（2017）京03民终7145号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-09-12
案件名称
胡珂珲与孙天凤、方茗玉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡珂珲,孙天凤,方茗玉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7145号上诉人（原审原告）：胡珂珲，女，1976年4月26日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：孙天凤，女，1990年10月19日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：方茗玉，男，1985年5月31日出生，住北京市顺义区。上诉人胡珂珲因与被上诉人孙天凤、方茗玉租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2017)京0113民初3171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡珂珲、被上诉人孙天凤、方茗玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡珂珲上诉请求：请求撤销一审判决第二、三、四项，依法改判方茗玉、孙天凤补交房屋租金250元，支付违约金3000元，按每月2450元的标准支付房屋占用使用费，共计6.5个月为15925元，赔偿房屋闲置期间租金653元。一、二审案件受理费由方茗玉、孙天凤承担。事实和理由：一、合同解除后的房屋占用使用费不应参照合同约定的1700元，理由一是当初订立合同时因受方茗玉、孙天凤欺骗，确定的房租明显低于市场价格；二是根据方茗玉、孙天凤转租的情况看，其转租的房间一间800元，一间750元，未租的大间条件较好推定���900元；三是胡珂珲在合同解除后出租的金额为每月2600元，经查询同类地段房屋租金达3000—3500元，因此应确定房屋占用费为每月2450元。二、对于违约金一审不应进行酌定，理由一是合同约定在方茗玉、孙天凤违约的情况下，胡珂珲可以单方面终止合同，收回房屋，并罚收押金、不退租房结算周期内的房屋租金、支付违约金，约定大于法定，法院不应随意调整；二是胡珂珲的损失大于违约金，合同解除前，因方茗玉、孙天凤的转租行为，使其每月单独使用大间几乎不用支付费用，其实际理应支付租金近13500元而未支出，这应属方茗玉、孙天凤的不当得利应当返还给胡珂珲，而合同约定的押金、剩余房租、违约金共计仅11750元，在胡珂珲未主张不当得利的情况下，应当按照合同约定不退押金，剩余房租，支付违约金。三、胡珂珲是因受到方茗玉、孙天凤欺骗才同意减低租金为10000元，不是双方真实意思表示，故应补交250元，房屋闲置期间的租金是胡珂珲的损失，违约金尚不能弥补胡珂珲的损失，所以法院应对房屋闲置期间的损失予以支持。四、一审程序违法，方茗玉未出示孙天凤的授权委托书，开庭时孙天凤应属于缺席。孙天凤、方茗玉辩称，胡珂珲陈述与事实不符，不同意胡珂珲上诉请求和理由，虽然对一审判决不服但就此未提起上诉。胡珂珲向一审法院起诉请求：1.依法判定胡珂珲单方面解除合同合法有效，合同解除时间为2015年8月30日。2.判令方茗玉和孙天凤向胡珂珲补交房屋租金人民币250元。3.判令方茗玉和孙天凤支付胡珂珲违约金人民币3000元。4.判令方茗玉和孙天凤支付胡珂珲房屋占有使用费，时间从合同解除之日开始至2016年3月15日为止计算，房屋使用费按人民币2450元/每月计，共计2450*6.5=15925元。5.判令方茗玉和孙天凤赔偿胡珂珲房屋闲置期间的租金653元，时间从腾房之日2016年3月15日起至房屋出租日2016年3月23日为止计算，租金按人民币2450元/每月计，最长时间不超过六个月。6.本案诉讼费用全由方茗玉和孙天凤承担。一审法院认定事实：2014年10月14日，袁发辉作为出租方与承租方方茗玉签订《房屋租赁合同》，主要内容为：房屋位于北京市顺义区西辛南区75号楼×××（以下简称涉案房屋），面积92㎡；租期期间自2014年10月14日至2016年10月14日，共计贰年；房屋租金定为1700元/月（含暖气、物业费用），承租方以转账或现金方式支付租金给出租房。租金交付时间从合同签订开始算起，租金按3个月为一个结算周期，租金的交纳为每一个结算周期前5天向出租方交纳。在每一个结算周期内，如承租方想单方面中止合同，在本结算周期间，出租方不退还承租方��金，承租方不想租房，应在下一租房结算周期前1个月向出租方提出，以便出租方有下一步的安排；承租方从租房即日起向出租方交纳押金1700元（为一个月房租）；承租人有下列情形之一的，出租人可以单方面终止合同，收回房屋，并罚收押金和不退还租房结算周期内的房屋租金：（1）承租人擅自将房屋转租、转让、转借、合租的（一审法院注：此处有手写体“同意合租”）……；出租、承租任何一方如未按照本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币叁仟元整，若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。