（2017）京03民终6660号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-07-03
案件名称
王晓菊与陈芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王晓菊,陈芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终6660号上诉人（原审被告）：王晓菊，女，1970年8月24日出生。委托诉讼代理人：张伶玉，北京市力珉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈芳，女，1973年9月13日出生。委托诉讼代理人：韩君恒，北京市中银律师事务所律师。上诉人王晓菊因与被上诉人陈芳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王晓菊的委托诉讼代理人张伶玉，被上诉人陈芳及其委托诉讼代理人韩君恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓菊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈芳的各项诉讼请求，诉讼费由陈芳承担。事实与理由：一、本案中不存在“陈芳申请贷款未获批准”的事实，王晓菊亦未在一审中主张解除合同，一审法院认定事实错误。双方在合同实际履行中，并未履行到申请贷款的步骤，更不存在陈芳申请贷款未获批准的情况。一审中，王晓菊认为通过双方签订的《房屋买卖合同》、编号为B76280的《补充协议》及《补充协议》中关于申请购房贷款、权属转移登记手续办理、物业交割等时间的约定可知，房屋交付是以贷款机构签发批贷函并办理完成房屋过户登记手续为前提。王晓菊未收到贷款机构签发的批贷函，亦未收到购房尾款，故享有不履行房屋交付义务的先履行抗辩权，一审法院认定事实错误；二、陈芳请求王晓菊自2013年4月30日支付违约金的部分诉讼请求已过诉讼时效，一审法院适用法律错误。办理房屋所有权变更登记手续、交付房屋、支付违约金虽然是基于相同的法律事实，但属于依据不同合同约定而独立存在的三个诉讼请求，陈芳2013年起诉时并未就交付房屋及支付违约金事宜主张任何权利，故该起诉不应对交付房屋及支付违约金的请求权起到诉讼时效中断的效力。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》中第二十三条的规定“房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。”，因此，本案中的部分违约金已经超过诉讼时效；三、关于违约金的计算基数应为190万而非232万。陈芳请求王晓菊支付违约金的依据是双方签订的编号为B76280的《补充协议》，该补充协议第一条约定房屋总价款为190万，第四条约定违约金计算方式为计算基数（房屋总价款）乘以相应比例。后虽然双方在签订的《补充协议》中将房屋价格变更为232万，但是并不影响双方对违约金计算基数为190万的意思表示，故违约金的计算基数应为190万而非232万；四、一审法院以“双方约定的每日万分之五比例属于正常范围”为由，对王晓菊减少违约金的请求不予支持，属于认定事实错误。一审法院虽然认为违约金计算比例属于正常范围，但不代表乘以计算基数后得出的违约金数额不过分高于实际损失，王晓菊认为应当参照涉案房屋相同地段同类房屋的租金认定违约金金额。陈芳辩称，同意一审判决，不同意王晓菊的上诉请求及事实理由。陈芳在另案执行过程中已经将涉案房屋尾款执行完毕。本案并不存在超过诉讼时效的情形。合同及补充协议约定了房屋总价款为232万，且陈芳已经支付232万房款。日万分之五的逾期交房违约金是合同约定，该违约金并不过分高于实际损失。陈芳向一审法院起诉请求：1.要求王晓菊立即交付北京市朝阳区安苑北里17号楼1307号房屋，协助陈芳办理物业交割手续；2.要求王晓菊以232万元购房总价为基数，按照每日万分之五的标准，向陈芳支付自2013年4月30日至实际交付房屋并办理完毕物业交割手续之日止的逾期交房违约金；3.诉讼费由王晓菊承担。一审法院认定事实：2012年7月28日，陈芳与王晓菊签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王晓菊将其所有的北京市朝阳区安苑北里17号楼1307号房产出售给陈芳。房屋成交价格为150万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价40万元，具体付款方式及期限见补充协议。王晓菊应当在2013年4月30日前将房屋交付陈芳。房屋交付日前发生的物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视及电信费用由王晓菊承担，交付日以后发生的费用由陈芳承担。逾期交房责任除不可抗力外，王晓菊未将房屋交付陈芳，逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，王晓菊按日计算向陈芳支付已交付房价款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向陈芳支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，陈芳有权退房，王晓菊应当自退房通知之日起15日退还全部已付款，并按照全部已付款的20%向陈芳支付违约金。