（2016）粤0114民初5248号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2018-02-24
案件名称
卢一惠与冯智新房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢一惠,冯智新
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初5248号原告：卢一惠，女，1987年8月20日出生，汉族，住广东省和平县。委托诉讼代理人：杨蜀，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：万磊，广东誉理律师事务所实习律师。被告：冯智新，男，1975年9月10日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：王桂荣，广东富荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓会桢，广东富荣律师事务所律师。原告卢一惠与被告冯智新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢一惠的诉讼代理人杨蜀、万磊，被告冯智新的诉讼代理人王桂荣、邓会桢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2011年6月6日签订的《协议书》无效，被告向原告返还购房款221875元并支付利息，利息自2011年6月6日，以221875元为基数，按中国人民银行的同期同类贷款利率计算至被告清偿之日止。2、判令被告赔偿原告装修损失暂计80000元（具体以有评估资质的机构评估的装修损失为准）。3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令原告与被告于2011年6月6日签订的《协议书》无效，被告向原告返还购房款221875元并支付利息，利息自2012年5月12日，以221875元为基数，按中国人民银行的同期同类贷款利率计算至被告清偿之日止。2、判令被告赔偿原告装修损失50204.43元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月6日，原告与被告签订了一份《协议书》，约定被告将位于广州市花都区荔红路老人疗养院对面的荔虹公寓小区的C1栋802单元出售给原告，出售房屋的面积为88.75平方米，单价为2500元每平方米，总房价为221875元。原告将全部购房款支付给被告后，被告向原告出具收据一张。被告向原告交付上述房屋后，原告即对该房屋进行装修、购置家电和家具，并在装修完成后搬入该房屋内居住。但是，自2016年初，被告便多次阻扰、禁止原告返回该房屋内居住，并通过更换大门大锁、断水断电等违法手段，迫使原告搬离。为此，原告曾多次到秀全派出所报警求助，警方亦进行调查和处理。但是，被告至今仍未停止不法行为，导致原告无法进入上述房屋而流离失所。原告认为，被告出售给原告的荔虹小区的C1栋802单元所使用的土地属于九潭村敦仁经济社，是村集体所有的土地，该小区的建设并未取得合法的土地使用手续，而且房屋的建设也没有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，出售的房屋更没有相关的竣工验收手续，该房屋是名副其实的“小产权房”。根据《土地管理法》、《广东省实施土地管理办法》等法律、法规的规定，农村集体所有的土地非经法定程序，不得对外流转，而且，被告将没有规划报建等手续的建筑物出售，亦违法了相关法律的禁止性规定。因此，双方签订的《协议书》属无效合同。另一方面，在原告购买并装修入住后，且双方未确定终止履行《协议书》并携手相关赔偿事项的情况下，被告多次以非法手段阻扰、禁止原告居住和使用该房屋，已构成侵权。综上，原告有权请求法院确认双方签订的《协议书》无效，被告需向原告返还全部购房款，同时需要向原告赔偿损失。被告冯智新辩称，一、被告没有收到原告对C1栋802房的购房款。在2011年初，毕焯伟、毕某与被告协商，就荔红公寓A、B、C栋的铝合窗装修问题进行协商，被告与毕焯伟、毕某进行口头协议，将荔红公寓A、B、C栋，每栋共11层的房屋交由毕焯伟、毕某进行装修，单价是每平方米230元，由被告预付工程款。在2011年9月13日，被告与毕焯伟、毕某正式签订《铝合金工程施工合同》，按照2011年初口头协议的约定，由被告先预付435000元，作为购买材料款。并约定在工程款中抵扣C1栋802房的购房款。