上述《房屋租赁合同》结尾空白处有一处手写体，内容为“出租方：同意合租”。合同签订后，方茗玉与其妻孙天凤搬至涉案房屋居住。一���庭审中，胡珂珲陈述：《房屋租赁合同》中的出租方袁发辉是其公公，其当时在国外，认可袁发辉以自己的名义签订的上述《房屋租赁合同》，亦认可合同中“出租方：同意合租”是其公公袁发辉所写，但称当时写同意合租的原因是因为孙天凤称其有个妹妹要一起住，孙天凤表示不写的话，说不清楚，怕承担违约责任，所以就写上了，但并不是同意孙天凤、方茗玉转租涉案房屋。2015年1月2日，孙天凤曾就涉案房屋租金与胡珂珲商量，孙天凤发给胡珂珲的微信也提到“这样的，这个房子刚开始签的时候，是想合租的，为什么合租呢？因为我有个妹妹，她那个时候想来住几个月走，但是现在这个房子是我和我男朋友住，没有别人”，其同意孙天凤、方茗玉半年交一次租金，并将半年租金的金额变更为10000元。方茗玉辩称，签订上述《房屋租赁合同》时，其给胡珂珲爱人打过电话，胡珂珲爱人表示同意租赁。方茗玉对微信记录的真实性认可，但辩称合同中已经约定可以合租，其有权与别人合租。一审庭审中，方茗玉认可以下事实：2014年10月27日，孙天凤以出租方的名义与承租方高玉仟签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋其中一间以800元每月的价格租给案外人高玉仟，租赁期限自2014年10月27日至2015年10月27日，其妻孙天凤共收取案外人高玉仟租金9600元；2014年11月份左右，其妻孙天凤将涉案房屋另一间以750元每月的价格租给案外人刘永，案外人刘永于2015年9月份左右搬走，期间共收取刘永租金共计7500元。方茗玉陈述，将上述两间房屋出租的行为其并未告知胡珂珲，因为双方签订的房屋租赁合同中约定可以合租，其将上述房屋出租的行为就是合租，没必要再次征得胡珂珲的同意。胡珂珲认为，孙天凤、方茗玉将上述两间房屋对外出租，并不是合租，而是转租，孙天凤、方茗玉的行为已经构成违约。一审庭审中，双方一致认可，因双方对孙天凤、方茗玉出租房屋的行为有不同意见，2015年8月30日，胡珂珲通过微信告知孙天凤、方茗玉要求解除房屋租赁合同并要求孙天凤、方茗玉搬离涉案房屋，孙天凤、方茗玉于2016年3月15日搬离涉案房屋。关于涉案房屋租金交纳情况，胡珂珲、孙天凤、方茗玉双方一致认可：孙天凤、方茗玉于2014年10月14日，交纳了2014年10月14日至2015年1月14期间租金5100元；于2015年1月7日，交纳了2015年1月15日至2015年7月14日期间租金10000元；于2015年7月15日，交纳了2015年7月15日至2016年1月14日期间租金10000元；于2016年1月，交纳了2016年1月15至2016年4月14期间租金5100元，因双方就涉案房屋解除事宜发生争议，胡珂珲于2016年3月15日将2016年1月15至2016年4月14期间租金5100元通过微信转账的方式退还了孙天凤。同时，孙天凤、方茗玉于签订合同当日交纳了押金1700元。另查，涉案房屋登记在胡薇名下，胡珂珲曾用名为胡薇。一审法院认为，胡珂珲认可袁发辉与方茗玉签订《房屋租赁合同》的内容，视为其对该合同的追认，故《房屋租赁合同》系胡珂珲与方茗玉的真实意思表示，且不违反法律规定的规定，双方均应遵照执行，因合同具有相对性，故因房屋租赁合同产生的权利义务应该由胡珂珲及方茗玉承担。本案中，双方争议的焦点为方茗玉将涉案房屋租给案外人高玉仟及刘永的行为是否构成违约以及胡珂珲是否享有单方解除合同的权利。双方签订的租赁合同中约定“同意合租”，双方就为何约定“同意合租”有不同理解，结合2015年1月2日孙天凤发给胡珂珲的微信聊天记录的内容以及涉案房屋租给案外人高玉仟及刘永��价格等情况来看，胡珂珲的解释更符合常理，故方茗玉将涉案房屋租给案外人高玉仟及刘永的行为已经构成违约，依据双方签订的租赁合同，胡珂珲享有单方解除合同的权利，因胡珂珲已于2015年8月30日通过微信的方式告知孙天凤、方茗玉要求解除租赁合同，视为其已经行使合同解除权，故《房屋租赁合同》已于2015年8月30日解除。关于《房屋租赁合同》解除后的后果：第一，关于方茗玉交纳的1700元押金应否退还问题，因租赁合同中明确约定，承租方将房屋转租的，承租方有权解除合同并罚收押金，故胡珂珲有权不退还1700元押金。第二，关于孙天凤、方茗玉应否补交250元租金的问题，从双方的微信聊天记录来看，胡珂珲、孙天凤、方茗玉之间重新协商确定了租金的标准，应为双方真实意思表示，且双方已经实际履行完毕，故胡珂珲无权要求孙天凤、方茗玉补交租金，对于胡珂珲该项诉讼请求，该院难以支持。第三，关于方茗玉是否应当承担违约金，因孙天凤、方茗玉将涉案房屋转租，存在一定的违约行为，依照合同的约定应当承担相应违约金，关于违约金的数额，该院综合考虑胡珂珲的损失、胡珂珲有权不退还押金等情况，根据公平原则予以酌定。