（2017）辽0102民初1553号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-12-12
案件名称
孟凡荣、崔俐与沈阳东大兴科置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟凡荣,崔俐,沈阳东大兴科置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0102民初1553号原告：孟凡荣，男，1957年2月1日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告：崔俐（与原告孟凡荣系夫妻），女，1960年11月18日出生，汉族，住同上。委托诉讼代理人：孟凡荣，男，1957年2月1日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：沈阳东大兴科置业有限公司，住所地沈阳市和平区文化路3号巷11号。法定代表人：有勇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐槟，男，1960年7月20日出生，汉族，系该公司办公室主任，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王珂，系辽宁成功金盟律师事务所律师。原告孟凡荣、崔俐与被告沈阳东大兴科置业有限公司（以下简称东大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2017年3月17日公开开庭进行了审理，原告孟凡荣（亦为原告崔俐的委托诉讼代理人）与被告委托诉讼代理人徐槟、王珂到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成由审判员严冬云担任审判长并主审，人民陪审员彭珂、严永日参加评议的合议庭，于2017年5月9日、5月16日公开开庭进行了审理，原告孟凡荣（亦为原告崔俐的委托诉讼代理人）与被告东大公司委托诉讼代理人徐槟、王珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟凡荣、崔俐原向本院提出诉讼请求:1、原、被告签订的《商品房买卖合同》应为无效合同，属开发商单方面违约，应该撤销或解除。被告应承担因合同违约所造成的民事赔偿责任；2、本合同中所指定的商品房存在重大设计缺陷，应为不合格商品房。被告在《商品房买卖合同》中及在销售该商品房活动中存在欺诈业主行为；3、被告应返还给原告房款等人民币428963.86元、返还房款银行同期活期利息人民币834元、返还银行贷款3年利息人民币36431.43元；4、被告需赔偿原告因单位团购商品房所造成的直接损失人民币90354元、需赔偿原告因被告单方合同违约所产生的赔偿及违约金542352.09元；5、以上被告需返还及赔偿给原告的人民币共计1098944.19元。后变更为：1、被告应该对目前因一楼电梯与本住宅入户门互相妨碍而产生的影响住户使用功能的现状进行整改，为原告的住宅另行开门，或调换至原告认可的新房源；2、被告应赔偿原告因商品房质量问题而产生的房屋墙体裂缝及渗漏的损失费8万元、影响原告人身安全及公民隐私权的损失费8万元、延期交房损失费2万元、精神损害费2万元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、事实。我们是沈阳市和平区望湖路13-9号（东大迎湖园5#楼）1-1-1的业主。2016年11月30日下午，我们拿到被告东大公司的准住通知书后，随沈阳玫苑物业的刘师傅去验房，当即发现两大问题：（一）墙壁及地面多处漏水问题（详见图片）：1、卫生间墙壁及地面汪水；2、卧室靠卫生间墙壁及地面大面积汪水；3、卧室两侧施工洞口处的墙壁裂缝；4、入户门处汪水；5、客厅靠阳台面墙壁底处汪水，一天后越来越重。当时我们就与刘师傅交涉。随后，施工队一位姓李的负责人派人维修，我们给了他一把门B钥匙。