毕焯伟是毕某的堂弟，在装饰工程协商中，毕焯伟提出要解决其女朋友卢一曼（即原告姐姐）的住房问题。被告基于对毕焯伟、毕某的信任，在2011年6月6日提供了一份协议书给毕焯伟，基于双方的口头承诺在工程款中抵扣购房款，在提供协议的当天，由被告出具了收齐C1栋802房购房款的收据，被告按照毕焯伟的要求在收据上写了卢一曼妹妹卢一惠的名字。二、《协议书》由被告于2011年6月6日提供给毕焯伟、毕某的时候，卢一惠并不在场。在荔红公寓A、B、C栋全部封顶后，即2012年5月，毕焯伟、毕某才提供该协议书给卢一惠，卢一惠在协议书中签名时间为2012年5月8日，刚好房屋可以交付使用。从以上情况可以反映，该房是基于毕焯伟、毕某装修铝合窗工程并口头协议抵偿购房款，该情况不能反映被告与原告经协商后从而签订协议，被告签订的时间是2011年6月6日，卢一惠签订的时间是2012年5月8日可以充分反映。《协议书》中约定，对于购房款分期付款，报名时付5万元，封顶时付50%，交楼时付清余款及维修基金，被告不可能在提供协议的当天即2011年6月6日在卢一惠没有签订购房协议的前提下，收齐卢一惠的购房款项。三、在2012年5月封顶后，C1栋802房所有的装修包括购买材料、施工都是毕焯伟、毕某进行的，卢一惠并没有参与到该房屋的装修。卢一惠主张的大楼封顶后由其出资装修与事实不符。四、在荔红公寓A、B、C栋铝合窗工程完成后，被告进行初步预售，由于毕焯伟、毕某在施工工程中收取了被告的工程款80万元。经初步预算，毕焯伟、毕某的工程款是没有余款的，其主张抵扣C1栋802房购房款不能成立。因此，被告多次要求物业管理对C1栋802房进行停水停电，目的是逼毕焯伟及卢一惠支付购房款。在卢一惠与其姐姐卢一曼及毕焯伟之间有交情，并认为房款应由毕焯伟进行支付，拒绝交房款。五、卢一惠是1987年8月20日出生，在被告提供购房协议书给毕焯伟时，被告本人没有见过卢一惠，听毕焯伟介绍，卢一惠是卢一曼的妹妹，卢一惠仅是打工的，且年龄仅24岁，其本人是不可能提供221875元购房款。且卢一惠本人没有资金来源。这套房屋的取得是基于毕焯伟、毕某装修铝合窗工程中承诺按工程款抵扣购房款。卢一惠除了提供收据外，并没有提供任何其他付款凭证，也无法提供221875元的凭证。被告确实没有收到卢一惠的购房款。该房屋是基于其姐姐卢一曼与毕焯伟的男女关系，毕焯伟承诺解决其姐姐住房问题而在工程款抵扣购房款的预售约定，即在装修工程没有结算前已约定工程款抵扣购房款，现卢一惠主张退还购房款及装修工程款于法无据。涉案土地是集体建设用地，涉案房屋是小产权房，涉案合同应属无效。我方不同意退回购房款并支付利息，也不同意赔偿装修损失。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区荔虹公寓小区的C1栋802单元。涉案土地的使用权人是广州市花都区新华镇九潭村敦仁经济合作社，土地性质为建设用地。原告户籍所在地为广东省和平县阳明镇均联村委会新屋村32号。原告称，原告（乙方）与九潭村敦仁经济社（甲方）签订《协议书》，约定由乙方向甲方购买荔虹公寓小区C1栋802房，建筑面积为88.75平方米，价格为每平方米2500元，总价221875元。合同第三条约定，乙方按以下方式向甲方支付相应款项：分期付款，报名付伍万元正定金，大楼封顶付剩余款项的50%，通知交楼五天内付清余款和维修基金款。第十一条：本协议所约定使用的套房是在村集体用地基础上所建，并非商品房，故使用者不能取得房地产权属证明，在交付房屋之日起由甲方发给“使用荔虹公寓小区住宅证明”，并且收回本协议。（如政策许可办理房地产权证，费用按套房面积分摊由乙方支付。）落款处甲方印章为花都区荔虹公寓小区，被告在代表人处签名，落款时间为2011年6月6日。乙方由原告签名，落款时间为2012年5月12日。被告在2011年6月6日出具收据，收据内容为：“今收到卢一惠交来荔虹公寓小区C1栋802单元全部房款，金额221875元”，被告在该收据上签名。原告为此提交了《协议书》及收据拟证实其主张。被告对于原告提供的《协议书》及收据的真实性没有异议，被告认为该份《协议书》是作为毕某及案外人毕焯伟铝合金门窗装修工程的附属，至于收据，被告并未收到原告支付的购房款，实际上是被告商量以该房房款抵扣装修款才出具的，原告不具备经济能力一次性支付房款，协议书及收据的开具是为了方便原告开通天然气及水电。被告为此提供了被告与毕焯伟、毕某签订的《铝合金工程施工合同》及调查笔录三份拟证实其主张。原告对于被告提供的上述证据不予认可，认为上述证据无法证实被告的主张。