（2017）川1111民初283号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-08-25
案件名称
乐山德胜房地产开发有限公司与周冬燕、周冬梅、王为民房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
乐山市沙湾区人民法院
所属地区
乐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐山德胜房地产开发有限公司,周冬燕,周冬梅,王为民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十七条，第九十三条第一款，第九十七条，第九十九条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省乐山市沙湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1111民初283号原告（反诉被告）：乐山德胜房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市沙湾区。法定代表人：古伯伦，董事长。委托诉讼代理人：焦波，四川高贸律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏阳，四川高贸律师事务所律师。被告（反诉原告）：周冬燕，女，1976年8月13日出生，住四川省乐山市沙湾区。委托诉讼代理人：郑扶平，四川川乐宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：周冬梅，女，1974年1月20日出生，住四川省乐山市沙湾区。委托诉讼代理人：郑扶平，四川川乐宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：王为民，男，1974年7月26日出生，住四川省乐山市沙湾区。委托诉讼代理人：郑扶平，四川川乐宁律师事务所律师。乐山德胜房地产开发有限公司（以下简称德胜房地产公司）与周冬燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，因周冬梅、王为民申请参加诉讼，本院依法追加周冬梅、王为民为本案本诉的共同被告。周冬燕、周冬梅、王为民于2017年4月6日向本院提起反诉，本院依法对本诉、反诉合并审理。德胜房地产公司的委托诉讼代理人夏阳，周冬燕、周冬梅及周冬燕、周冬梅、王为民的共同委托诉讼代理人郑扶平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德胜房地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号4814）于2016年12月20日解除；2、判令被告配合办理撤销沙湾区xx号商品房的预售备案（备案号乐沙预售2012年x号）手续；3、判令被告向原告支付违约金310,000.00元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。2017年4月6日，德胜房地产公司向本院提交《变更诉讼请求申请书》，将上述第3项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付违约金782,400.00元。事实和理由：2013年4月27日，原、被告签订了编号为4814号的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于沙湾区xx号商品房，总房价2,346,526.00元，被告以首付加银行按揭的方式向原告支付购房款。同时，合同约定若被告逾期付款、原告解除合同的，被告应按逾期应付款的20%向原告支付违约金，且合同解除后被告应配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记等相关手续。前述合同签订后，被告向原告支付了购房首付款796,526.00元，涉诉商品房于2013年5月13日预售备案至被告名下，但因被告银行按揭未能办理成功，剩余购房款被告一直未向原告支付，经协商原告同意被告继续办理银行按揭以支付购房余款。2016年12月20日，被告向原告出具了一份退房申请，明确其购房按揭申请未能通过银行审核，无法贷款也无力筹款向原告支付剩余房款，故向原告申请退房。