（2017）粤1802民初361号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-09-22
案件名称
清远市汇祥置业有限公司与潘秋源租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清城区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
清远市汇祥置业有限公司,潘秋源,清远市清城区凤城街道古城社区居民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条，第一百三十六条，第一百四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初361号原告：清远市汇祥置业有限公司，住所地：清远市清城桥北一路7号汇博美居广场A1座3层070号。法定代表人：俞飞。委托代理人：刘丽燕，公司员工。委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。被告：潘秋源，女，1976年9月16日出生，汉族，住清远市清城区。委托代理人：李燕如，广东尚义律师事务所律师。第三人：清远市清城区凤城街道古城社区居民委员会，地址：清远市清城区古城东便园4号5楼。负责人：梁其栋，主任。委托代理人：郑崇伟、徐国柱，广东金亚律师事务所律师。原告清远市汇祥置业有限公司诉被告潘秋源，第三人清远市清城区凤城街道古城社区居民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日做出（2016）粤1802民初3115号民事判决书，2016年12月23日，该案被清远市中级人民法院发回重审。本院于2017年1月16日立案后，依法追加了清远市清城区凤城街道古城社区居民委员会作为本案第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告清远市汇祥置业有限公司的委托代理人刘丽燕、李成章，被告潘秋源及其委托代理人李燕如，第三人清远市清城区凤城街道古城社区居民委员会的委托代理人徐国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市汇祥置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付至实际交还商铺时止的合作收益金（从2012年10月6日起暂计至2014年5月31日为158640元）及至实际支付合作收益金之日止的滞纳金（从2016年1月6日起暂计至2016年6月3日为245892元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月16日，原告与被告签订《商铺合租经营协议书》及《补充协议》，合同约定原告将坐落于清远市清城区桥北一路七号汇博美居广场B1馆一层128/129/158/159/160/161#、二层260-284#商铺与被告合作经营使用。经营期限为3年，即自2011年6月1日至2014年5月31日止，收益金按月结算，于次日5日前支付，如被告未按时支付则每逾期一日按应交合作金的1%向原告缴纳滞纳金。《补充协议》第一条约定：乙方每月支付给甲方的合作经营收益金按固定收益方式支付，即被告于2011年6月、7月份每月支付45865元，2011年8月至2012年5月每月支付56827元，2012年6月至2013年5月每月支付59827元，2013年6月至2014年5月每月支付61827元。被告于2012年10月6日起未向原告支付合作收益金，至今已经逾期1336天，经原告多次催告，被告至今仍未履行付款义务，已构成违约。根据上述约定，原告有权向被告追讨所欠合作收益金及滞纳金。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告潘秋源答辩称：一、根据原被告及第三人签订的协议书约定，2013年1月1日后的租金已经由古城居委会收取，与原告无关。原告应该追偿至2012年12月31日止的租金。2013年1月之后的租金我方已经付清给第三人，本案欠付原告的租金截止到2012年12月31日应为158640元，但应当扣除双方约定的可扣除项目，物管保证金16346元和装修保证金3500元，扣除后所欠租金是138794元。二、原告请求的租金已经超过了一年的诉讼时效，应该驳回其全部的诉讼请求，根据法律规定，租金的诉讼时效是一年。原告未提供证据证明在诉讼时效期间，出现中止或中断的事由，其举证的律师函也未能证明已由被告签收；从内容分析，寄送时间已超出诉讼时效，故本案原告的诉求超过了诉讼时效，即使《欠款还款协议》是被告签名承诺的，但约定的最后还款日期为2014年5月，即原告应在2015年5月前向法院主张权利，否则，原告诉求的收益金即超过诉讼时效。