（2016）苏0311民初1668号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2018-02-23
案件名称
山东省煤田地质局第一勘探队与李美孝房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东省煤田地质局第一勘探队,李美孝
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初1668号原告：山东省煤田地质局第一勘探队,住所地山东省滕州市平行路268号。法定代表人：段启国，该单位队长。委托诉讼代理人：蒋孝芝，女，1962年10月10日生，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：王强，山东善国律师事务所律师。被告：李美孝,男,1962年6月30日生，住本市泉山区。委托诉讼代理人：郑友启，江苏彭淮律师事务所律师。原告山东省煤田地质局第一勘探队与被告李美孝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案后，依法由审判员丁贺独任审判，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2016年9月22日、2017年5月18日、2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告山东省煤田地质局第一勘探队的委托诉讼代理人蒋孝芝、刘风雷（参加第一次庭审后，变更代理人为王强）、王强（参加第二、三次庭审），被告李美孝及其委托诉讼代理人郑友启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东省煤田地质局第一勘探队向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告的2015年2月6日房屋租赁合同不成立；二、被告限期搬离，面积为75平米的房屋；三、被告赔偿原告占用房屋使用费（从2014年11月2日至被告搬离该房屋止，按每年38400元计算）；四、诉讼费、鉴定费由被告负担。事实和理由：因原告曾与于春光、李美孝产生不定期房屋租赁合同纠纷，徐州市泉山区法院作出民事判决：“解除房屋租赁合同，被告于春光返还房屋，第三人李美孝协助腾空房屋并返还给原告。”被告于春光、第三人李美孝不服该判决提起上诉。徐州市中级人民法院于2015年4月24日判决驳回上诉，维持原判，同时裁定准许上诉人李美孝撤回上诉。因于春光、李美孝不履行生效判决确定的义务，原告于2015年5月18日申请对于春光、李美孝强制执行。在执行李美孝过程中，李美孝提交给执行局一份2015年2月6日签订的房屋租赁合同，要求终止执行。执行局依据该合同终止了执行，原告才知道这份房租合同的存在。原来这份合同是被告李美孝在原二审中曾到原告徐州留守处办公室要求和解，同意按原判决支付全部费用及案件受理费，并按每月3200元（38400元/年）房租再签订一年的合同。但被告李美孝以需要与家属商量为由将放置在办公桌上的房屋租赁合同骗走，直到原告申请执行后，执行局才将这份被被告编造内容的合同复印件交给原告，原来一年一签的合同变为十年一签，租金由每年38400元变为24000元，并且是不变的房租。该合同既显失公平又以欺诈手段取得，不仅侵占了房屋，还使原告经济及声誉受损。因此，原告起诉至法院。被告李美孝辩称，一、双方签订的合同成立生效，在合同的第八条第二项也约定本合同自双方签字盖章之日起生效。在2015年2月6日被告李美孝和原告的委托代理人蒋孝芝均在合同上签字确认并盖合同专用章，此行为表明合同已经成立生效。二、原告要求被告赔偿损失，相关计算的标准没有依据，被告租用原告的房屋并非不想交租金，而是要求按合同约定的标准交付租金，至今被告仍然不回避按合同约定交纳租金的义务。三、原告主张的赔偿损失中发生的诉讼费和鉴定费，这是原告单方产生的损失，与被告无任何关系。合同已生效且实际履行，原告要求被告搬离房屋的诉请无合同依据和法律依据。