陈芳未按照补充协议约定的时间付款，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，陈芳按日计算向王晓菊支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向偿王晓菊支付违约金、合同继续履行；逾期超过15日后，王晓菊有权解除合同，陈芳应当自解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向王晓菊支付违约金，并由王晓菊退还陈芳全部已付款。双方同意自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2012年7月28日，王晓菊作为甲方与乙方陈芳及居间方北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订补充协议，双方确定房屋交易价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者合计190万元。陈芳于2012年7月28日向王晓菊支付定金5万元，并于2012年8月15日将首付款82万元（包含陈芳已支付的5万元定金）自行支付王晓菊。双方应于接到链家公司通知后三个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在贷款机构签发批贷后三个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。双方应当在2013年4月30日自行办理物业交割手续。交易涉及的税费全部由陈芳承担。任何一方逾期履行补充协议约定的义务，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。补充协议最后载明，“甲乙双方协商一致同意，乙方于2012年8月15日前向甲方支付首付款人民币捌拾贰万元整，于2012年9月10日前向甲方支付首付款人民币伍拾捌万元整”。当日，双方还签署另一份补充协议，约定房屋实际成交总价为232万元，此价款为王晓菊净得价，不含税。网签价为150万元。陈芳于2012年8月15日前向王晓菊支付购房首付款82万元，含先前支付的定金5万元；于2012年9月10日向王晓菊支付购房款100万元；剩余50万元，陈芳通过公积金贷款方式支付王晓菊。如时间有变化，双方协商解决。双方一致同意，房屋内租户可以住到2013年4月30日，王晓菊已将租金支付给陈芳。王晓菊保证不影响陈芳户口的迁入。王晓菊承担2012年11月1日前的物业费、供暖费，陈芳承担2012年11月1日之后的物业费、供暖费。上述合同及补充协议签署后，陈芳于2012年8月14日分两笔支付王晓菊共计82万元，并于同年8月28日支付王晓菊购房款100万元。之后，双方发生争议。2013年，陈芳在一审法院提起诉讼，要求王晓菊继续履行合同，办理房屋所有权转移登记手续。王晓菊以陈芳无法获得批贷为由导致合同无法履行，已通知陈芳解除合同，不同意陈芳诉讼请求，并向陈芳提起反诉，要求陈芳支付违约金10万元、返还租金3万元。2013年9月2日，一审法院依法作出（2013）朝民初字第00631号民事判决书，判决双方继续履行合同，陈芳于判决生效后七日内支付王晓菊剩余购房款50万元，王晓菊于收到50万元后七日内协助陈芳办理房屋所有权转移登记手续，将房屋登记至陈芳名下。王晓菊不服判决，向本院提起上诉。2013年12月18日，本院依法作出（2013）三中民终字第01790号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费8870元，由王晓菊负担；一审案件反诉受理费1450元及二审案件受理费10320元，均由王晓菊负担。2014年4月3日，陈芳将王晓菊应承担的诉讼费8870元自50万元剩余购房款中扣除后，将491130元交付一审法院。一审法院认为：根据王晓菊辩称理由，一审法院阐明如下观点。第一、关于王晓菊主张的先履行抗辩权问题。王晓菊提出，物业交割是以贷款机构签发批贷函并办理完成房屋过户登记手续为前提，但王晓菊至今既未收到贷款机构签发的批贷函，也未收到陈芳支付的购房尾款。在陈芳违约在先的情况下，王晓菊有权不予交付房屋。一审法院认为，双方在补充协议中仅约定了申请购房贷款的程序，即在接到链家公司通知后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续以及在贷款机构签发批贷含后三日内共同办理房屋所有权转移登记手续。而双方在另一份补充协议中就剩余50万元购房款的支付，不仅约定了以公积金贷款的方式支付，而且明确约定“如时间有变化，双方协商解决”。在陈芳申请贷款未获批准的情况下，王晓菊既不与陈芳协商解决，也不向陈芳提出变更支付方式，直接以陈芳未获得批贷导致合同无法履行而要求解除合同，其主张不符合双方约定及法律规定，不能成立。第二、关于王晓菊主张的诉讼时效问题。一审法院认为，因王晓菊拒绝履行合同义务，陈芳采取诉讼方式持续向王晓菊主张权利。陈芳现在要求王晓菊办理物业交割手续并要求王晓菊自2013年4月30日开始支付违约金，并未超过诉讼时效。第三、关于王晓菊主张的违约金计算基数问题。