原告考虑到被告无能力继续履行合同，便于同日与被告达成了解除合同的合意，但因被告不同意向原告支付违约金，双方未能最终完成退房手续。原告认为，被告因自身原因不能向原告支付购房余款，最终导致合同无法继续履行并解除，被告的行为已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。周冬燕、周冬梅、王为民辩称，同意与德胜房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2016年12月20日解除，也愿意配合德胜房地产公司办理撤销沙湾区xx号商品房的预售备案登记。但不同意支付违约金782,400.00元，因为德胜房地产公司提供的《商品房买卖合同》为格式合同，系单方拟定，其大部分格式条款都加重购房人的责任，且德胜房地产公司违约在先，没有在2013年12月20日前交房。周冬燕、周冬梅、王为民向本院提出反诉请求：1、确认周冬燕、周冬梅、王为民与德胜房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号4814）于2016年12月20日解除；2、判令德胜房地产公司返还周冬燕、周冬梅、王为民购房款796,526.00元并支付利息从2013年7月1日起按年息6%计算(暂计算为179,218.35元)至付清为止；3、判令德胜房地产公司支付周冬燕、周冬梅、王为民违约金159,305.20元；4、判令德胜房地产公司返还周冬燕、周冬梅、王为民所写的欠条一张；5、判令德胜房地产公司承担全部反诉费用。第二次开庭时，原告当庭撤回第4项反诉请求，并将第2项反诉请求中的购房款796,526.00元变更为1,246,526.00元。事实和理由：周冬燕与姐姐周冬梅于2013年4月9日向德胜房地产公司支付定金100,000.00元后，双方签订商品房买卖合同，购买德胜沫若公馆x门市，并于2013年4月27日支付首付款396,526.00元，于2013年6月30日支付购房款300,000.00元。按照合同第六条“以贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的53.12%，其余价款可以向工商银行或住房公积金管理机构借款支付”的约定，德胜房地产公司为了将门市卖出，在周冬燕、周冬梅、王为民加上定金共计支付796,526.00元仍不够首期购房款53.12%的情况下，要求周冬燕、周冬梅、王为民书写一张欠条欠其450,000.00元才符合购房比例条件。同时，周冬燕、周冬梅、王为民将办理按揭购房所需的资料交给德胜房地产公司办理贷款事项。后来，德胜房地产公司说两个人购房办理贷款难，要求变更为一个人购买，又将合同变更为周冬燕一个人购买。德胜房地产公司在知道周冬燕、周冬梅、王为民不能办理按揭贷款的情况下，还在欺骗周冬燕、周冬梅、王为民购房，明显存在过错，是在欺诈。在签订合同时，德胜房地产公司的工作人员只是将需要签字的地方指给周冬燕、周冬梅签字，具体内容也没有给周冬燕、周冬梅说清楚。周冬燕、周冬梅、王为民只知道按揭购买的门市建筑面积为172.26平方米，总价为2,346,526.00元，首付款为53.12%，余款由德胜房地产公司帮助办理按揭贷款。商品房买卖合同第十一条约定“出卖人应当在2013年12月20日前向买受人交付该商品房”，第十三条约定“逾期交付超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起当日内返还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金”。周冬燕、周冬梅、王为民在德胜房地产公司长期不能办理按揭贷款，也不交房和办理房屋所有权证的情况下，于2016年12月20日书面向其提出退房退款要求，符合合同的约定。德胜房地产公司违约在先，如果德胜房地产公司按约交房，周冬燕、周冬梅、王为民可以出租房屋收取三年多的租金，同时如果德胜房地产公司及时办理房屋所有权证给周冬燕、周冬梅、王为民，周冬燕、周冬梅、王为民在工商银行办理不了贷款时，还可以到其他银行办理抵押按揭贷款来支付余款。周冬燕、周冬梅、王为民在德胜房地产公司不履行交房和办理房屋所有权证（超过合同约定的500天内办证）的情况下，于2016年12月20日书面提出退房退款申请。