（2016）豫0926民初1507号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-12-04
案件名称
濮阳领秀物业管理有限公司与濮阳领秀置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
范县人民法院
所属地区
范县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
濮阳领秀物业管理有限公司,濮阳领秀置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十三条，第七十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省范县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0926民初1507号原告（反诉被告）：濮阳领秀物业管理有限公司，住所地范县新区，法定代表人张士民，系公司董事长。委托诉讼代理人：孙春雪，河南泽民律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：濮阳领秀置业有限公司，住所地范县新区板桥路与杏坛路交叉口，法定代表人侯忠宝，系公司董事长。委托诉讼代理人：兰社春，河南金谋律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：赵登双，河南金谋律师事务所实习律师，特别授权濮阳领秀物业管理有限公司（以下简称物业公司）与濮阳领秀置业有限公司（以下简称置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司法定代表人张士民及委托代理人孙春雪到庭参加诉讼，被告置业公司委托代理人兰社春、赵登双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令1、继续履行合同,将范县领秀城西区物业用房交付原告使用并将物业资产返还原告；2、被告支付前期垫底金（物业费用）30万元；3、被告支付违约金200万元,后原告于2017年5月23日向本院提交书面申请，自愿放弃要求被告置业公司支付违约金200万元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年11月18日，原被告签订《关于领秀城西区物业托管协议》一份，协议约定被告委托原告对领秀城西区进行物业管理，协议第二条约定：公司成立后，在西区交房时开展接管工作，置业公司配备给物业公司部分办公用具，前期垫底金30万元，小区会所和办公室400平方以上；第三条约定公司以后实行自负盈亏、自己经营、照章纳税，在房管部门领导下开展工作，当小区业主80%不满意物业管理公司时，全体业主有罢免权；第六条约定以上几条望双方共同遵守执行，如一方违约和反悔，违约方需先赔守约方违约金200万元后再进行诉讼。协议签订后，原告进驻领秀城西区从事物业管理工作，被告配备了部分办公用品，但是30万元的前期垫底金一直没有支付。原告进驻领秀城西区后，原告服务得到业主好评，但被告却在2016年6月14日强行将原告工作人员从物业公司赶出，强行占领领秀城西区物业用房、办公用具，更换房屋钥匙，被告强行解约的行为属于违约。本诉被告置业公司辩称：1、置业公司依法解除合同是因物业公司严重违反双方签订的《物业管理合同》。物业公司在提供物业服务过程中存在一直向业主收取高额物业费、乱收费管理秩序混乱的行为。2、置业公司认为物业托管协议上的“濮阳领秀置业有限公司”的印章是后补的，并不是2013年11月18日形成的。该协议中的内容显失公平，是许艳平与张士民恶意串通的产物，损害了置业公司和广大业主的利益，应属无效。3、垫底金30万，应当视为置业公司提供给物业公司的借款，且已经支付给物业公司，物业公司应当返还。4、聘请物业公司管理领秀城御苑小区的物业时，物业公司并没有物业管理资质，也未按照《物业管理条例》的规定进行招投标，违反了行政法规的强制性规定。反诉原告置业公司反诉称：请求判令1、解除双方签订的《物业管理合同》，终止物业委托服务法律关系；2、判令物业公司返还置业公司垫付的工资、电费、水费、物业费、暖气费、车位费、热水表费等各项费用暂定1876454元（截止至提出反诉之日，以后另计）；3、本案诉讼费由物业公司承担。事实与理由：2013年10月23日，双方签订范县房产所备案的《物业管理合同》，合同约定反诉被告为范县领秀城御苑小区（二期）提供物业管理服务，服务期限为5年，服务价格为0.5元；约定置业公司垫付20万元前期费用。物业服务达不到合同约定的，置业公司有权要求物业公司整改，整改后仍然达不到要求的，有权终止合同，造成置业公司损失，物业公司给予赔偿，合同自2014年5月30日生效。合同生效后，反诉被告进入领秀城为其开展物业管理工作，反诉原告先后为反诉被告支付垫底金30万元，垫付反诉被告职工工资、水费、电费等费用。