（2017）浙04民终369号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-07-04
案件名称
嘉兴市军供站、嘉兴市经开外婆花园餐厅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉兴市军供站,嘉兴市经开外婆花园餐厅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终369号上诉人（原审原告）：嘉兴市军供站（嘉兴市国防训练中心），住所地嘉兴市紫阳街***号。法定代表人：顾金林，该站站长。委托诉讼代理人：罗君燕，浙江红船律师事务所律师。上诉人（原审被告）：嘉兴市经开外婆花园餐厅，住所地嘉兴市中环北路370号。代表人：陶永红，男，1973年4月28日出生，汉族，住嘉兴市南湖区，系该个体工商户经营者。委托诉讼代理人：王惠明，浙江子城律师事务所律师。上诉人嘉兴市军供站（嘉兴市国防训练中心）（以下简称军供站）因与上诉人嘉兴市经开外婆花园餐厅（以下简称外婆花园餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，均不服嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初4817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人军供站的委托诉讼代理人罗君燕，上诉人外婆花园餐厅的委托诉讼代理人王惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军供站上诉请求：撤销原判，改判军供站与外婆花园餐厅签订的《承租协议书》和《补充协议书》于2016年11月30日解除；外婆花园餐厅支付军供站租金504000元，并按11000元/月的标准支付自2016年10月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。事实和理由：一、一审判决认定2015年5月29日军供站从门卫处取来钥匙打开租赁房屋自行使用，因此认为军供站以自己的行为行使解除权，缺乏事实和法律依据。根据法律规定，解除合同必须通知相对人，合同自通知到达相对人时发生解除的效力。本案中，双方均未在起诉前向对方发出过解除合同的通知，军供站因有军供任务，在联系不上外婆花园餐厅的情况下，才不得不从门卫处取出钥匙打开租赁房屋，系提供军供保障而为，并非行使解除权。本案应以第一次开庭日期即2016年11月30日作为合同解除日期。二、如前所述，外婆花园餐厅理应支付租赁期间所积欠的租金504000元。因外婆花园餐厅经营所需的机器设备一直占用租赁房屋至今，其还应自2016年10月1日其支付房屋占有使用费。外婆花园餐厅答辩称：涉案房屋没有产权证书，不具备出租的条件，军供站也不是房屋所有权人，不具有财产收益权，因此其主体不适格。双方均按照承包关系支付前期承包费和水电费，故双方并非房屋租赁合同关系。外婆花园餐厅已于2013年5月全部撤离，涉案房屋自此由军供站实际使用，此时合同已经解除。军供站主张租金的权利已超过法定诉讼时效，丧失胜诉权。外婆花园餐厅上诉请求：将本案发回一审法院重新审理或者改判驳回军供站的诉讼请求。事实和理由：一、军供站不是涉案房屋所有权人，不具有财产收益权，因此其主体不适格。二、涉案房屋在没有产权证书的情况下，尚未达到房屋租赁合法有效的证据要件。三、双方均按照承包关系支付前期承包费和水电费，并未真正履行《承租协议书》和《补充协议书》。四、根据现有证据可以证实外婆花园餐厅于2013年5月已全部撤离，涉案房屋自此由军供站实际使用。原审认定2015年5月29日为行事合同解除权日期不符合客观事实。事实上2013年5月至2015年5月期间军供站仍然需要有军供保障任务，必须使用涉案房屋。五、军供站在明知外婆花园餐厅已经支付房租至2012年9月底和水电费支付至2012年底的情况下，在法律规定的诉讼时效内不行使主张租金的权利，依法不受法律保护，丧失胜诉权。军供站答辩称：军供站系独立法人，具有独立的诉讼主体资格。涉案租赁物符合法定出租条件，且双方签订了租赁协议及补充协议，因此双方系房屋租赁合同关系。根据现有证据，外婆花园餐厅在2016年11月30日前未办理任何腾退房屋的手续，由此可见双方的租赁合同一直没有解除。