原告称，原告于2012年5月12日在涉案合同上签字，合同原被告各一份，没有进行变更或补充。原告以现金方式向被告支付购房款。原告在2011年6月支付第一笔房款5万元，被告随即开具收据，原告在2011年11或12月支付第二笔房款10万元，被告将第一笔房款的收据收回并开具第二笔房款的收据，原告在2012年5月12日支付最后一笔房款7万多元，被告将第二笔房款收据收回并开具第三笔房款收据。2012年6月份被告将涉案房屋交付给原告，原告在2012年8月份开始装修，在2012年12月底装修完毕。原告为此提交了结算单、对账单、板材交货单及装修款结算单拟证实其主张，原告称上述单据为其装修费用的部分凭证，上述单据的装修费用为7058元。被告对于原告提供的上述证据没有异议，愿意退还原告该笔装修费用7058元。被告称，除原告完成的上述衣柜、橱柜及厨房的不锈钢装修外，被告完成了涉案房屋的土建装修，包括地砖、墙、天花、水电及门等装修。被告为此提供了两张送货单及一张收据，拟证实涉案房屋的装修费用并非全部由原告支付。原告对于上述证据不予认可，认为该证据无法证明涉案房屋是由毕某装修。原告称，其在2013年4月入住涉案房屋，在2012年10月左右，原告装修涉案房屋，原告此时开始缴交涉案房屋的电费至2015年。在缴交电费时，在供电部门留有原告的电话，故原告至今一直收到供电部门催交电费的短信。原告为此提供了短信截图拟证实其主张。被告对于上述证据提出异议，认为与本案无关，该短信仅是供电部门给原告发送的电费情况及催收信息，因为涉案房屋当初是以原告的名义向供电部门开户的，后原、被告发送购房款纠纷，原告尚未申请注销其账户。因被告于2015年6月后强行停掉涉案房屋的水电，且阻止原告继续入住涉案房屋，原告于2016年5月11日报警。原告为此提供供电系统信息、天然气用户信息及报警回执拟证实其主张。被告对于上述证据没有异议，确认原告在2013年已经入住涉案房屋，因为原告一直没有支付房款，被告通知物管自2013年8月开始多次对涉案房屋进行停水停电，后于2016年年初收回涉案房屋。诉讼中，被告向本院申请证人毕某出庭作证，拟证实其与毕焯伟是堂兄弟关系，共同承包涉案房屋的铝合窗工程，涉案房屋本来是给其的，因其资金不足无法购买，就将涉案房屋转给了毕焯伟，但是毕焯伟现在也没有支付房款，其与被告是表兄弟关系。原告对于证人毕某的证言不予认可，理由如下：第一，证人与被告是亲属关系、合同交易关系，证人与被告存在利益关系；第二，证人对于合同签订及履行情况不清楚；第三，关于装修情况，证人证言前后矛盾，证人对于其装修支出款项的情况也不清楚，证人对于装修问题陈述不明确；第四，证人陈述其与毕焯伟及被告铝合窗工程款用于抵扣涉案房屋房款的情况不清楚，至于本案关键事实，证人并没有陈述。用证人证言反驳原告书面材料，是不足够的，请求法院不予以采信证人证言。被告对于证人毕某的证言没有异议，认为第一，涉案房屋不是通过买卖交易而得，是通过装修工程抵扣房款；第二，装修并不是由原告进行，是由他人出资进行装修；第三，毕焯伟与被告的工程款现在还没有进行结算，现在还没有确定支付款项；第四，证人陈述铝合窗工程是由其与毕焯伟共同承接施工，证明涉案房屋与该工程是由其联系的。诉讼中，原告向本院申请对涉案房屋的装修价值进行评估。本院经摇珠选定广东建伟工程咨询有限公司对涉案房屋的装修价值进行评估。经评估，广东建伟工程咨询有限公司于2017年3月3日出具《工程造价鉴定意见书》，评定（一）按签订购房《协议书》2011年6月6日到原告起诉日（2016.05.31）计算：1、装修重置价值（不包含衣柜、橱柜及厨房的不锈钢；不含客厅沙发和茶几、客厅餐桌椅子）为77533.33元。根据重置价值计算的装修现值为29181.22元。2、客厅沙发和茶几、客厅餐桌椅子的重置价值为5030.26元。根据重置价值计算的装修现值为1893.24元。3、衣柜、橱柜及厨房的不锈钢的重置价值为7058元。根据重置价值计算的装修现值为2656.42元。（二）按原告主张的（2013.03.01）到原告起诉日（2016.05.31）计算：1、装修重置价值（不包含衣柜、橱柜及厨房的不锈钢；不含客厅沙发和茶几、客厅餐桌椅子）为77533.33元。根据重置价值计算的装修现值为46015.55元。2、客厅沙发和茶几、客厅餐桌椅子的重置价值为5030.26元。根据重置价值计算的装修现值为2985.43元。3、衣柜、橱柜及厨房的不锈钢的重置价值为7058元。根据重置价值计算的装修现值为4188.88元。原告对于该意见书没有异议，认为被告应向其赔偿50204.43元（根据46015.55元与4188.88元相加）。