范县领秀城二期公用设施如中央空调、车位、热水表等均系反诉原告投资建设，反诉被告由此收取的费用应归反诉原告所有。反诉被告在提供物业服务期间，由于反诉被告极度不负责任，物业管理混乱，公用设施损坏，高收费，乱收费，导致小区业主大量投诉，给反诉原告造成极其恶劣影响，多次收到有关部门的督查和批评，反诉被告拒不整改，反诉原告依法解除合同，责令反诉被告退出小区管理。反诉原告接收小区物业管理后，为稳定小区业主情绪和工作秩序，在征求小区业主意见后，针对反诉被告前期预收取业主物业费未使用的部分，反诉原告承诺垫付该部分费用，广大业主同意由反诉原告统一向反诉被告结算剩余费用并收款，经初步统计，反诉被告应当返还反诉原告各项费用暂计1876454元。另按照合同约定，反诉被告应当返还物业管理档案和各项协议，办理物业服务交接手续。后反诉原告于2016年8月8日向本院书面提交申请变更诉请第2项为请求判令反诉被告返还反诉原告垫付的工资、电费、水费、物业费、暖气费、车位费、热水表费等各项费用暂定1402898.9元（截止至提出反诉之日，以后另计）。反诉被告物业公司辩称，1、置业公司提供的物业管理合同是为办理相关证件时向房管部门提供的备案合同，不是当事人双方的真实意思表示，双方履行的是备案后于2013年11月18日签订的托管协议，根据协议规定，只有小区80%的业主对物业公司不满意时，业主有罢免权，反诉原告要求解除合同，没有法律依据；2、置业公司要求返还垫付的工资、电费、水费、物业费不是物业公司经营管理期间产生的费用，不应当返还，暖气费、车位费、热水表费是物业公司在经营期间的合法收费，理应归物业公司所有；3、物业公司不存在管理混乱、乱收费，请求驳回反诉请求。本诉原告濮阳领秀物业管理有限公司围绕诉讼请求向本院提交证据如下：第一组证据《关于领秀城西区物业托管的协议》一份。第二组证据范县新区派出所的说明。第三组证据丁其敏、王艳证人证言两份。第四组证据4-1、领秀物业公司二楼西办公室财产及相关文件合同清单；4-2、物业办公室二楼大办公室财产资料清单；4-3、物业公司购买的其他财产清单（附购买物品40张票据）。第五组证据5-1、催告函复印件一份，5-2、督促函复印件一份，5-3、两份回复函复印件，5-4、两份EMS特快专递邮寄单两份，5-5、领秀城西区和范县新区各小区收费标准对照表一份。第六组证据6-1、领秀置业股东会议纪要一份，6-2、濮阳领秀置业承诺书一份。第七组证据领秀城西区业主朱焕英证词。第八组证据许艳平、郭景林到庭证言。第九组证据物业公司在管理期间收取水费、电费、天然气接口费清单及交费凭据。本诉被告置业公司围绕自己主张提交证据如下：第一组证据1-1、前期物业收费登记表一份，1-2、濮阳领秀物业公司物业费收据二十四本，1-3、房屋面积明细表一份。第二组证据2-1、《物业补充协议》五十七份，2-2业主转交的收据二百四十七份。第三组证据3-1、领秀物业公司保证金收据一本，3-2、装修运输费收据十五本，3-3、小车押金收据一本，3-4垃圾费收据二十四本,3-5、天然气接口费收据三十一本，3-6、广告费收据三本，3-7、业主网上投诉留言六页，3-8、范县督察局的督查通知书一份。第四组证据标签被撕掉的钥匙照片二张。第五组证据5-1、领秀城御苑小区公共设施维修登记表六份，5-2、公共设施照片二十九张，5-3、安防设施维修单位出具的证明一份。第六组证据6-1、消防维修单位出具的证明一份，6-2、消防工程验收备案证明一份，6-3、消防检查通知书二份，6-4消防设施照片六张。第七组证据范县房管所调取的《物业管理合同》一份。第八组证据8-1、濮阳领秀物业管理有限公司工商登记信息表一份，8-2、濮阳领秀置业有限公司工商登记信息表一份。第九组证据证人王某到庭证言。反诉原告置业公司围绕诉讼请求提交证据如下：第一组证据1-1、濮阳领秀置业公司工资表二十四份，1-2、濮阳领秀物业管理有限公司工资表四份，1-3、劳动合同二份，1-4、领秀置业代领秀物业发放工资统计表一份。第二组证据2-1、范县供电局出具的历月超表明细一份，2-2、电费票据四份。第三组证据3-1、《采暖、制冷工程及外管网线承包施工合同》一份、3-2、濮阳领秀物业公司暖气费收据十四本。第四组证据范县房管所调取的《物业管理合同》一份。第五证据5-1、电费收据三份，5-2、水费收据1份。第六组证据6-1、濮阳领秀物业公司物业费收据24本，6-2、领秀物业公司应退还物业费统计表一份(即垫付物业费统计表)。第七组证据7-1、范人防字【2013】11号文件一份，7-2、濮阳领秀物业公司车位费收据五本。第八组证据8-1、热水表发票三份，8-2、濮阳领秀物业公司热水表费收据十六本。第九组证据9-1、《物业补充协议》五十七份，9-2、业主转交给被告的领秀物业公司收费收据二百四十七份，9-3、领秀物业应退款明细表一份（即物业补充协议统计表）。第十组证据股东会议纪要一份。第十一组证据领秀物业公司代收电费收据六十八本、代收水费收据四十本、暖气费抵电费收据四本、暖气费抵水费收据二本。