综上，请求依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：位于徐州市的房屋所有权人系山东省煤田地质局第一勘探队。2010年11月27日，山东省煤田地质局第一勘探队徐州留守处（甲方）与案外人于春光（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方拥有的坐落于煤建面积75平方米的房屋出租给乙方；二、租赁期限自2010年12月1日起至2011年11月30日，共计一年；三、房屋年租金为33600元，原则分为二次交纳当年租金后用房，经甲方同意后，乙方可先交押金和上半年租金，然后乙方用于租用五个月后交纳下半年租金，否则按违约论处。四、双方约定了权利义务，甲方收取乙方押金2000元；五、违约责任：1、违反本合同任何一条，均为违约。违约方须付对方押金数额等同的违约金。2、一方在另一方无违约的情况下单方撕毁合同，给对方造成的损失由毁约方承担。3、乙方拖欠租金或水、电费，甲方按乙方应缴金额每天收取乙方5%的滞纳金。拖欠超出一星期，甲方有权单方终止合同，并扣罚全部押金，直至追究法律责任；六、合同变更和解除：1、因不可抗力等原因合同自然终止。2、一方违约，另一方有权终止合同。3、擅自转包或违法经营，甲方有权终止合同并扣罚全部押金。2010年12月，于春光该房屋交与被告李美孝用来经营把子肉生意，房租也由李美孝按月向原告交纳。合同到期后，原告与于春光未再续约。2013年10月，因水管爆裂、房屋维修等问题，被告李美孝与原告之间发生纠纷，协商不成，后李美孝未再支付房屋租金。山东省煤田地质局第一勘探队于2014年4月29日以于春光为被告、李美孝为第三人起诉至本院，要求判令：1、解除双方（山东省煤田地质局第一勘探队与于春光）签订的《租赁合同》；2、依法腾空承租房屋将租赁房屋交付给山东省煤田地质局第一勘探队；3、第三人李美孝负有协助腾空房屋返还山东省煤田地质局第一勘探队的义务；3、判令于春光支付房屋使用费35000元，从2013年10月16日计算至2014年11月1日按照每月2800元房租标准计算。本院于2014年12月2日作出(2014)泉民初字第号民事判决，判决：“一、解除原告山东省煤田地质局第一勘探队与被告于春光之间的《房屋租赁合同》；二、本判决生效后十五日内，被告于春光将位于本市面积75平方米的房屋返还给原告山东省煤田地质局第一勘探队；三、本判决生效后十五日内，第三人李美孝协助腾空位于本市房屋并返还给原告山东省煤田地质局第一勘探队；四、本判决生效后十五日内，被告于春光给付原告山东省煤田地质局第一勘探队自2013年10月16日至2014年11月1日期间的房屋使用费32066.67元。”后于春光、李美孝不服判决向徐州市中级人民法院提起上诉，该案于2015年3月18日进行了二审开庭审理。在该案二审审理期间，李美孝于2015年4月10日向该院书面申请撤回上诉。2015年4月24日，徐州市中级人民法院作出(2015)徐民终字第号民事判决，判决维持原判。2015年5月18日，原告依据民事判决向本院申请强制执行。在执行期间，被告李美孝提交了落款为2015年2月6日的租赁合同一份。该合同显示出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为被告李美孝。合同约定：甲方将一楼门面、面积为75平房的房租出租给乙方作为经营把子肉使用，租期为10年，自2015年2月8日至2025年2月7日止。租金为24000元/年。租金交付方式为一年一次性付清，合同到期后，乙方享受该房屋下一租期的承租优先权，并在交纳完租金后方可使用房屋；租金为一年分两次交纳（即：在签订合同时缴纳上半年租金，然后用房；下半年租金应在乙方租用第五个月底前3天内交齐余款），合同到期后，乙方不享受该房屋下一租期的承租优先权。甲方应按时收取乙方水电费用，并收取乙方人民币2000元作为抵押金。该合同尾部甲方处加盖有原告合同专用章及有该单位工作人员蒋孝芝的签字，乙方处有被告李美孝的签字。2016年1月19日，本院依据被告李美孝提供的合同停止了对涉案房屋的执行。