（2017）桂1224民初251号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-12-04
案件名称
叶谋健与覃红波租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东兰县人民法院
所属地区
东兰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶谋健,覃红波
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广西壮族自治区东兰县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1224民初251号原告：叶谋健，男，1965年4月20日出生，汉族，住福建省南安市金淘镇深垵村水磨**号，现住广西东兰县。委托诉讼代理人：华盛富，广西兰盛律师事务所律师。被告：覃红波，男，1977年11月23日出生，壮族，住广西东兰县。原告叶谋健与被告覃红波租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶谋健及其委托诉讼代理人华盛富，被告覃红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶谋健向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告订立的房屋租赁合同无效；二、判令被告返还原告租金8.4万元及地板装修费0.5万元，合计8.9万元；三、由被告负担案件受理费。事实与理由：2015年7月31日，原告与被告签订《租房协议书》，约定：原告租用被告在伦界公路边（与长兴建筑公司并排）的仓库；租赁期限为5年即自2015年10月1日至2020年10月1日止；租金共为14万元，前三年的租金一次性付清，后两年的租金二年后一次付完；协议自双方签字之日起生效。签约当天，原告就向被告支付了三年的租金8.4万元；另外，因被告已给该仓库装修了水泥地板，原告还向被告支付补偿费0.5万元，以上合计8.9万元。签约后，原告就把该租房用作仓库，存放瓷砖等货物，一直使用到2016年12月13日。2016年12月14日，东兰县住房和城乡建设局到当地进行检查执法，认定该租房为违法建筑，在该租房大门上张贴该局《行政执法责令改正通知书》，责令该房主在七日内自行拆除该房，如不自行拆除的，可以采取强制执行措施。原告无法继续使用该租房，只能到别处另租仓库。原告认为双方签订的租赁合同是无效的合同，被告应当返还全部租金及地板装修费，故提出上述诉讼请求。被告覃红波辩称，一、原告称签订合同时存在误解，不是客观事实。2006年被告在自家的责任地上搭建简易棚，作为养鸡、养猪场地。长期以来，没有任何单位和个人认为该简易棚是违章的，政府也从未下过违建拆除通知书。直至2015年6月，原告找到被告，跟被告讲为了生意需要，想租用原告的土地作为瓷砖仓库，问被告有没有出租的意向。被告当时回复原告称，被告只是在责任地上搭建简易棚作为养殖场地，该简易棚存放不了瓷砖。但原告跟被告讲，被告可以将简易棚加工成仓库，原告可以提高租金。被告又回复原告，被告没有钱建仓库，如果原告想租的话可以自己建成仓库。原告又跟被告讲，该土地是小队的土地，原告亲自建仓库的话，怕遭到其他村民的反对和阻挠，若被告建成仓库以后，原告一定承租，为表示原告的诚意，原告承诺可以先支付被告定金2000元，仓库建成后，原告可以承租5年，每年租金2.8万元。在原告的再三劝嘱和诱惑下，被告终于答应，接收了原告的定金2000元。收到定金后，被告即借钱对简易棚进行改建，其中买水泥砖、水泥支付材料费1万元，砌砖支付人工费4000元，搭棚支出材料费、手工费共4.8万元，浇筑地板支出1万元。2015年7月底，仓库建成。2015年7月31日，双方签订《租房协议书》，原告当天支付被告三年租金8.4万元，另补贴被告水泥地板费5000元。2015年8月，原告开始使用仓库，因8月7日前被告欠水电费共200元，2015年8月30日原告代交水电费后，向被告讨回200元，双方并将该费用来往情况补充记载在协议书上。可见，原告起诉称存在重大误解，根本不是事实，实际上是原告看重伦界加油站郊区地段租金的低廉，多次找到被告进行劝嘱，许下承诺交付定金，蛊惑被告与之签订租赁协议。原告作为一个长期在东兰县城从事生意的商人，应对使用土地的合法性有充分的了解，但原告却为了经济利益，贪图租金的低廉，许下定金诱惑被告将简易棚改建成仓库房，以致建起的仓库变成违章建筑，后被政府责令整改。二、原告请求退回全部租金，缺乏事实依据。双方虽在租赁协议中约定原告2015年10月1日开始承租，但在2015年8月原告就已经开始使用仓库存放瓷砖，至今原告一直未将仓库钥匙交给被告，原告承租已有21个月之久，如果退回，应扣除该时间段相应的租金。仓库建成后，原告即使用，根本没有进行装修，如果装修也是被告装修，原告请求返还装修费5000元，更是无稽之谈。本院经审理认定事实如下：2015年7月31日，原告与被告签订《租房协议书》，约定：原告租用被告在伦界公路边（与长兴建筑公司并排）的仓库；租赁期限为5年即自2015年10月1日至2020年10月1日止；租金共为14万元，前三年的租金一次性付清，后两年的租金二年后一次付完。签约当天，原告就向被告支付了三年的租金8.4万元；另外，因被告已给该仓库铺设了水泥地板，故原告还自愿补偿被告铺设水泥地板的费用0.5万元。签约后，原告即使用该租房用作存放瓷砖等货物的仓库。2016年12月14日，东兰县住房和城乡建设局到当地进行检查执法，认定该租房为违法建筑，并张贴该局《行政执法责令改正通知书》，责令该房主在七日内自行拆除该房，如不自行拆除的，可以采取强制执行措施。为此原告另行租赁仓库存放货物，但至今该仓库大门仍由原告锁住，且未将仓库大门钥匙交给被告。本院认为，在原、被告订立租赁合同时，本案诉涉的位于伦界公路边的仓库，系被告未经批准搭建的临时建筑，在一审法庭辩论终结前，该建筑仍未得到建设主管部门批准建设，故双方就该仓库订立的租赁合同无效。依据我国合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。为此，原告依无效合同取得的仓库使用权应当退回被告，并支付占用仓库期间的“租金”。自2015年10月至2017年6月，按每月租金2333.33元[84000元÷(12月×3年）]计，原告应支付被告“租金”4.9万元，原告已付8.4万元，超出部分3.5万元，由被告退还原告。原告请求返还其自愿补偿被告铺设水泥地板的费用0.5万元，违背诚实信用原则，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告叶谋健与被告覃红波于2015年7月31日订立的《租房协议书》无效；二、原告叶谋健于2017年6月30日前将涉诉仓库退回被告覃红波占有使用；三、被告覃红波于2017年6月30日前退还原告叶谋健35000元；四、驳回原告叶谋健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2026元，减半收取1013元，由原告叶谋健负担613元，被告覃红波负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区河池市中级人民法院。审判员 韦选龙二〇一七年六月十四日书记员 韦福珍 更多数据：搜索“”来源：