综上，外婆花园餐厅的上诉理由不能成立。军供站向一审法院起诉请求：一、立即解除军供站与外婆花园餐厅于2011年6月23日签订的《承租协议书》以及2011年8月8日签订的《补充协议书》，外婆花园餐厅立即腾退；二、外婆花园餐厅立即支付租金504000元，并支付自2012年9月1日至起诉之日止的滞纳金暂计100000元，自起诉之日至实际履行之日的滞纳金每日按168元计（504000元为基数按年利率12%计）；三、判令外婆花园餐厅立即支付水电费12768元；四、本案诉讼费由外婆花园餐厅承担。第一次庭审军供站增加诉讼请求：外婆花园餐厅按11000元/月支付军供站自2016年10月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。一审法院认定事实：2011年6月23日，军供站、外婆花园餐厅签订《承租协议书》，约定：军供站将其坐落于嘉兴市国防训练中心建筑面积2036㎡住宿楼和建筑面积1150㎡的食堂楼出租给外婆花园餐厅经营，租期叁年，自2011年9月15日至2014年9月15日，租金每年12万元，采取先缴纳后使用原则(提前一个月)，按半年度缴纳房屋租金，每年8月底和2月底前为缴纳租金期；外婆花园餐厅向军供站缴纳保证金2万元，如外婆花园餐厅无违约行为和无损坏军供站设施设备及拖欠费用的，军供站应在协议解除或终止后退还保证金（不计息）；承租期内，食堂楼、住宿楼、路灯及相关辅助用房的水电费，按实际发生额(再加收10%的损耗)由军供站向外婆花园餐厅收取，原则上每月5日收取；在承租期内，军供站接受军供保障任务的时候外婆花园餐厅必须优先服从军供站的管理和安排，并按照军供站的要求保质保量、按时制作供应部队的饭菜。协议约定双方应当全面履行约定，任何一方违约的，均应向守约方承担违约金贰万元，违约金不足以弥补守约方损失的应当赔偿守约方损失。承租金未能及时足额缴纳，逾期按每天1%收取滞纳金，当超过一个月还未缴纳的，军供站有权解除协议，由外婆花园餐厅承担所有一切损失。2011年8月8日，军供站、外婆花园餐厅签订《补充协议书》，约定双方2011年6月签订的承租协议书中承租期为2011年10月1日起至2014年9月30日止，考虑到外婆花园餐厅方对整个承租的物业装修范围大，投入资金多，租期再续两年，即2014年10月1日—2016年9月30日，租金每年13.2万。补充协议书的第5条约定在西大门未开通时正大门的门卫管理费由双方共同承担，西门开通后由外婆花园餐厅承担管理及所有相关费用。协议签订后，外婆花园餐厅按约缴纳了保证金2万元，经营不久后因经营困难停业，支付军供站租金至2012年9月底，支付水、电费至2012年年底后未再支付。停业后，外婆花园餐厅想转让未果，期间外婆花园餐厅继续履行租赁协议约定，应军供站的要求提供军供保障。2015年5月军供站前站长调离，2015年5月29日军供站因军供任务需要使用涉案租赁物，在未和外婆花园餐厅经营者取得联系的情况下自行从门卫处拿到钥匙将租赁房屋打开进行使用。外婆花园餐厅之前投入购置的机器设备目前尚留在租赁房屋内，外婆花园餐厅一直在和军供站现任站长协商沟通租金和机器折价事宜，但协商未果，军供站于2016年8月17日诉至法院。一审法院认为，涉案租赁物有建设用地规划许可证，也有建设工程竣工验收规划确认书，军供站、外婆花园餐厅就涉案租赁物签订的《承租协议书》、《补充协议书》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。该两份协议约定内容结合双方庭审陈述，可以确定双方是房屋租赁合同关系，外婆花园餐厅仅以催款单上的表述“承包费”来认定双方承包合同关系依据不足。关于合同的解除，因协议约定外婆花园餐厅未能及时足额缴纳租金超过一个月还未缴纳的，军供站有权解除协议，外婆花园餐厅租金支付到2012年9月底后未再支付，2015年5月29日军供站在未与外婆花园餐厅取得联系的情况下从门卫处取来钥匙打开租赁房屋自行使用，一审法院认为军供站以其行为行使合同解除权，确认双方的房屋租赁合同在2015年5月底解除。在合同解除之前，外婆花园餐厅应按照合同履行交付房租和水电费的义务。2012年10月1日至2015年5月底租金依据双方协议约定为12万元/年×2年+132000元/年×8个月=328000元，外婆花园餐厅理应支付给军供站。