2016年3月17日，原告以诉称事由起诉来院。在本案审理过程中，原告申请对被告提交的2015年2月6日的租赁合同第一张与第二张打印字、手写字形成时间等内容是否一致申请鉴定。2017年4月25日，南京东南司法鉴定中心受本院委托出具了东南司法鉴定中心[2017]文司鉴字第号司法鉴定意见书，该意见书分析说明内容：“送检《房屋租赁合同》第1页、第2页上手写文字与第4页上印刷体字迹的底灰特征、装订孔的数量、位置及形态以及墨粉微观形态等印刷特征方面存在较多差异，反映了不是同一台打印机打印形成的特点。综合分析，符合第1页、第2页与第3页、第4页上印刷体字迹、手写文字的形成时间不一致。”原告为证实其实际损失，向本院提交了其与案外人孙韶晨签订的房屋租赁合同两份，租赁期限分别为自2015年12月19日至2016年12月18日、2016年12月19日至2017年12月18日，租赁房屋位于煤建，面积为75平方米，租金为38400元。原告还提交了其与案外人赵加好签订的房屋租赁合同一份，租赁期限自2016年2月8日至2017年2月7日，租赁房屋位于，面积为75平方米，年租金为38400元。本院认为，一、被告李美孝提供的2015年2月6日的租赁合同是否成立需要从该合同是否为双方当事人意思表示一致进行认定。对于该份合同的形成，原、被告均作出了说明。有关租赁合同的租期、租金等事宜均规定在合同第一张（合同共两张）。本院认为，从合同约定租期来看，原告在纠纷发生前后与于春光及其他承租人均约定租期为一年，合同一年一签，而诉争合同租期为10年，明显与原告的租赁习惯不符；从合同约定的租金数额来看，合同中约定租金明显低于同时段同地段价格，甚至低于涉案房屋上一年度租金价格，违反常理。且合同显示的签订时间更是在原告与李美孝等人一审诉讼胜诉后、原告具有一定诉讼优势的期间。基于以上对合同内容及签订环境的分析，原告的陈述具有相对合理性。从合同形式上来看，首先合同仅有四页、两张，并无加盖骑缝章。从合同内侧订书机孔来看，两张合同被拆开多次，且存在孔缝不协调的地方即将第一、二张合同对齐后，两张合同订孔存在位置明显不对应的情况，不符合一般装订的习惯。其次，根据鉴定结果，一份合同两张纸上的手写字迹及打印字迹形成时间不一致，也不符合一般合同书写、复印、打印习惯。基于以上分析，本院认为，被告李美孝提供的租赁合同并非与原告协商一致的结果，原告并未有与被告李美孝建立相应租赁合同的意思表示，故原告要求确认2015年2月6日的租赁合同不成立，本院予以支持。二、关于原告诉请被告限期搬离的主张。民事案件已判决李美孝应向原告返还房屋。现被告不能证明其在判决生效之后又与原告建立了租赁合同关系，又无其他法律事实改变双方有关权利义务的前提下，故李美孝仍应履行搬离房屋的判决义务。原告在本案中提出要求被告搬离的请求属于重复起诉，本院不予确认。原告可依据前述生效判决通过执行或者其他合法途径实现权利；三、因被告占用房屋造成了原告的损失，故其应向原告支付自2014年11月2日至搬离该房屋止的使用费用，本院参照同地段房屋一般租金价格及原告出租同地段其他房屋的租金价格，对于原告按照每年38400元确定损失的主张，本院酌情予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认落款日期为2015年2月6日、租赁房屋座落于门面（面积75平方米）、签订双方显示为原告山东省煤田地质局第一勘探队与被告李美孝的租赁合同不成立；二、自本判决生效后十日内，被告李美孝支付原告山东省煤田地质局第一勘探队房屋使用费（自2014年11月2日至被告搬离该房屋止，按每年38400元计算）；三、驳回原告山东省煤田地质局第一勘探队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，鉴定费11360元，合计16260元，由被告李美孝负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 丁 贺人民陪审员 李 丽人民陪审员 高传美二〇一七年六月十四日书 记 员 宋海梅 搜索“”