（2017）苏01民终3534号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-07-03
案件名称
马跃芳与贝业俊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贝业俊,马跃芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3534号上诉人（原审被告）：贝业俊，男，1969年1月29日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：邢小旺，江苏正天衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马跃芳，女，1956年10月7日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：黄林奎，江苏同安宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵飞，江苏同安宁律师事务所实习律师。上诉人贝业俊因与被上诉人马跃芳房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初11560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贝业俊上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定上诉人支付剩余房款并领取了案涉房屋，并未将房屋交付给被上诉人，亦不同意继续履行转让协议是错误的。房款必须由上诉人支付，无须通知被上诉人，上诉人领取了案涉房屋的钥匙，但并未取得案涉房屋的所有权。上诉人并未表示案涉房屋不交付给马跃芳，也没有明示不继续履行转让协议，只是因案涉房屋性质未定，目前无法办理产权证，客观上不能履行相应义务，所以双方正在协商处理中。2、一审法院对案涉房屋的询价没有效力，被询价人都是个体中介，没有资质，一审法院不能以此作为认定案涉房屋价格的事实依据。3、一审法院认定上诉人以自己的行为明确表示不愿意继续履行转让协议构成根本违约是错误的。事实上，本案在诉讼前，双方一直就增加转让费的数额问题进行协商。二、一审判决适用法律错误。1、本案与继承法律关系无关。本案的双方当事人是上诉人及上诉人已去世的妻子与被上诉人，根据相关法律，上诉人妻子去世后，上诉人理应承担相应的责任。2、一审法院判决解除合同，但判决书中并没有引用作出该判决的法律依据。三、一审判决中将75000元写为75000万元。综上，请求二审法院查明事实后依法改判或发回重审。马跃芳辩称：一、一审法院认定事实清楚。1、2016年4月，被上诉人得知汤山林场开始交纳剩余房款，根据协议约定需要通过上诉人代为交纳，被上诉人多次打电话联系上诉人，并询问上诉人何时可以到林场，上诉人称4月25日可以过来与被上诉人办理，但上诉人在4月23日就偷偷将房款交纳，后经过林场的人告知，被上诉人才得知上诉人在未通知被上诉人的情况下自行交纳房款。2016年5月，上诉人领取案涉房屋后，被上诉人多次与上诉人交涉，甚至同意在原有的基础上再加50万元，但上诉人不同意继续履行合同。2、案涉房屋的土地性质属于国有建设用地，现房屋已经实际交付使用，且已具备办证的条件，故双方签订的协议合法有效。本案的协议完全可以继续履行，如果上诉人同意履行，则没有任何履行障碍。但上诉人以房价上涨为由不同意交付房屋，通过上诉人的行为可以证实其已构成根本违约。3、2016年4月30日，上诉人的短信主张房价大约80万元，法院经询价价格约为65万元，低于上诉人主张的房价。即使如此，被上诉人在一审中也并未全额主张房屋差价损失，被上诉人主张的是32万元。法院依法询价，结合上诉人主张的房价，再结合被上诉人主张的实际损失，认定被上诉人主张的赔偿金额符合法律规定。二、一审法院适用法律正确。本案虽然是房屋买卖合同纠纷，但案涉房屋是上诉人去世的妻子郁红与上诉人的夫妻共同财产，在郁红去世后，其相应的份额应当作为遗产继承。被上诉人将郁永仙、贝钰两名继承人列为被告并无不当，后因郁永仙、贝钰放弃了案涉房屋的继承权利，被上诉人考虑到郁永仙年数已高，郁永仙也支持被上诉人的诉讼主张，甚至要求上诉人应当主张继续履行合同，后被上诉人在本案中放弃对郁永仙、贝钰的起诉，这属于被上诉人的权利处分。但事实上郁红除了案涉房屋外还有其他遗产可以继承，被上诉人将保留对另两名继承人的诉讼权利。三、一审判决书中出现了笔误，这是可以通过补正裁定的方式予以纠正，并不影响本案的判决。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。