第四，关于房屋占有使用费，胡珂珲要求按照2450元每月的标准支付涉案房屋使用费无相关法律依据，在孙天凤、方茗玉不认可的情况下，该院难以支持。关于合同解除后至2016年3月15日期间的涉案房屋占用使用费的标准，该院酌定为双方签订租赁合同约定的1700元每月的标准。因2015年8月30日至2016年1月14日，方茗玉已经按照合同约定的标准支付了租金，按照双方签订的合同约定，胡珂珲虽有权不退还该期间的租金，但结合胡珂珲不退还押金以及方茗玉应承担相应违约金的情��，根据公平原则，该期间方茗玉已经支付的租金应折抵房屋占有使用费，该期间的租金标准为每半年1万元，低于每月1700元的房屋占有使用费，不足部分应由方茗玉另行给付；关于2016年1月15日至2016年3月15日期间的房屋占有使用费，方茗玉应按照每月1700元的标准支付胡珂珲。第五，关于胡珂珲主张的房屋闲置期间租金，因该部分租金实际为胡珂珲的损失，故该院在酌定方茗玉应承担的违约金数额予以考虑，不再另行酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、胡珂珲与方茗玉于二○一四年十月十四日签订的《房屋租赁合同》于二○一五年八月三十日解除；二、方茗玉给付胡珂珲房屋占用使用费三千五百五十元，于判决生效之日起七日内执行；三、方茗玉给付胡珂珲违约金一千五百元，于��决生效之日起七日内执行；四、驳回胡珂珲其他诉讼请求。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，胡珂珲是涉诉房屋的所有权人，并表示袁发辉是其代理人，且对袁发辉的代理行为进行了追认，胡珂珲虽主张其在签订合同时受方茗玉欺骗，但其提供的现有证据不足以证明其主张，故涉诉《房屋租赁合同》是胡珂珲与方茗玉真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现有证据表明，方茗玉将涉诉房屋租给案外人已经构成违约，胡珂珲根据合同约定可以要求解除合同，涉诉《房屋租赁合同》已于2015年8月30日解除。根据合同约定，合同解除后至2016年3月15日，方茗玉应当支付房屋占用使用费，关于其标准，考虑到方茗玉已经于2015年7月15日支付了2015年8月30日至2016年1���14日的租金，结合方茗玉就涉诉房屋并未全部转租的情形，以及不退还押金的情形，基于公平原则，酌定方茗玉就该期间已经支付的租金折抵房屋占用使用费，并补足低于每月1700元的部分，2016年1月15日至2016年3月15日期间的房屋占用使用费参照涉诉《房屋租赁合同》的标准并无不当，故本院对胡珂珲有关“合同解除后的房屋占用使用费不应参照合同约定的1700元”的上诉请求和理由不予采纳。关于违约责任，双方在合同中约定“承租人擅自转租的，出租人可以单方面终止合同，并罚收押金和不退还租房结算周期内的房屋租金”，同时约定“出租、承租任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币叁千元整，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金”。违约金应当以实际损失为基础，应考虑合同履行后可以获得的利益，胡珂珲所主张的方茗玉转租所获得的收益并非胡珂珲合同履行后可以获得的利益，难以认定为胡珂珲的实际损失，胡珂珲的损失范围应当限于涉诉《房屋租赁合同》所约定的内容所产生的预期利益，在已支持方茗玉给付胡珂珲房屋占用使用费的情形下，结合方茗玉在一审时认为违约金过高请求予以调整的情形，以胡珂珲的实际损失为基础，考虑到合同履行情况以及胡珂珲不退还押金的情形，酌定违约金为1500元并无不当，故本院对胡珂珲有关“损失大于违约金，不应对违约金进行酌减”的上诉请求和理由不予采纳。关于方茗玉是否应当补交250元的问题，双方当时就租金标准变更达成一致，且已经履行完毕，胡珂珲主张是受方茗玉欺骗才进行的变更，在胡珂珲并未就该变更内容申请撤销或确认无效的情形下，双方应就该协商一致的租金标准履行，故本院对胡珂珲有关“方茗玉应补交250元”的上诉请求和理由不予采纳。关于房屋闲置期间的租金，因该部分租金属胡珂珲的损失，根据房屋闲置的期间及主张的金额，本院认为违约金已经足以弥补该项损失，故本院对其该项上诉请求和理由不予采纳。根据一审卷宗记载，孙天凤在庭审前已经提交了授权方茗玉的委托书，且胡珂珲在一审庭审中并未对方茗玉作为孙天凤诉讼代理人的身份表示异议，故一审法院审理本案不存在严重违反法定程序的情形，本院对胡珂珲有关一审法院程序违法的上诉请求和理由不予采纳。综上所述，胡珂珲的上诉请求不能成立，应当驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百���十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费70元，由胡珂珲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 张 慧审 判 员 石 煜二〇一七年六月十四日法官助理 张思齐书 记 员 邸 硕 搜索“”