退一步讲，原告经营汇博美居时候被告一直按期缴纳租金并积极诚信履行合同，导致欠租情况的发生双方都有原因，汇博美居修路，严重影响经营，原先双方约定的合作金无法达成。即使在此情形下，被告仍一直积极履行义务，恰逢2016年被告丈夫生病了，家庭出现经济危机，所以才欠租，请求法院对滞纳金按照同期银行贷款利率计付。第三人清远市清城区凤城街道古城社区居民委员会述称：根据协议，被告应向我方支付的租金已经付清，押金也已退还，被告与第三人不存在欠款情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定如下事实：2011年5月，原、被告就清远市汇博美居广场商铺合作经营事项达成一致，并签订了《商铺合作经营协议书》，约定甲方（原告）将坐落于清远市清城区桥北一路七号汇博美居广场B1馆一层128/129/158/160/161#、二层260-284#商铺与乙方（被告）合作经营使用，期限为3年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止；乙方每月须承担的各项费用包括：1、自开业之日其按每月5.5元/平方米计算的管理费；2、合作经营期间产生的电费、水费、电话费等；商铺合作保证金112340元，乙方在签订本协议时一次性向甲方缴纳；乙方负责商铺的经营及经营商铺收益的核算，在次月的5日前向甲方缴纳当月经营报表，甲方于次月10日前审定乙方报送的经营报表并双方签字确认，收益分配办法为：甲方取得经营净收益70%的合作收益金，乙方取得30%，乙方应于次月15日前将当月合作金支付给甲方；如乙方未按时向甲方缴纳合作收益金、水费、电费、经营管理费用或其他费用，则每逾期一日按应缴合作金的1%向甲方缴纳滞纳金。同时，双方就协议约定的收益分配方案达成如下补充协议：乙方每月支付的合作收益金按固定收益方式支付，即2011年6、7月每月支付45865元；2011年8月至2012年5月每月支付56827元；2012年6月至2013年5月每月支付59827元；2013年6月至2014年5月每月支付61827元，乙方于每月5日前向甲方支付当月的合作收益金。协议履行过程中，因拖欠上述合作收益金及物业管理费，被告于2013年6月26日出具书面《欠费还款计划》，确认已累计拖欠原告及清远市百祥物业经营管理有限公司2012年7月至12月租金350640元、2011年10月至2013年5月物业管理费159019元，并承诺按分期偿还方式还款：1、2013年7、8、9月每月25日前支付5000元；2、2013年10月至2014年5月（共八个月）每月25日前支付61832元；3、已交装修保证金3500元、物管保证金16346元未退。根据原告提供的收款收据，被告于2014年11月至2015年8月期间均有还款，所还款项为2012年8月、9月合作收益金，最后一次还款日期为2015年8月20日。此后被告仍有剩余款项未清偿，原告遂于2016年6月23日诉至本院，并提出上述诉讼请求。此外，原、被告及第三人曾共同签订《协议书》，约定自2013年1月1日起由第三人承接原《商铺合作经营协议书》中原告的全部权利义务，2013年1月1日后的租金由第三人收取；原告应于本协议书签订之日起5日内将被告按原协议缴纳的押金付至第三人指定账户。庭审中，原、被告确认截至2012年12月31日，被告共拖欠合作收益金158640元，第三人亦确认2013年1月1日之后被告应向其支付的款项已付清，其已将保证金退还给被告。上述各方当事人无争议的事实，本院予以确认。另查明，原审诉讼过程中，被告补充提交了其向清远市百祥物业经营管理有限公司支付的装修保证金3500元及物管保证金16346元的收据，以此主张在所欠原告的租金中扣减上述款项。经询问，原告代理人确认“经查财务账户，被告确实交纳上述二笔款项，可以退款，但被告应提供收据原件由我财务支付”。重审过程中，原告明确表示其并无收取上述两笔款项，不能扣减。对双方有争议的事实及证据，本院认定如下：原告提供的催款函能否证明其向被告催款的事实。原告共向本院提供了三份催款函件，其中二份由其出具，一份系由清远市百祥经济发展管理有限公司出具，三份函件出具的时间分别为2013年4月15日、2015年11月26日和2016年3月16日，被告均不予认可。经查看上述催款函件的寄送地址，清远市百祥经济发展管理有限公司于2015年11月26日寄送的收件地址为阳光嘉园A3栋1001号，但现有证据无法证明该地址与被告有何因果关系；原告于2013年4月17日寄送的地址虽为被告的户籍地，但原告并未提供被告是否签收的书面证据；原告另于2016年3月16日向被告寄送的催款函地址为被告户籍地，地址及联系方式均为原、被告签订《商铺合作经营协议书》中被告确认的户籍地址及电话号码，而该邮件送达状态显示为“拒收”，可知被告已知原告寄送该催款函的事实，且因其拒收而导致未正常送达。