经施工队这位姓李的负责人查后，反馈卫生间和卧室墙壁汪水系楼上三楼卫生间水龙头跑漏十余天所致。为清除漏水，施工队不得不凿墙挖地排水，卫生间及卧室墙壁凿出20余洞。然后刮大白，用电暖器烘烤。（二）入户门无法正常使用，入户门与门口电梯安装设计存在重大安全隐患（详见图片），入户门与门口电梯安装设计不合理，存在重大设计缺陷及安全隐患。本高层住宅共33楼，我们处在一楼。入户门与电梯门成直角相邻。电梯按纽距入户门9厘米，电梯侧与入户门40厘米，入户门宽87厘米，入户门与电梯门都没有法定的消防通道和安全距离。入户门根本无法正常开放，电梯人出入也极不安全。目前，住宅装修正热，屡屡出事。例如，我们一开门，门口如果有人按电梯，则会发出尖叫。如果我们突然开门，可能会发生安全事故。为此，不得不小心翼翼开门。如果我们站在自己家的房门口，则上楼的人无法按电梯按纽，也会与出电梯的人突然相撞。这样，出入电梯及入户门的人都受阻。几天来，我家的房门多次被装修运物的车相撞，门也多出受损。（三）我们与开发商多次沟通无果。2016年12月6日，我们向开发商递交了投诉书，提出了投诉要求，希望能够协商解决。开发商也派人看了现场，与我们协商。但事与愿违，对我们提出的要求置若罔闻。开发商的回答令人不解：一是一楼电梯不能封；二是用户住宅也不能另开门；三是让我们进去住，不会有事。开发商无视法规、无视消费者的利益，根本没有解决问题的诚意。不得已，我们向沈阳市质量监督局进行了投诉。2016年12月12日下午，沈阳市和平区质量监督局派来两名同志，看到了现场，也拍了照，当时就表示，这是房屋设计问题，让我们等待回复。二、主要理由。1、根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》、建设部的《住宅设计规范》等，该住宅的设计已严重违反了国家的有关法规及强制性规定。入户门与门口电梯的不安全问题，应该是开发商一方在设计时存在着重大缺陷。不仅没有达到足够的住户与电梯的消防安全通道及疏散空间，而且存在重大的安全隐患，存在着多项违规，后果严重。长此以往，楼道安全事故的发生是必然的，后果不堪设想。开发单位、设计单位及监理单位都有不可推卸的责任，必须依法追责；2、根据《中华人民共和国合同法》、建设部的《商品房销售管理办法》等，原、告所签订的《商品房买卖合同》因开发商的违规设计应为无效合同。该合同应该撤销或解除。这也是开发商单方面违约所造成；3、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》、建设部的《建筑工程质量管理条例》等，被告应承担因合同违约所造成的民事赔偿责任。被告必须进行已付款的返还和必要的经济赔偿；4、业主在接到准住通知书后，拿到的都是经开发商组织验收合格的保证书。但本业主所验收的房屋却是劣质的不安全的商品房。显然，开发商在《商品房买卖合同》中及在销售该商品房活动中存在欺诈业主的行为。本住宅若正常开门，客观上使得屋内的一切都暴露于电梯人的眼中，本业主毫无住宅安全和个人隐私而言，这严重侵犯了消费者的合法权益。住宅公共设施的安全防范及消防安全设施是开发商建设住宅工程中必须遵守的国家法律法规。不知道此商品房是否经过还是未经过消防合格验收。同时，本业主也不明白，如此违规的商品房是如何通过上级行政及业务部门综合验收的。开发商无视国家法律，不顾消费者的合法权益，必须付出赔偿和追责代价。所以，本业主认为，该商品房不符合验收条件，依法维权。被告东大公司辩称，一、被答辩人的主张与事实不符。2016年11月30日，被答辩人收房时，发现卫生间、卧室、客厅有水痕现象，物业工作人员立即联系了施工队要求其到现场进行勘验，施工队到现场后进行排查，发现因三楼卫生间水管衔接处有漏水点，通过卫生间的烟风排风处流淌到一楼导致一楼有水痕现象。排查出原因后，施工队就对被答辩人的房屋有水痕的地方进行烘烤处理，业主希望能彻底排除漏水以免日后产生潮气，施工队建议并经业主同意后对有水痕的地方进行10公分转眼排水后再进行烘烤及修复，业主又提出客厅底部水痕问题可能因有水管漏水所致，施工队工作人员答复其可能是由于卫生间的水氤过来所致。