马跃芳向一审法院起诉请求：1、要求解除其与郁红、贝业俊于2009年3月9日签订的关于汤山林场集资房房屋转让协议；2、贝业俊返还其已经支付的款项7.5万元并赔偿其经济损失32万元；3、诉讼费用由贝业俊承担。一审法院认定事实：郁红与贝业俊曾系夫妻关系。2009年3月9日，马跃芳(××)与郁红（转让方）签订房屋转让协书，约定：“1、郁红自愿将位于江宁区东山科学园汤山林场集资房（面积90平方米）转让给马跃芳，由马跃芳出资购买，无论价格如何，马跃芳自愿一次性付给郁红房屋转让费6万元（在交第一批房款时付款），房款由马跃芳出资，郁红代为交纳。2、……马跃芳支付郁红5000元订金（郁红出示收条）。定金在付转让费时一并给予扣除（不计利息）。郁红在今后房屋产权转让时无条件提供一切手续，费用由马跃芳承担。3、郁红收到5000元定金后，视双方履行协议开始，任何一方不得违约。如马跃芳违约，郁红不退回定金；如郁红违约，郁红除向马跃芳退还5000元定金外，还要向马跃芳支付人民币壹万元整……”郁红、贝业俊在转让方处签名，马跃芳在××处签名。协议签订当天，马跃芳支付郁红定金5000元，于2009年10月26日分别向郁红支付购房预付款15000元，转让费55000元。2013年12月9日，郁红去世。2016年4月，贝业俊未通知马跃芳自行支付了剩余房款181360元，并领取了位于南京市××室的的房屋，但不同意将上述房屋交付给马跃芳，亦不同意继续履行转让协议。后查明，侯远鹏系郁红的父亲，于2008年5月17日去世；郁永仙系郁红的母亲，贝业俊系郁红的丈夫，贝钰系郁红与贝业俊之子。郁永仙、贝业俊及贝钰均系郁红的法定继承人。2016年8月24日,马跃芳诉至一审法院，请求法院判决贝业俊返还已支付的款项75000元，并赔偿损失320000元，同时要求郁永仙、贝钰在继承郁红遗产范围内与贝业俊承担连带责任。审理过程中，郁永仙、贝钰明确表示放弃对案涉房屋的继承权利。马跃芳撤回了对郁永仙及贝钰的起诉。又查明，案涉位于南京市××室的房屋的土地性质为国有建设用地。经询价，案涉房产所在小区同类型房屋在9月份中下旬价格约为65万元。以上事实，有房屋转让协议书、收条、收据、国土局江宁分局复函、调查笔录、户口登记簿、死亡证明及当事人陈述等证据证明。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马跃芳与郁红、贝业俊于2009年3月9日签订的房屋转让协议，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定诚实履行。贝业俊以自己的行为明确表示不愿意继续履行转让协议，构成根本违约，马跃芳请求解除转让协议，符合法律规定，一审法院予以支持。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。截至9月中旬，案涉房屋所在小区二手房买卖平均价格与实际购房差价达45万元。现郁永仙、贝钰放弃对案涉房屋的继承权利，案涉房屋的价值足以赔偿马跃芳的损失，故马跃芳撤回对郁永仙及贝钰的起诉并无不当，马跃芳主张贝业俊退还转让费及定金75000元并赔偿损失320000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、马跃芳与贝业俊于2009年3月9日签订的房屋转让协议于判决发生法律效力之日起十日内解除。二、贝业俊于判决发生法律效力之日起10日内返还马跃芳款项75000元并赔偿损失320000元，合计395000元。一审案件受理费7225元，由贝业俊负担。二审中，双方均未提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。被上诉人马跃芳与上诉人贝业俊以及郁红签订的房屋转让协议，不违反法律的禁止性规定，当事人均应按协议履行各自的义务。协议签订后，被上诉人按约支付了转让款项，上诉人贝业俊亦应按约履行交房义务，但其明确表示不履行合同，系根本违约行为，原审法院判决合同解除并在房屋差价损失范围内判决上诉人赔偿损失320000元，具有事实和法律依据，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。原审判决主文存在笔误，原审法院已裁定补正，不影响本案处理结果。综上所述，贝业俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7225元，由上诉人贝业俊负担。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年六月十四日书记员 汪海燕 来自