故原告的证据可以证明其于2016年3月16日向被告催款的事实。本院认为，本案各方当事人签订的《商铺合作经营协议书》及补充协议、《协议书》合法有效，当事人应恪守履行。从上述协议的内容来看，被告使用原告商铺为经营所用，并按固定数额向原告支付的“合作收益金”，性质上与租赁关系中的租金相同，故本案中原告诉求的合作收益金，应为被告拖欠支付的租金。结合原、被告举证及各方当事人确认的事实，归纳本案争议焦点为：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、被告应付租金中是否扣减装修保证金及物管保证金。对于第一个争议焦点，根据民法通则关于短期诉讼时效的相关规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，故本案原告主张的租金应适用一年的诉讼时效规定。被告拖欠原告的租金数额，经其本人确认并承诺以分期还款方式予以偿还，最后一期还款期限为2014年5月，故原告最迟应于2015年5月前向被告主张权利。上述本院已认定原告于2016年3月16日向被告催款的事实，虽2016年3月16日原告催款迟于2015年5月，但根据原告提供的收款收据，被告在2014年11月至2015年8月期间均有还款，最后一次还款日期为2015年8月20日，根据诉讼时效中断的规定，被告的还款行为应视为诉讼时效的中断，故本案诉讼时效经被告还款中断后，于2016年3月16日再次中断，应从2016年3月17日重新计算，至2016年6月23日原告起诉时并未超过一年，故原告的起诉未超过诉讼时效。被告关于应在所欠租金158640元中扣减装修保证金3500元及物管保证金16346元的抗辩，其向本院提供了由清远市百祥物业经营管理有限公司出具的物管保证金收据，金额为16346元；未提供已付装修保证金的相关书面证据。从上述收据来看，收款人为清远市百祥物业经营管理有限公司，该公司与原告在法律上属两个独立的民事主体，清远市百祥物业经营管理有限公司的收款行为不能视为原告的民事法律行为。被告虽认为原告收取租金的财务经手人与清远市百祥物业经营管理有限公司收取物管保证金的财务经手人为同一人，两个公司应为同一家公司，但其未能提供两家公司为关联企业的相关书面证据，仅凭财务经手人无法证明其抗辩的事实；另一方面，原告虽在原审中确认被告确实交纳上述两笔款项，可以退款，但并未表明该两笔款项可在本案其诉求的租金中予以抵扣，且在本案重审过程中原告否认其曾收取两项保证金的事实，亦未向原告做出可以抵扣租金的意思表示，故被告该项抗辩依据不足，本院不予采纳，其向原告支付的租金中不应扣减装修保证金及物管保证金，被告可就该部分款项向相对人主张权利。结合原、被告关于“至2012年12月31日，被告未付的租金为158640元”的确认，本案被告应向原告支付的租金为158640元；2013年1月1日后的租金，因第三人确认被告已向其支付完毕，故原告要求被告支付2013年1月1日至实际交还商铺之日止的租金部分，本院不予支持。至于原告主张的按欠付租金每日1%计付的滞纳金，明显超过了原告因被告逾期付款而产生的损失，被告亦对该滞纳金标准提出异议。鉴于原告主张的滞纳金实为利息损失，该滞纳金计算标准可略高于银行同期贷款利率，本院酌定按月1%计付；原告主张从2016年1月6日起计算滞纳金，本院予以确认，被告应从2016年1月6日起以158640元为基数按月利率1%向原告计付滞纳金至实际付款之日止。原告关于滞纳金部分的诉讼请求，本院仅予部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告潘秋源于本判决生效之日起10日内向原告清远市汇祥置业有限公司支付租金158640元及滞纳金（滞纳金自2016年1月6日起按月利率1%计付至租金支付之日止）；二、驳回原告清远市汇祥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3684元、保全费2543元，合共6227元，由被告潘秋源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 曲洋逸人民陪审员 张法均人民陪审员 向洁明二〇一七年六月十四日书 记 员 黄盈盈附引用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供依据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 搜索“”