本院认定如下：1、本诉原告提交的第一、二、三证据及本诉被告提交的第八组证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以确认；2、本诉原告提交的第八组证据关于许艳平、郭景林证人证言中的原被告双方履行的为《关于领秀城西区物业托管的协议》部分客观真实，与本案有关联性，本院予以确认，证人证言中的其他部分与本案关联性不大，本院不予确认；3、本诉原告提交的第四组证据4-1、4-2、第五证据5-5及本诉被告提交的第一组证据1-1、1-3均系自书证据，不符合证据形式要件，本院不予确认；4、本诉原告提交的第四证据4-3、第五组证据5-1、5-2、5-3、5-4、第六组证据、第七组证据、第九组证据及本诉被告提交的第一组证据1-2、第三、四、五、六组证据及反诉原告提交的第一、二、三、四、七、十组证据因达不到其证明目的，本院不予确认；5、本诉被告提交的第二、七组证据与本案关联性不大，本院不予确认；6、本诉被告提交的证据9因无其他证据佐证，本院不予确认；7、反诉原告提交的第五、六、八、九、十一组证据因其不是权利主体，达不到证明目的，本院不予确认。根据上述有效证据及原被告的陈述，本院对本案事实确认如下：2013年11月18日，原告（反诉被告）物业公司与被告（反诉原告）置业公司就置业公司委托物业公司进行物业管理一事签订《关于领秀城西区物业托管的协议》。协议第二条约定“公司成立后，在西区交房时开展接管工作。置业公司配备给物业部分办公用具，前期垫底金30万元，小区会所和办公室400平方以上。”，协议第三条约定“公司以后实行自负盈亏、自己经营、照章纳税。在房产部门领导下开展工作。当小区业主80%不满意物业管理公司时，全体业主有罢免权。”，协议第五条约定“以后小区所有的维修和管理均由物业管理公司管理，费用从物业费中列支，领秀置业有限公司从人、财、物彻底脱钩。”，协议第六条约定“以上几条望双方共同遵守执行，如一方违约和反悔，违约方需先赔守约方违约金200万元再进行诉讼。”2016年6月14日被告（反诉原告）置业公司强行将原告（反诉被告）物业公司逐出领秀城西区。许艳平自2011年10月20日至2015年12月25日任被告（反诉原告）置业公司法定代表人。本院认为，原被告签订的《关于领秀城西区物业托管的协议》系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中本诉被告强行终止协议的行为属违约，应承担继续履行的义务，故本诉原告物业公司请求判令本诉被告置业公司继续履行合同及将范县领秀城西区物业用房交付原告使用的诉请合法有效，应予支持。本诉原告诉请本诉被告返还物业资产的请求因其提交的证据不符合证据形式要件，本院不予支持。本诉原告请求本诉被告支付前期垫底金30万元，因其性质为垫付，且本诉原告已按照协议实际履行物业服务，故对其该项诉请不予支持。本诉原告自愿放弃要求本诉被告支付200万元违约金的行为属于意思自治，本院不予干预。本诉被告辩称的其与物业公司解除合同是因物业公司严重违反双方签订的《物业管理合同》及本诉被告认为《关于领秀城西区物业托管的协议》中加盖的濮阳领秀置业有限公司的印章是后补的理由不成立，本院不予采信。本诉被告辩称的其已支付本诉原告30万元垫底金，因其未提供有效证据证明，本院不予采信。反诉原告诉请解除双方签订的《物业管理合同》，终止物业委托服务法律关系，因其未提供证据证明双方已实际履行该份合同，且亦未提交有效证据证明双方物业服务关系已达到足够解除的条件，本院不予支持。反诉原告诉请反诉被告返还垫付工资款，因其提交的证据达不到其证明目的，不予支持；反诉原告诉请反诉被告返还水费、电费、物业费、暖气费、热水表费，因反诉原告不是相应权利主体，本院不予支持；反诉原告诉请反诉被告返还车位费，因车位费产权主体不明，本院不予支持。综上所述，原被告之间签订的《关于领秀城西区物业托管的协议》继续履行，并将范县领秀城西区物业用房交付本诉原告。本诉原告诉请将物业资产返还反诉原告及判令本诉被告支付前期垫底金30万元的诉请本院不予支持。反诉原告诉请解除原被告双方签订的《物业管理合同》，终止物业委托服务法律关系，判令反诉被告返还反诉原告垫付的工资、电费、水费、物业费、暖气费、车位费、热水表费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉原告濮阳领秀物业管理有限公司与本诉被告濮阳领秀置业有限公司签订的《关于领秀城西区物业托管的协议》继续履行，本诉被告置业公司于三十日内将物业用房交付本诉原告使用；二、驳回本诉原告其他诉讼请求；三、驳回反诉原告诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元减半收取2900元，由本诉原告濮阳领秀物业管理有限公司负担；反诉案件受理费17426元减半收取8713元，由反诉原告濮阳领秀置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长 郝海廷审判员 马曙霞审判员 邓晓茹二〇一七年六月十四日书记员 李 钦 更多数据：搜索“”来源：