为了使业主消除疑虑，经业主同意对客厅底部砸开检验，证实该处没有隐埋水管，只是卫生间的水氤过来所致的水痕。随后，施工队对转眼、砸开的地方恢复了原状，并通知被答辩人已修复完毕；二、楼内电梯与入户门不存在互相妨碍的事实，可以正常使用。入户门交付被答辩人时能够正常开关门可以正常使用，不存在不能正常使用的事实。门口电梯安装设计也是依据审批的施工图纸由专业的工作人员进行安装，不存在安全隐患问题。被答辩人提出的要求另开门、或调换至其认可的新房源没有相关法律依据，且答辩人建设的商品房系本单位为教职员工改善住房所提供的职工福利房，是每个享受职工福利房的员工自己对户型及图纸认可后现场进行选房购买，性质上与社会交易市场中的普通商品房不同，所以并没有剩余的房屋可以进行调换；三、答辩人出卖的商品房其设计通过相关行政部门的审批且合格。答辩人就其建设的商品房依据法律的规定向沈阳市城乡建设委员会提交了施工图纸进行审核，2014年4月28日、2014年11月18日沈阳市城乡建设委员会分别下发了《辽宁省房屋建筑和市政基础设施工程勘察文件审查合格书》、《辽宁省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》，在该工程的整体施工过程中都是按照其审核通过的施工图纸严格进行施工从没有对房屋设计进行过任何的更改或变更；四、被答辩人要求赔偿因房屋质量问题而产生的赔偿损失、人身安全及隐私权损失、延期交付损失及精神损害，其主张缺乏事实及法律依据。房屋在交付时，对于被答辩人发现的问题，答辩人已经第一时间积极的组织施工人员并在被答辩人在场的情况下经双方协商一致进行了合理全面的完善且恢复原状，不影响被答辩人的正常居住使用。故被答辩人主张的各种损失并不存在。另，本案属于商品房买卖合同纠纷，其主张的精神损害赔偿主张也没有相关法律依据。综上所述，答辩人认为，被答辩人的主张缺乏事实及法律依据。请求法院予以驳回。经审理查明，原告孟凡荣、崔俐（××）与被告东大公司（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告孟凡荣、崔俐购买被告东大公司建设并出售的位于沈阳市和平区望湖路13-9号（东大迎湖园5#楼）1-1-1、建筑面积60.78平方米住宅一套，销售单价6864元/平方米，总金额417193.92元。合同第八条（交付期限）约定，××应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。合同第九条（××逾期交房的违约责任）约定，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出买人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同还就其他事项进行了约定。在该合同落款处，原告孟凡荣、崔俐均签名并捺印，被告亦加盖合同专用章予以确认。合同签订后，原告孟凡荣、崔俐足额支付了购房款417193.92元。2016年11月26日，被告东大公司向原告孟凡荣、崔俐发出《东大迎湖园/滨湖园办理入住手续通知单》，载明‘尊敬的先生/女士：我们很荣幸地通知您，您所购买的住房“东大迎湖园”13-9号楼1单元1层1号房，现已竣工。请您等候通知，持此通知单到物业服务中心办理房屋入住手续’，原告孟凡荣在该通知单落款处签名确认。2016年11月30日，被告东大公司向原告孟凡荣、崔俐发出《准住通知单》，载明原告孟凡荣、崔俐所购房屋已全面竣工，告知原告孟凡荣、崔俐于2016年12月5日前至物业服务中心办理房屋入住手续并领取钥匙。原告孟凡荣在该通知单落款处亦签名予以确认。2016年11月30日，原告孟凡荣、崔俐收房查验时，发现卫生间、卧室、客厅等处漏水，地面有汪水，物业工作人员立即联系施工队到现场进行勘验、排查，并进行维修。原告孟凡荣、崔俐认为其入户门与门口电梯安装设计不合理，影响其使用功能，并向沈阳市建设工程质量监督站投诉。沈阳市和平区市场监督管理局于2016年12月20日出具《关于对东大学院内迎湖园5号楼111号电梯问题的检查回复》，载明‘检查情况：该院内46部电梯均有合格证，电梯使用均在安全期内。