被告对于该意见书的真实性没有异议，但被告认为该意见书中的“装修重置价值（不包含衣柜、橱柜及厨房的不锈钢；不含客厅沙发和茶几、客厅餐桌椅子）为77533.33元。根据重置价值计算的装修现值为46015.55元。”部分为被告装修，被告愿意赔偿原告4188.88元。原告为此支付评估费4800元。被告称，涉案小区于2011年5月已完成主体建设，2011年9月13日被告与毕某、毕焯伟签订《铝合金工程施工合同》，合同签订后毕某、毕焯伟就进场施工，在2012年5月竣工并交付，2012年6月毕某、毕焯伟开始对涉案房屋进行装修，2012年12月装修完毕。2012年年底被告与毕某、毕焯伟进行结算，施工过程中被告分期陆续向毕某、毕焯伟支付工程款80万元，因预付款比实际工程款多，毕某向被告出具借条一份。施工前双方口头约定用涉案楼房的房屋抵扣工程款，80万元属于预付工程款，施工前被告以为涉案工程的工程造价是100多万元，所以就抵扣了一套房屋给毕某、毕焯伟，后来2012年年底结算时发现预付款已经超出了实际的工程款，故不能用房屋抵扣。另查明，原告称，其在起诉之后要求被告退回房款，支付利息。被告称，涉案房屋现无人使用。本院认为：依据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”涉案土地为建设用地，使用权人为广州市花都区新华镇九潭村敦仁经济合作社。而原告户籍所在地为广东省和平县阳明镇均联村委会新屋村32号，并非九潭村敦仁经济合作社的成员。原告与被告签订《协议书》购买涉案房屋，违反了法律的强制性规定，该份《协议书》应无效。对于原告要求判令《协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”原告与被告签订的《协议书》无效，原告应向被告返还涉案房屋，被告向原告返还原告支付的购房款221875元。至于被告提出其并未收到原告支付购房款的抗辩意见，因被告已向原告开具收据，且该份收据上的内容为“今收到卢一惠交来荔虹公寓小区C1栋802单元全部房款，金额221875元”，原告称其以现金方式向被告支付房款，未违反常理。现被告提供的证据及抗辩理由不足以推翻原告提交的收据，对于原告已向被告支付购房款221875元的陈述，本院予以采信。对于被告提交的3份调查笔录及证人毕某关于原告未支付购房款的证言，本院不予采信。对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。至于利息，原告称，其在起诉后要求被告退回购房款，故利息应从起诉之日即2016年5月31日起算，对于超出部分，本院不予支持。关于装修款，原、被告对于涉案房屋的衣柜、橱柜及厨房的不锈钢装修由原告完成没有异议，该部分的装修现值经评估为4188.88元，被告亦同意赔偿原告4188.88元。原告要求被告赔偿4188.88元，本院予以支持。至于不包含衣柜、橱柜及厨房的不锈钢；不含客厅沙发和茶几、客厅餐桌椅子的装修现值46015.55元，原告提供的单据证实原告只是在涉案房屋装修了衣柜、橱柜及厨房不锈钢，原告并未提供证据证实涉案房屋的其他部分装修由其完成，且被告亦否认其他部分装修由原告完成。原告对此应承担举证不能的法律后果。对于原告要求被告赔偿其装修损失46015.55元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、确认原告卢一惠与被告冯智新签订的《协议书》无效；二、被告冯智新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢一惠返还221875元；三、被告冯智新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢一惠赔偿装修费用4188.88元；四、被告冯智新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢一惠支付利息（利息以221875元为基数，从2016年5月31日开始，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止）；五、驳回原告卢一惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5828元，评估费4800元，共计10628元，由原告卢一惠负担5505元，由被告冯智新负担5123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 廖静文人民陪审员 李满友人民陪审员 袁伟峰二〇一七年六月十四日书 记 员 朱婷欣