双方在补充协议中就违约责任约定，任何一方逾期履行补充协议约定的义务，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。而根据双方在另一份补充协议约定，房屋实际成交总价为232万元。据此，陈芳以232万元为基数主张违约金，符合双方约定，王晓菊辩称理由不能成立。另外，王晓菊认为陈芳主张的违约金数额远远超过实际损失，应根据实际损失予以减少。一审法院认为，双方约定的每日万分之五的比例属于正常范围，其主张降低违约金的理由，亦不能成立。陈芳诉讼请求，符合事实及法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、王晓菊于判决生效之日起十日内与陈芳办理物业交割手续，将北京市朝阳区安苑北里17号楼1307号房屋交付陈芳。二、王晓菊自二〇一三年四月三十日开始至履行上述第一项义务之日止，以购房总价款二百三十二万元为基数，按照每日万分之五的标准向陈芳支付违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈芳向本院提交以下新证据：2014年7月11日陈芳与五矿物业管理有限公司签订的《供暖、物业管理协议书》、同日五矿物业管理有限公司出具的供暖费发票以及涉案房屋的税收缴款书，证明陈芳已经缴纳涉案房屋契税、并于2014年7月11日与涉案房屋物业公司办理了部分物业交接手续，故陈芳一直在积极向王晓菊主张交房及办理物业交割等权益。王晓菊对陈芳提交的上述证据发表如下质证意见：对税收缴款书的真实性、合法性予以认可，不认可证明目的，对《供暖、物业管理协议书》以及供暖费发票的真实性、合法性、证明目的均不认可，王晓菊主张涉案房屋是央产房，无需个人支付物业费及供暖费，都是单位缴纳，且《供暖、物业管理协议书》不能证明办理了物业交割，陈芳并未向王晓菊主张过交房、办理物业交割和逾期交房违约金，不存在诉讼时效中断的情形。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据案件查明的事实及双方的诉辩主张，本案主要的争议焦点为：一、王晓菊是否应向陈芳交付房屋及办理物业交割手续；二、陈芳主张的违约金是否合理以及是否超过诉讼时效。关于交付房屋及办理物业交割手续，王晓菊虽主张交付房屋以贷款机构签发贷款批贷函并办理完成房屋过户登记手续为前提、其未收到购房尾款享有先履行抗辩权，但双方在房屋买卖合同及补充协议中已明确约定，王晓菊应当在2013年4月30日前将房屋交付陈芳，双方应于同日自行办理物业交割手续。且生效法律文书已经判决双方继续履行合同，陈芳亦将剩余购房款交纳至一审法院，故王晓菊应按照约定向陈芳交付房屋及办理物业交割手续，其主张的先履行抗辩权缺乏依据，本院不予支持。关于违约金标准，因王晓菊未按照合同约定履行交付房屋及办理物业交割手续，故其应当承担相应的违约责任。根据双方约定，任何一方逾期履行补充协议约定的义务，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。双方在另一份补充协议中明确约定涉案房屋实际成交总价为232万元，陈芳亦按照该价格支付了全部购房款，故陈芳以232万元为基数，每日万分之五为标准主张违约金，具有事实依据。王晓菊虽主张违约金过高请求法院予以酌减，但考虑到本案中合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则,一审法院认定违约金标准属于正常范围并无不当，本院对此予以确认。关于违约金的计算期间是否超过诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方约定的交房及办理物业交割手续时间为2013年4月30日，违约金的诉讼时效应从该日起计算。陈芳于2017年1月5日提起本案诉讼，其在2013年起诉时并未就交房、办理物业交割手续及相应的违约金主张权利，其亦未提交其他证据证明存在时效中断的情形。双方约定的违约金为按日计付的继续性违约金，王晓菊在本案中提出时效抗辩，故本案的违约金保护范围为陈芳起诉之日起前两年即2015年1月6日至王晓菊实际履行交房及办理物业交割手续之日止。对于超过二年诉讼时效的部分违约金，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，本院对王晓菊上诉主张中的合理部分予以采信，王晓菊的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初1857号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初1857号民事判决第二项；三、王晓菊自二〇一五年一月六日开始至履行交付房屋及办理物业交割手续之日止，以购房总价款二百三十二万元为基数，按照每日万分之五的标准向陈芳支付违约金；四、驳回陈芳的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12680元，由王晓菊负担（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费25360元，由王晓菊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 周熙娜代理审判员 王 奔二〇一七年六月十四日法官 助理 李晓晴书 记 员 崔 莹