（2017）沪02民终3496号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-09-06
案件名称
吴丙祥与周月英、侯贵福房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴丙祥,周月英,侯贵福,刘丽燕,侯黎萍,张显云,黄明强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3496号上诉人(原审被告)：吴丙祥，男，1976年7月13日生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹文，上海骏丰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：周月英，女，1947年12月13日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：卢小兰，上海英恒律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：侯贵福，男，1948年9月9日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：卢小兰，上海英恒律师事务所律师。原审被告：刘丽燕，男，1973年1月22日生，汉族，住上海市宝山区。(现被羁押于上海市新收犯监狱)委托诉讼代理人：刘奕炜(系刘丽燕之子)，住上海市宝山区。原审被告：侯黎萍，女，1973年6月5日生，汉族，住上海市宝山区。(现被羁押于松江女子监狱)委托诉讼代理人：刘奕炜(系侯黎萍之子)，住上海市宝山区。原审被告：张显云，女，1994年11月20日生，汉族，户籍地山东省枣庄市。原审第三人：黄明强，男，1992年3月23日生，汉族，户籍地河南省南阳市。上诉人吴丙祥因与被上诉人周月英、侯贵福及原审被告刘丽燕、侯黎萍、张显云、原审第三人黄明强房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初5413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴丙祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周月英、侯贵福的一审诉请。事实和理由：吴丙祥与刘丽燕、侯黎萍就上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“1202室房屋”)签订租赁合同时，虽然周月英、侯贵福居住在内，但其家庭成员之间尚未明确具体产权归属，也未办理产权证。依照“买卖不破租赁”的原则，租赁合同应属有效。其次，无论系争合同效力如何，吴丙祥应属善意第三人。当时，吴丙祥因刘丽燕、侯黎萍提供了系争房屋入户单，才同意借款人民币(以下币种均为人民币)40万元，并签署了租赁合同。因此，吴丙祥是善意承租系争房屋，依据合同冲抵刘丽燕、侯黎萍逾期还款的违约金，合法有据。一审判令其和刘丽燕、侯黎萍承担房屋使用费及水电费，均属不当。故请求二审法院改判支持其上诉请求。周月英、侯贵福辩称，吴丙祥并非善意承租人，故租赁合同无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘丽燕、侯黎萍述称，其同意一审判决结果。张显云未到庭答辩。黄明强未到庭答辩。一审法院认定事实：2011年6月11日，侯贵福(乙方户主)与上海两港房屋拆迁有限公司(甲方)签订《东方红村民房拆迁补偿安置协议》，约定，乙方在册户口人员为周月英、侯黎红、侯黎萍、刘奕炜、刘丽燕、孟炜博、孟东兴；乙方所购房屋包括1202室房屋在内的5套房屋。2012年6月6日，宝山区大场镇东方红村民委员会、大华(集团)有限公司汶北项目部向侯贵福出具了1202室房屋的业主进户通知书。2014年9月18日，刘丽燕、侯黎萍向吴丙祥出具借据，主要内容为，刘丽燕、侯黎萍向吴丙祥借40万元，利息按银行同期贷款利率的四倍，于2014年11月17日之前归还，违约金按借款金额的每天1%计算。同日，吴丙祥向侯黎萍转账40万元。刘丽燕、侯黎萍出具了承诺书，主要内容为：刘丽燕、侯黎萍2014年11月17日前还清借款40万元，如逾期不还，自愿将自己位于宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室和真大路XXX弄XXX号XXX室两套住房作为违约金无条件提供吴丙祥和其指定人使用和居住，房间内的所有物品可以由吴丙祥任意处理。当日，刘丽燕、侯黎萍(甲方)与吴丙祥(乙方)签订了租赁合同，约定，甲方将1202室房屋出租给乙方，租期从2014年9月18日起至2024年9月17日止，月租金1,000元；租金每15月支付一次，每次租金提前10日支付；租赁保证金5,000元，乙方于签订本合同时交付甲方；该房地产租赁期限内发生的水、电、煤气、有线电视等及其他杂费由乙方负担；电器：冰箱、电视、空调等，家具：床、柜子、桌子；特别约定事项：如吴丙祥不能顺利入住承租房，出租人愿付违约金5万元，房间内的物品可以由吴丙祥使用处理，吴丙祥有转租权。2015年，侯贵福、周月英起诉侯黎萍、刘丽燕等要求分割动迁所获的五套房屋。2015年4月22日，宝山区人民法院判决1202室房屋归侯贵福、周月英所有，宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室、6号1602室房屋归侯黎萍、刘丽燕、刘奕炜所有，宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋及宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室房屋归侯黎红、孟东兴、孟炜博所有。