根据商品房买卖合同司法解释“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”之规定，请求支持周冬燕、周冬梅、王为民的诉讼请求。德胜房地产公司针对周冬燕、周冬梅、王为民的反诉辩称，同意解除双方的房屋买卖合同，但对于周冬燕、周冬梅、王为民要求返还购房款1,246,526.00元的请求不予认可。周冬燕、周冬梅确实在2013年7月26日向德胜房地产公司出具了一张借据，向德胜房地产公司借款450,000.00元用于支付房屋首付款。对于这笔450,000.00元借款，虽然是另一个法律关系，但周冬燕、周冬梅、王为民在2016年12月20日的退房申请中已明确表示要求德胜房地产公司退还其实际交付的796,526.00元，也就是说周冬燕、周冬梅、王为民通过书面的退房申请向德胜房地产公司表达了对该450,000.00元借款的抵消权。抵消权是一种形成权，一经做出即发生法律效力，且在本案第一次庭审时周冬燕、周冬梅、王为民已经确认抵消，因此，德胜房地产公司同意返还已实际交付的购房款796,526.00元，不同意返还1,246,526.00元。对于周冬燕、周冬梅、王为民要求按照年息6%计算返还购房款的资金利息，这种利息计算方式是在合同中没有约定违约金计算方式情况下的计算方法，而本案合同及补充协议中均对违约金的计算方法进行了明确约定，周冬燕、周冬梅、王为民一方面按照合同约定的违约金条款主张违约金，一方面又按没有约定违约金计算方法的情况主张资金利息，其主张前后矛盾，不应得到支持。关于本案购房人变更及办理银行按揭手续的情况，开始是因为周冬梅的老公王为民征信有问题办理不了按揭贷款，所以周冬燕、周冬梅向德胜房地产公司申请撤销周冬梅的名字，将购房人变更为周冬燕一人。后来又因周冬燕的收入及负债问题，周冬燕仍无法办理银行按揭贷款手续。对于是否能办理银行按揭贷款，周冬燕、周冬梅、王为民不管是谁作为购房人，均应该知道自己的征信情况，且办理银行按揭手续是购房人的法定责任，不是德胜房地产公司的法定义务，周冬燕没有办理好银行按揭手续，不是德胜房地产公司的过错，德胜房地产公司不应承担任何违约责任。本院经审理认定事实如下：周冬燕与周冬梅系姐妹关系，周冬梅与王为民系夫妻关系。2013年4月9日，周冬燕、周冬梅向德胜房地产公司交纳购房定金100,000.00元。2013年4月27日，周冬燕、周冬梅与德胜房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定周冬燕、周冬梅购买德胜房地产公司开发的位于乐山市沙湾区xx号的房屋（商铺）。合同第三条、第五条约定，该房建筑面积为172.26平方米，其中套内建筑面积为160.68平方米，按套内建筑面积计算，每平方米单价为13,622.00元，总价款为2,346,526.00元。合同第六条约定，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的53.12%，其余价款可以向工商银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第十条约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理，逾期超过20日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起当日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金。第十一条约定，出卖人应当于2013年12月20日前向买受人交付该商品房。第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起当日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房交付之日起当日内向买受人支付违约金。签订合同当日，周冬燕、周冬梅向德胜房地产公司支付商铺首付款396,526.00元。同日，周冬燕、周冬梅与德胜房地产公司签订《商品房买卖合同补充协议》，对按揭贷款、房屋交接作了补充约定。补充协议第二条约定优惠后房屋总价为2,346,526.00元，乙方于签订合同当日首付1,246,526.00元，按揭贷款1,100,000.00元。