（2017）桂0304民初28号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2018-02-27
案件名称
秦永成与桂林技术交流站、桂林市宏基置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦永成,桂林技术交流站,桂林市宏基置业投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0304民初28号原告：秦永成，男，1973年8月14日出生，汉族，住桂林市。委托诉讼代理人：严小鹏，广西绮鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗滟芳，广西绮鸣律师事务所实习律师。被告：桂林技术交流站，住所地：桂林市象山区中山南路**号。法定代表人：黄东林，站长。委托诉讼代理人：王晓平，代站长。被告：桂林市宏基置业投资有限公司，住所地：桂林市七星区空明西路22号。法定代表人：席国际，总经理。委托诉讼代理人：张明云，广西君美律师事务所律师。原告秦永成诉被告桂林技术交流站、被告桂林市宏基置业投资有限公司（下称宏基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人严小鹏、罗滟芳、被告桂林技术交流站委托诉讼代理人王晓平、被告宏基公司委托诉讼代理人张明云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦永成向本院提出诉讼请求：1、判令被告在90天内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并及时通知原告；2、请判令被告向原告赔偿按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至履行办理权属证书之日止的逾期办证损失（至起诉时损失为10000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年3月，原告向被告桂林市宏基置业投资有限公司购买了桂林市象山区商品房和地下二层1号汽车车位；秦泽勇向被告桂林市宏基置业投资有限公司购买了桂林市象山区中山南路35号经贸大厦第1单元11－19号商品房。2015年7月15日，经被告桂林市宏基置业投资有限公司同意，秦泽勇将其向被告桂林市宏基置业投资有限公司所购买的桂林市象山区中山南路35号经贸大厦第1单元11－19号商品房转给原告，原告与被告桂林市宏基置业投资有限公司补签了两份编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》及《停车位转让合同》，其中《商品房买卖合同》第三、四条分别约定：位于桂林市象山区房屋总价款1062806元（按套内建筑面积计价）、11－19号房屋总价款480159元（按套内建筑面积计价），第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局；否则，按已交房款的0.1%向买受人支付违约金。《停车位转让合同》第二条约定，定价为200000元。从2013年3月21日开始，原告先后向被告桂林市宏基置业投资有限公司交付购房款、配套费和公共维修资金（17829元）；2015年7月15日，经协商，被告桂林市宏基置业投资有限公司、桂林市奥菱电梯工程有限公司同意原告以电梯工程款冲抵购房款（含车位款），经冲抵后，原告尚欠被告桂林市宏基置业投资有限公司25.4万元。被告于2013年4月1日将房屋交付原告使用。经了解，被告桂林技术交流站是“经贸广场”项目业主（即开发建设主体），涉案房屋系被告桂林技术交流站所有，其委托被告桂林市宏基置业投资有限公司出售。至今被告未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，未达到能够办理产权证的条件，未能为原告办理房屋所有权证、国有土地使用证。原告认为，原告与被告桂林市宏基置业投资有限公司所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。被告桂林技术交流站是“经贸广场”项目的业主。二被告未按约定办理房地产权属转移登记的主要合同义务，已构成违约。故应及时办理房地产权属转移登记。因《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，其中第十五条关于逾期办证违约金的约定是格式条款，不管被告逾期办证时间长短均按0.1%计算，因其限制了被告责任、排除原告主张违约金的权利，故根据《合同法》等规定，此条款无效。如果此条款被认定有效，但因约定的违约金低于造成的损失，根据《合同法》第114条关于约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加的规定，原告有权请求增加。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应承担的逾期办证责任为：向原告支付按照已付购房款总额1492965元、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的损失，直至办理权属证书之日止。被告桂林技术交流站辩称，一、被告与原告在本案中从未签订任何合同、协议，从未做过任何承诺、担保。