另，军供站主张外婆花园餐厅支付房屋租赁期间的2013年1月至7月的水电费12768元，系合理请求，一审法院予以支持。外婆花园餐厅抗辩称其经营至2013年5月后就停业未产生6、7月份水电费，却未提供证据予以证实，一审法院不予采信。合同解除后，外婆花园餐厅应腾退涉案房屋，逾期腾退期间应支付军供站房屋占有使用费。因外婆花园餐厅机器设备一直占用租赁房屋至今，军供站也因军供任务需要使用租赁物，且使用时间不固定，合同解除后，租赁物实际上是由军供站、外婆花园餐厅双方共同占用使用，外婆花园餐厅仅需承担一半的占用使用费，参照双方间协议约定的租金为5500元/月，故本案外婆花园餐厅应支付军供站房屋占有使用费按5500元/月，自2015年6月1日计算至实际腾退之日止。关于军供站主张的滞纳金，一审法院认为依照双方协议内容，涉案滞纳金实质应为一方不履行义务所造成的逾期利息损失，其计算方法，依据本案情形，一审法院依法调整至按中国人民银行同期贷款利率计算，因协议约定租金先缴后用，按半年度缴纳租金，每年8月底和2月底前为缴纳租金期，每期应付租金的利息起算日为双方协议约定的应付到期日的次日。故外婆花园餐厅理应支付的2012年10月1日至2015年5月底期间的租金328000元对应的逾期利息起算基数和时间分别为：2012.10.1-2013.3.31租金60000元自2012年9月1日起算，2013.4.1-2013.9.30租金60000元自2013年3月1日起算，2013.10.1-2014.3.31租金60000元为基数从2013年9月1日起算，2014.4.1-2014.9.30租金60000元为基数从2014年3月1日起算，2014.10.1-2015.3.31租金66000元为基数从2014年9月1日起算，2015.4.1-2015.5月底租金22000元为基数从2014年3月1日起算。关于外婆花园餐厅依据协议缴纳的2万元保证金，军供站同意抵扣，可用于抵扣外婆花园餐厅所应支付给军供站的上述款项。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、军供站与外婆花园餐厅签订的《承租协议书》和《补充协议书》于2015年5月底解除；二、外婆花园餐厅腾退并向军供站交还租赁房屋即坐落于嘉兴市国防训练中心建筑面积2036㎡住宿楼和建筑面积1150㎡的食堂楼；三、外婆花园餐厅支付军供站租金328000元及逾期付款利息；四、外婆花园餐厅支付军供站房屋占有使用费（按5500元/月标准，自2015年6月1日计算至实际腾退完毕之日止）；五、外婆花园餐厅支付军供站水电费12768元；上述二至五项均于判决生效后七日内履行完毕；六、驳回军供站的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5034元，由军供站负担1034元，外婆花园餐厅负担4000元，于判决生效后七日内交纳。二审中，外婆花园餐厅提交了中国人民解放军嘉兴陆军预备役防化团司令部出具的嘉兴国防训练基地使用情况1份，载明2012年5月20日至2016年9月期间该单位使用国防训练基地的情况，用以证明军供站在2013年5月至2015年5月期间有军供保障任务，实际早就使用涉案房屋的事实。军供站质证意见：对该证据的形式真实性无异议，但表示对2014年6月前的军供情况不清楚；2015年5月之后的军供情况以军供站在一审中提交的情况说明为准。军供站未提交新证据。本院认证意见：外婆花园餐厅提交的证据仅能证明2012年5月20日至2016年9月期间中国人民解放军嘉兴陆军预备役防化团司令部使用国防训练基地的情况，但不能证明具体是由外婆花园餐厅还是军供站来提供的军供保障任务，故对该证据不予认定。本院除对一审查明的事实予以确认外，另认定：外婆花园餐厅承租涉案房屋后，进行了较大范围的装修改造。双方在《补充协议书》中约定，一旦出现协议终止，所有装修部分应归甲方（军供站）所有，添置的设备归乙方所有。二审中，经现场勘察，外婆花园餐厅留置在涉案房屋里的机器设备仅为固定装修中的大金牌吸顶中央空调，另有少量餐椅。本院认为，本案的争议焦点是：一、军供站是否具有出租涉案房屋的主体资格；二、军供站与外婆花园餐厅系承包合同关系还是房屋租赁合同关系；三、如双方系房屋租赁合同关系，解除合同的日期如何确定，外婆花园餐厅应支付的相关费用如何计算；四、军供站主张租金的权利是否已超过诉讼时效。