补充协议第三条约定，乙方（购房人，下同）在签订《商品房买卖合同》以及本协议时已经充分了解到个人住房按揭贷款的办理条件和程序，并同意根据所购房屋等实际情况由乙方自行负责提供银行按揭贷款所需全部资料到指定的工商银行办理按揭，且应于本补充协议签订之日起五个工作日内办理完毕银行按揭全部手续，并于本补充协议签订之日30个工作日内将所有用于购房的银行贷款，委托该贷款银行直接划入甲方（德胜房地产公司，下同）指定的银行账号。若因政府或银行贷款政策调整等原因需由乙方提高首付成数或提高贷款利率的，乙方承诺无条件同意且于本补充协议签订之日起30日内将所有用于购房的银行贷款，委托该贷款银行直接划入甲方指定的银行账户。补充协议第五条约定，乙方应于办理房屋交接手续前付清全部房款及应承担的各项费用（包括但不限于购房款、面积补差款、《商品房买卖合同》第十五条第三款约定的税费）交给甲方，因乙方过错包括但不限于乙方未付清前述款项或未前来办理房屋交接手续，甲方可不交房且不承担逾期交房的违约责任。补充协议第十四条约定，无论是何原因导致商品房买卖合同被解除，甲方收回房屋的，在甲方退还乙方已付应退款项前，乙方应在30日内配合甲方办理完毕撤销《商品房买卖合同》备案登记、（预）抵押登记和房屋交接等相关手续，否则视为乙方违约，乙方应按总房款的万分之三每日承担违约金。在补充协议签字栏下方载明“特别说明：出卖人已按本人要求就《商品房买卖合同》及本补充协议中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释，履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容均已知晓并无歧义”，在此特别说明项下周冬燕再次签名。2013年6月30日，周冬燕、周冬梅支付购房款300,000.00元。2013年7月26日，周冬燕、周冬梅与德胜房地公司签订《按揭借款协议》，约定周冬燕、周冬梅因购买商铺2-1-7号向德胜房产地公司借款450,000.00元用于支付商铺首付款，双方约定还款时间为2013年12月15日前。同日，周冬燕、周冬梅向德胜房地产公司出具一张借据。2013年10月14日，周冬燕、周冬梅向德胜房地产公司提交《房屋名字撤销申请书》，载明：本人周冬梅、周冬燕原购xx号房产现撤销周冬梅的名字，更名后所引起的一切经济和纠纷责任均与德胜房地产公司无关。2013年10月14日，周冬燕、周冬梅在德胜房地产公司《撤销特殊情况审批签》上“特殊情况”一栏上签字按手印，该栏注明“此客户为商铺客户，办理按揭手续中发现周冬梅的老公真（错别字，应为征）信有问题，无法办理按揭手续，特此申请撤销周冬梅名字，望贵公司领导批准”。2013年10月22日，德胜房地产公司总经理签字同意将合同上的购房人周冬梅撤销变更为周冬燕。沙湾区房管局在已备案的周冬燕、周冬梅与德胜房地产公司签订的第一份《商品房买卖合同》文本首页标注“作废”。周冬燕与德胜房地产公司签订的《商品房买卖合同》以同一个备案号（乐沙预售2012年x号）重新在沙湾区房管局进行了预售备案登记。此后，周冬燕作为购房人再次向银行申请按揭贷款，但因周冬燕负债过高，其银行按揭贷款手续仍未办理成功。2013年12月16日，本案涉及的沫水鑫城三期2幢竣工验收，但因周冬燕未付清余下房款，德胜房地产公司没有将商铺交付给周冬燕。此后，周冬燕与德胜房地产公司一直协调有关事宜未果。2016年12月20日，周冬燕、周冬梅、王为民共同签字向德胜房地产公司提交《退房申请》，申请书载明：因银行金融机构审核未通过，现无法贷款向贵公司支付剩余购房款，本人也无力筹款支付剩余房款，因此申请退房，并希望退还本人已支付的购房款796,526.00元。德胜房地产公司收到该通知后，同意于2016年12月20日解除双方的商品房买卖合同，但因双方对违约金的分歧较大无法达成协议，双方遂起诉至本院。以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房屋名字撤销申请书、撤销特殊情况审批签、收款收据、退房申请、竣工验收备案书、本院向沙湾区房管局调取的有关材料及双方陈述予以证明。本院认为，本案的争议焦点为以下几点：一、关于购房人的主体确认问题。诉讼中，因周冬梅、王为民申请参加诉讼，本院追加二人为共同被告。但庭审中查明，虽然周冬燕、周冬梅共同出资购买讼争房屋，开始由周冬燕、周冬梅与德胜房地产公司签订购房合同及补充协议，但后来周冬燕、周冬梅向德胜房地产公司提交了《房屋名字撤销申请书》，讼争房屋的买受人由周冬燕、周冬梅变更为周冬燕。