因此，在本案中无任何责任和义务，被告与原告无任何关系，原告无权起诉被告；二、本案中的被告，是经过主管机关核准登记取得企业法人资格的社会经济组织，是自主经营、自负盈亏、独立核算、独立承担民事责任的生产经营单位，原告与谁签订合同，谁做过承诺，与谁产生合同纠纷就应找谁解决，不应起诉被告，故请求法院驳回对被告桂林技术交流站的诉讼请求。被告宏基公司辩称，一、原告诉讼程序不当，按照民事诉讼法规定，每个合同是个独立的债权债务的关系，不能两案一并起诉；二、原告要求计算的违约金应当扣除停车位的款项；三、原告没付清购房款，我方履行抗辩权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告已支付的购房款数额问题。原告在诉讼中提交了一份其与被告宏基公司、桂林市奥菱电梯工程有限公司于2015年7月15日签订的《备忘录》作为证据，该备忘录中已明确其性质具有合同性质及效力，其内容载明：原告系桂林市奥菱电梯工程有限公司股东和实际控制人，原告于2015年7月15日以其个人名义与被告宏基公司分别签订两份《商品房买卖合同》（即案涉合同），合同约定：原告向被告宏基公司购买经贸大厦11楼18号、19号房屋两套以及编号为1号的车位，购房及车位款共计1742965元；截至签订备忘录之日，被告宏基公司已将房屋及车位交付原告使用，但原告仅支付了781965元购房款，剩余961000元购房及车位款尚未支付；被告宏基公司于同日与桂林市奥菱电梯工程有限公司及原告签订电梯销售安装合同书，合同约定桂林市奥菱电梯工程有限公司以707000元的价格向被告宏基公司销售并安装四部电梯，该款项经三方同意抵扣原告的购房款，抵扣后原告仍需向被告宏基公司另行支付254000元。由此可见，原告与被告宏基公司、桂林市奥菱电梯工程有限公司签订的合同中已载明原告未支付车位款，且明确约定了电梯工程款仅抵扣购房款，并未抵扣车位款，因此原告已支付的购房款应为1488965元；2、关于被告宏基公司应在何时将办理权属登记资料报产权登记机关备案。原告与被告宏基公司签订的两份《商品房买卖合同》第十五条均约定被告宏基公司应当在商品房交付使用后的180日内将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因被告宏基公司的责任导致不能在规定期限内将报送且原告不退房的，被告宏基公司应按已交购房款的0.1%向原告支付违约金。该条款约定了被告宏基公司逾期向产权登记机关报送办理权属登记资料备案时应当承担何种违约责任，且报送期限的起算日期为商品房交付使用之日后，并不以原告是否付清购房款为前提。本院曾就案涉房屋是否已进行初始登记发函询问桂林市不动产登记局、桂林市房屋交易和产权管理中心，上述两单位均回函本院，告知二被告在二单位无初始登记的查询记录。本院认为，原告与被告宏基公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。被告宏基公司已将房屋交付原告使用，但并未依约向产权登记机关报送办理权属登记资料备案。如前所述，经本院向桂林市不动产登记局、桂林市房屋交易和产权管理中心查询，二被告在上述两单位并无任何初始登记查询记录，显然案涉房屋未进行初始登记。因此，案涉房屋尚不具备办理权属登记的条件。原告可待案涉房屋进行初始登记后再向被告宏基公司要求其向产权登记机关报送办理权属登记资料备案。被告宏基公司应当承担违约责任。被告桂林技术交流站虽是“经贸广场”商业、办公、住宅综合楼项目建设工程业主，但并非案涉房屋开发、销售主体，与原告之间没有合同及法律上的权利义务关系，故原告要求被告桂林技术交流站就未及时向产权登记机关报送办理权属登记资料备案承担违约责任，本院不予支持。原告系与被告宏基公司签订合同，被告宏基公司应当承担违约责任。关于合同第十五条的约定是否属于无效条款的问题。本案两份《商品房买卖合同》合同条款是由国家建设部统一制定的制式范本，合同文本由桂林市房产管理局监制，合同第十五条虽系格式条款，但并无排除原告权利，限制被告宏基公司责任的情形，该条款约定的违约金承担比例是由当事人进行约定，是当事人的真实意思表示，合法有效。原告称该违约金约定比例过低，要求予以调整，本院认为被告宏基公司虽未向产权登记机关报送办理权属登记资料备案，但其已及时将房屋交付原告使用，且原告至起诉时仍正常使用，原告亦未提供证据证明被告宏基公司的违约行为对其造成了何种损失，因此，本院对原告要求被告宏基公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准支付违约金不予支持，被告宏基公司应当按照合同约定的标准，即原告已付房款的0.1%支付违约金1489元（1488965元×0.1%=1489元）。综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告桂林市宏基置业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告秦永成支付违约金1489元；二、驳回原告秦永成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半计收75元（原告已预交），由被告桂林市宏基置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费150元[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员 陈吕晶二〇一七年六月十四日书 记 员 李 倩 更多数据：搜索“”来源：