应消费者的诉求，经过我们的协调，电梯生产安装单位及小区开发商已同意为其更改电梯按钮的位置，方便出行’。现原告孟凡荣、崔俐诉至法院，要求被告东大公司为其住宅另行开门或调换至其认可的新房源，并对其进行赔偿。诉讼中，原告孟凡荣、崔俐称其主张的墙体裂缝及渗漏的损失8万元为其单方估算，并明确表示不申请鉴定。另，被告东大公司称其建设的商品房（包括本案诉争房屋）系该单位为教职员工（包括本案原告孟凡荣）改善住房所提供的职工福利房，是每个享受职工福利房的员工自己对户型及图纸认可后现场进行选房，购买性质上与社会交易市场中的普通商品房不同，所以并没有剩余的房屋可以进行调换。原告孟凡荣于诉讼中亦称诉争房屋的取得是按职级排序，并在已有房源中自行选择。上述事实，有《商品房买卖合同》、交款通知单、《东大迎湖园/滨湖园办理入住手续通知单》、《准住通知单》、收房查验交接单、照片、《关于对东大学院内迎湖园5号楼111号电梯问题的检查回复》等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关于原告孟凡荣、崔俐主张的被告东大公司应对因一楼电梯与其住宅入户门互相妨碍而产生的影响住户使用功能的现状进行整改及为其住宅另行开门或调换至其认可的新房源一节。首先，原告孟凡荣、崔俐就其入户门与门口电梯安装设计不合理并影响其使用功能事宜已向沈阳市建设工程质量监督站投诉，沈阳市和平区市场监督管理局亦于2016年12月20日出具《关于对东大学院内迎湖园5号楼111号电梯问题的检查回复》，对原告孟凡荣、崔俐反诉的问题作出处理，故该项主张不属民事受案范围，本案不予审理；其次，诉争房屋所在楼宇已竣工，原告孟凡荣、崔俐主张另行开门既无法律依据，且不具有实际操作性，故对原告孟凡荣、崔俐的该项主张，本院不予支持；最后，本案诉争房屋系被告东大公司其为教职员工改善住房所提供的职工福利房，原告孟凡荣、崔俐亦是按职级排序并在已有房源中自行选择，现并无剩余房源，故对原告孟凡荣、崔俐主张被告东大公司为其调换至其认可的新房源的诉请，本院不予支持。关于原告原告孟凡荣、崔俐主张的逾期交房违约金一节。《商品房买卖合同》约定被告东大公司应于2016年9月30日交付房屋，被告东大公司虽于2016年11月26日向原告孟凡荣、崔俐出具《东大迎湖园/滨湖园办理入住手续通知单》，但该通知单明确载明‘请您等候通知，持此通知单到物业服务中心办理房屋入住手续’，原告孟凡荣、崔俐于2016年11月30日接到被告东大公司的《准住通知单》，即2016年11月30日为实际交房时间，被告东大公司逾期交房61天。依据双方《商品房买卖合同》第九条的约定，被告东大公司应按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，共计（417193.92元×0.0001×61天）2544.88元。另，原告孟凡荣、崔俐主张被告东大公司赔偿其因商品房质量问题而产生的房屋墙体裂缝及渗漏的损失费8万元，因证据不足，本院不予支持；原告孟凡荣、崔俐主张的人身安全及公民隐私权损失费8万元、精神损害费2万元，因与本案不属同一法律关系，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳东大兴科置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孟凡荣、崔俐逾期交房违约金2544.88元；二、驳回原告孟凡荣、崔俐其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7345元，由原告孟凡荣、崔俐负担7295元，由被告沈阳东大兴科置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 严冬云人民陪审员 彭 珂人民陪审员 严永日二〇一七年六月十四日书 记 员 齐曼彤本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：