2015年9月10日，1202室房屋房地产权利登记至侯贵福、周月英名下。一审审理中，侯贵福、周月英提供：1、刘丽燕、侯黎萍(甲方)与吴丙祥、张显云(乙方)于2014年9月18日签订的租赁合同复印件，约定，乙方租赁甲方1202室房屋，租期从2014年9月18日起至2024年9月17日止，月租金1,000元。2、2015年8月15日，曹珊川(甲方)与黄明强(乙方)签订的《房屋租赁合同》复印件，约定，乙方租赁甲方1202室房屋，租期从2015年8月20日起至2017年8月19日止；该房屋月租金4,400元，租金按三个月为一期支付；2016年8月20日的房租按照市场价递增。3、2015年8月15日，曹珊川与黄明强、张显云签订的房屋交接书复印件。4、2016年3月、5月、7月的水费发票，金额共计724.60元。5、2016年4月1日至2016年6月30日期间的电费发票，金额共计998.70元。6、2016年的煤气费发票，金额共计为1,513.60元。7、2014年11月4日的接报回执单，主要内容为，侯贵福在当日报警称在1202室房屋发生债务纠纷，五、六个人不让老人离开。民警至现场发现，纠纷系侯贵福女儿、女婿将该房屋抵押及出租给吴丙祥，但侯贵福女儿、女婿不出现，吴丙祥要搬至1202室房屋而引起。民警告知双方协商或至有关部门处理。吴丙祥针对上述证据表示，侯贵福、周月英提供的租赁合同上乙方有张显云，但是吴丙祥的租赁合同原件上承租人就吴丙祥一人，无张显云；吴丙祥将1202室房屋出租给了曹珊川，至于曹珊川出租给谁，吴丙祥不清楚；水、电、煤气费用与本案无关，不应在本案中处理；对接报回执单真实性无异议，吴丙祥凭合法的租赁合同行使承租权。吴丙祥提供了：印有宝山区大场镇东方红村民委员会、大华(集团)有限公司汶北项目部印章的的业主进户通知书复印件，落款时间为2014年6月30日，内容为通知侯黎萍、刘丽燕2012年6月6日办理1202室房屋入住手续。侯贵福、周月英表示，对该进户通知书的真实性不予认可，该进户通知书即使真实也是侯黎萍、刘丽燕骗取的。一审法院认为，侯贵福、周月英系1202室房屋的权利人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。吴丙祥明知侯贵福、周月英居住于该房屋，仍采用不正当手段，强行占据该房屋，不能视其为善意的承租人。刘丽燕、侯黎萍与吴丙祥签订的租赁合同，侵犯了侯贵福、周月英的合法权益，侯贵福、周月英要求确认该合同无效，符合法律规定，法院予以准许。刘丽燕、侯黎萍、吴丙祥的侵权行为造成侯贵福、周月英居住利益遭受损害，应支付侯贵福、周月英的房屋使用费。侯贵福、周月英参照黄明强的租赁价格主张使用费，并无不当，可以准许。侯贵福、周月英提供的租赁合同复印件上张显云系承租人，但吴丙祥提供的租赁合同原件上并无张显云的名字，故侯贵福、周月英主张张显云系租赁合同的一方，依据不足。侯贵福、周月英要求张显云、黄明强支付使用费，法院不予准许。合同无效的后果即吴丙祥应将房屋返还给刘丽燕、侯黎萍，鉴于刘丽燕、侯黎萍对侯贵福、周月英的诉请无异议，吴丙祥可直接将1202室房屋返还给侯贵福、周月英。鉴于1202室房屋实际由黄明强使用，黄明强应一并迁出该房屋，将房屋返还给侯贵福、周月英。租赁合同中载明的电器和家具，吴丙祥、黄明强应一并交还侯贵福、周月英。黄明强作为房屋实际使用人，应当承担1202室房屋内的水、电、煤气费用。刘丽燕、侯黎萍、吴丙祥对该费用承担连带清偿责任。一审法院作出判决：一、刘丽燕、侯黎萍与吴丙祥就宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同无效；二、吴丙祥、黄明强于判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给侯贵福、周月英；三、刘丽燕、侯黎萍、吴丙祥于判决生效之日起十日内，按每月4,400元计算，支付侯贵福、周月英从2014年11月5日起至实际返还上述房屋之日止的使用费；四、黄明强于判决生效之日起十日内，支付侯贵福、周月英水费724.60元、电费998.70元、煤气费1,513.60元，刘丽燕、侯黎萍、吴丙祥对黄明强的上述债务承担连带责任；五、侯贵福、周月英的其他诉讼请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，吴丙祥在明知系争房屋是由侯贵福、周月英实际居住的情况下，仍然与刘丽燕、侯黎萍签订租赁合同并强行入住房屋，该行为显然侵犯了侯贵福、周月英的合法权益。即使在刘丽燕、侯黎萍出具了入户单、承诺书的情况下，吴丙祥未与实际居住人进行核实，而是签订租赁合同及强行入住，此行为并非善意，不受法律保护。一审认定租赁合同无效并无不当。因吴丙祥已收取租金,获得利益,而租赁合同已被认定无效，故该利益应予返还至房屋所有权人。一审判决参照黄明强的租金标准认定的使用费金额，并无不当。由于刘丽燕、侯黎萍、吴丙祥对本案纠纷形成及租赁合同无效均有过错，故对于实际使用人黄明强应承担的水电、煤气费的给付义务负连带责任，亦无不妥。综上所述，吴丙祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,477元，由上诉人吴丙祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 俊审 判 员 徐 江代理审判员 俞 璐二〇一七年六月十四日书 记 员 蔺皓然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”