有限公司的委托诉讼代理人何惠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛作夫向本院提出诉讼请求：1、判令被告山东信昌置业有限公司向原告支付逾期交付商品房的违约金71894.18元（从2015年6月1日计算至2017年3月31日,共670天）,按日万分之二点一计算;2、判令被告山东信昌置业有限公司向原告支付逾期交付储藏室的违约金3709.84元（从2015年6月1日计算到2017年3月31日，共670天），按日万分之二点一计算；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月14日，原告盛作夫与被告山东信昌置业有限公司签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20130714022），购买被告位于济宁市北湖新区知音路北，至圣路东、车站南路西御景园商品房（X号楼X单元X层X号房）一套和X号楼X号地下室储藏室一间。在双方所签订《济宁市商品房买卖合同》中第八条约定，被告应依照国家和地方人民政府的有关规定于2015年5月31日前交付验收合格的商品房。因被告自身原因，商品房至今不具备交房条件，仍未交付。按《济宁市商品房买卖合同》中第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1条（2）规定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2.1的违约金。按《济宁市商品房买卖合同》中第十一条交接之规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”综上，合同约定2015年5月31日交付验收合格的房屋，但被告至今未予交付。特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告信昌公司辩称，被告不应承担违约责任。1、被告不应承担违约责任。被告延期交房系因客观原因，济宁太白湖新区建设局向涉案建筑施工单位山东兴唐源建筑工程有限公司下发了《济宁市政府大气污染预警应急措施通知》，要求御景园1-4#楼工地立即停止施工，直至接到预警解除通知为止。济宁太白湖新区建设局因施工现场未达到安全、卫生条件等原因，先后向施工单位下发了《停工通知书》、《扬尘治理百日行动责令整改通知书》、《安全、质量问题整改通知书》，同时，二十三届省运会运动员村御景园项目部依据北湖建设局通知，为响应国务院巡查组创卫巡查，向1-4#楼项目部下发了相关停工整改通知，上述原因均导致建设项目无法正常施工，以上均属于涉案商品房买卖合同第八条约定的特殊原因，根据涉案《济宁市商品房买卖合同》约定，被告可据实予以延期，被告不应承担违约赔偿责任。2、合同对储藏室未约定交付时间及违约责任，被告不应承担违约责任。3、储藏室是由业主自由决定是否购买并非主合同的从属物，《商品房买卖合同》没有涉及到储藏室，《补充协议》并非是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，虽名为“补充协议”实为独立于《商品房买卖合同》外的新协议。《补充协议》中并未约定储藏室的达到使用条件的具体日期，也未约定具体的交付日期，故被告不应当支付储藏室违约金。4、即使违约交房，被告认为本案合同约定的违约金过分高于原告的损失，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，请求法院依据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，对违约金数额进行调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、《补充协议书》、收款收据，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原、被告之间存在涉案商品房、储藏室的买卖合同关系，原告依约向被告支付了全部合同价款，被告未按合同约定，向原告交付验收合格的商品房、储藏室的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定；被告提交的证据，其形成时间在原、被告签订合同约定的最后交房日起之后产生，属违约后出现的事由，与本案缺乏关联性，本院对被告提交证据的证明效力，不予认定。2、原、被告于2013年7月14日，分别签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20130714022）、补充协议（关于储藏室）各一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于济宁市北湖新区荷花路西，圣贤路南翰林学府小区X号楼X单元X层X号商品房出售给原告，房屋价款为510975元，并约定2015年5月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。补充协议（关于储藏室）约定：原告购买3号楼X号地下室储藏室一间，“储藏室房款为26367元”。合同签订后，原告交付主房价款510975元，交付储藏室房款26367元。现涉案房屋正在建设中，尚未交付原告使用。本院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、关于被告是否应承担向原告支付商品房、储藏室违约金及本案是否存在减轻被告违约责任的法定事由的问题？原告为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告应于2015年5月31日前向原告履行交房义务。被告至今不能向原告交付验收合格的房屋，构成违约，依法应承担违约责任。北湖管委会未及时移出土地，造成工期延误，是造成房屋延期交付根本原因为由，不同意承担违约责任，但其提交的证据，通过上述本院对证据的认定，不能证实被告延期交房，存在合理合法的法定事由，故应认定本案不存在减轻被告违约责任的法定事由。原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议，未对延期交付储藏室的违约责任作出明确约定，但是储藏室作为主房的从物，其交付时间应与主房相同。被告信昌公司在补充协议履行过程中，亦构成违约，依法应承担相应的违约责任，被告应向原告支付储藏室违约金。二、关于违约金的计算节点问题？被告出售给原告的涉案房屋，现尚不具备交付的法定条件。被告不能向原告履行交付房屋的合同义务，依据合同约定，其违约行为仍在持续，故违约金的计算节点应自违约之日即2015年6月1日起至涉案房屋验收合格之日止。三、关于原、被告在《济宁市商品房买卖合同》约定的违约金是否过高、是否应当调整的问题？根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%。本案中，原、被告约定的日万分之二点一的违约金计算标准，并未超出上述标准，原、被告约定的违约金的计算方法并未超出法律强制性规定。被告以约定违约金过高为由，要求调整违约金，本院不予认定。四、关于被告是否应当向原告支付基础设施、公共配套建筑违约金的问题？本案中，原、被告在签订的《济宁市商品房买卖合同》中，仅约定了该部分违约金的计算方法，并未约定基础设施、公共配套建筑达到使用条件的具体日期，对交付基础设施、公共配套建筑具体时间并未在本合同中达成合意，应认定为原、被告对基础设施、公共配套建筑约定违约金合同行为未成立，原告据持要求被告支付基础设施、公共配套建筑违约金的主张，没有事实依据，故被告不应当向原告支付基础设施、公共配套建筑违约金。综上所述，本院认为，原告要求被告信昌公司按照合同约定支付涉案楼房、储藏室违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议，对于被告延迟交付储藏室的损失计算方式，因协议中并未明确约定，应按同期银行贷款利率计算违约金为宜；原告要求被告支付基础设施、公共配套建筑违约金，理由不当，本院不予支持；原告要求保留向被告索要自2017年3月31日起至房屋验收合格之日止，期间的商品房、储藏室产生的违约金的权利，合法有据，因该损失尚未实际全部发生，待实际损失全部发生时，可另行主张权利。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效三日内支付原告盛作夫因延迟交付主房产生的违约金71786.88元（2015年6月1日至2017年3月31日止，共计669天，510975元×669天×万分之2.1）及因延迟交付储藏室产生的违约金（以26367元为基数，按同期银行贷款利率从2015年6月1日起计算至2017年3月31日止）。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024元，由被告山东信昌置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 崔宗民二〇一七年六月十四日书记员 冯 莹 来源：百度搜索“”