关于第一个争议焦点。法律并未限定出租人必须是租赁物的所有权人。本案中，军供站系嘉兴市民政局下属事业单位，虽不是涉案房屋的所有权人，但嘉兴市民政局已授权其管理涉案房屋，因涉案房屋发生的纠纷，也由军供站进行诉讼。因此，军供站作为涉案房屋的管理人，在嘉兴市民政局的授权范围内，有权对涉案房屋进行管理和出租，其作为租赁合同的出租方起诉主张权利，主体资格适格。关于第二个争议焦点。双方签订的《承租协议书》及《补充协议书》，其合同名称、标的、价款及当事人权利义务等内容均符合房屋租赁合同的特征，且双方已按上述合同约定实际履行，故双方之间应认定为房屋租赁合同关系。关于第三个争议焦点。本案中，外婆花园餐厅因经营困难停业，将涉案房屋钥匙交到门卫处。根据陶永红与朱培刚（军供站前任站长）、顾金林（军供站现任站长）的通话录音，外婆花园餐厅考虑到其对涉案房屋的装修改造投入较大，希望能够“转让”掉，尽可能减少损失。其间也确实有一个经营快餐的商家来现场看过、洽谈过租赁事宜，但因价格问题未能成交。由此可见，外婆花园餐厅将交钥匙交给门卫有便于其转租以减少损失的意图，并非解除合同的意思表示，亦不符合法律关于解除合同的规定，当然不能发生解除合同的效力。在合同尚未解除的情况下，外婆花园餐厅应当按约继续支付租金，但其实际支付租金至2012年9月底后即未再支付。根据合同约定，外婆花园餐厅未及时足额支付租金超过一个月的，军供站有权解除合同。2015年5月29日，军供站从门卫处取来钥匙打开涉案房屋自行使用，可以认定为以自己的行为行使合同解除权。因此，一审认定2015年5月29日为双方租赁合同解除时间正确，外婆花园餐厅应支付至2015年5月29日止的租金及实际产生的水电费用，并承担逾期付款的违约责任。关于腾退房屋和占有使用费的问题。2015年5月29日，军供站取回钥匙后，涉案房屋即处于军供站的控制之下，由军供站自己管理和使用，外婆花园餐厅未再占有使用涉案房屋。外婆花园餐厅置备的大金牌吸顶中央空调已含在固定装修中，与房屋形成附合，少量餐椅也由军供站在实际使用，故上述物品并未对军供站使用房屋构成妨碍。根据本案实际情况，军供站取回钥匙并使用房屋的行为视为已经接收房屋，外婆花园餐厅已无必要再行腾退房屋。一审判决外婆花园餐厅腾退房屋并支付房屋占有使用费不当，本院予以纠正。关于第四个争议焦点。一审期间，外婆花园餐厅未对军供站主张租金的权利提出诉讼时效抗辩，其在二审中才提出诉讼时效抗辩，且未能提供新的证据证明军供站的请求权已过诉讼时效期间，故其抗辩意见不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初4817号民事判决第一项、第三项、第五项，即：嘉兴市军供站（嘉兴市国防训练中心）与嘉兴市经开外婆花园餐厅签订的《承租协议书》和《补充协议书》于2015年5月底解除；嘉兴市经开外婆花园餐厅支付嘉兴市军供站（嘉兴市国防训练中心）租金328000元及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行之日止，分六段计算，其中前四段以60000元为基数分别自2012年9月1日、2013年3月1日、2013年9月1日、2014年3月1日起算，第五段以66000元为基数自2014年9月1日起算，第六段以22000元为基数自2014年3月1日起计算）；嘉兴市经开外婆花园餐厅支付嘉兴市军供站（嘉兴市国防训练中心）水电费12768元；上述付款义务于本判决生效后七日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初4817号民事判决第二项、第四项、第六项；三、驳回嘉兴市军供站（嘉兴市国防训练中心）的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5034元，由嘉兴市军供站（嘉兴市国防训练中心）负担1534元，嘉兴市经开外婆花园餐厅负担3500元。二审案件受理费20136元，由嘉兴市军供站（嘉兴市国防训练中心）负担10068元，嘉兴市经开外婆花园餐厅负担10068元。本判决为终审判决。审 判 长 谭 灿审 判 员 倪 勤代理审判员 杨维均二〇一七年六月十四日书 记 员 周 妙 来自：