原周冬燕、周冬梅与德胜房地产公司签订的合同作废，周冬燕与德胜房地产公司重新签订商品房买卖合同及补充协议，并向沙湾区房管局重新提交备案合同进行了备案，原买受人为周冬燕、周冬梅的合同备案也已作废。本院认为，无论周冬燕、周冬梅、王为民是否共同出资购买房屋均系另一个法律关系，而本案是商品房买卖合同，根据合同相对性原则，本案的购房人应确定为有效合同文本上载明的购房人周冬燕。因此，本案被告（反诉原告）的适格主体应为周冬燕，而周冬梅、王为民不是适格的被告（反诉原告）主体。二、关于合同效力及合同解除的问题。1、关于主合同、补充协议及相关合同条款的效力问题。周冬燕认为，其与德胜房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议是德胜房地产公司单方制作的，违反了四川省建设厅、四川省工商管理局的商品房买卖合同标准文本内容，某些条款如主合同中关于购房人逾期付款的违约金条款加重了购房人的责任，且补充协议是与主合同同一天签订的，从而认为主合同中关于购房人逾期付款的违约金条款和补充协议无效。对此，第一，虽然周冬燕与德胜房地产公司签订的商品房买卖合同文本是德胜房地产公司制作提供的，但从合同条款约定来看，合同第十条的逾期付款责任与第十三条的逾期交房责任的约定是对等的，买方的违约责任与卖方的违约责任相当，并不存在周冬燕所称加重买方责任、减轻卖方责任的情况。第二，四川省建设厅、四川省工商管理局的商品房买卖合同标准文本并不是法律确定的唯一合同模板，合同当事人双方可以根据具体情况对具体条款进行协商变更，不能以不符合合同标准文本为由否认合同的效力。第三，补充协议虽然是与主合同同一天所签订，但补充协议主要就按揭贷款、房屋交接等进行了详细的约定，并没有对主合同内容进行实质性改变，不能以补充协议与主合同同一天签订为由否定补充协议的效力。第四，庭审中，周冬燕承认在商品房买卖合同及补充协议上的所有“周冬燕”的签名捺印均是自己所签，且没有提交任何证据证明德胜房地产公司存在使用欺骗、威胁等手段迫使其签字的情形。周冬燕作为一名完全民事行为能力人，应当对自己的民事法律行为承担相应的民事责任。因此，周冬燕与德胜房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法应当认定合法有效。综上，对于周冬燕的上述辩称及主张，本院不予采信。2、关于合同解除的问题。庭审中，周冬燕与德胜房地产公司均同意双方所签订的商品房买卖合同从2016年12月20日解除，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，周冬燕与德胜房地产公司均同意解除合同，周冬燕也同意配合德胜房地产公司办理撤销商品房预售备案登记，因此，对于德胜房地产公司的第2项诉讼请求，本院予以支持。由于周冬燕还没有付清所有购房款，德胜房地产公司没有将诉争房屋交付给周冬燕，故合同解除后不存在返还房屋的问题。三、关于合同解除后购房款退还的问题。周冬燕向德胜房地产公司实际支付了购房首付款796,526.00元，另外450,000.00元是周冬燕向德胜房地产公司的借款。对此事实，双方当事人均予以认可。本案中，周冬燕向德胜房产地公司借款450,000.00元属于另一个法律关系，按理周冬燕与德胜房地产公司的合同解除后，德胜房地产公司依法应当向周冬燕返还全部已付购房款，而不论周冬燕所付购房款的出处，也就是说德胜房地产公司应当返还周冬燕所交的全部购房款1,246,526.00元。但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，在周冬燕与德胜房地产公司的合同解除后，德胜房地产公司对周冬燕负有返还购房款的义务，而周冬燕对德胜房地产公司负有偿还借款的义务，该两个债务的标的物种类、品质相同，可以互相抵销。而周冬燕、周冬梅、王为民在2016年12月20日向德胜房地产公司发出的《退房申请》中明确载明要求德胜房地产公司退还实际交付的796,526.00元。该行为应视为周冬燕对德胜房地产公司主张抵销的行为，该通知自到达对方时生效，即德胜房地产公司在2016年12月20日收到该申请后抵销已生效。而且，本案在第一次庭审时，周冬燕也表示了抵销的意思表示，要求德胜房地产公司据实返还其已交付的796,526.00元。为了减轻双方讼累，妥善解决双方纠纷，本院认为对450,000.00元予以抵销更为妥当。故，对于周冬燕要求德胜房地产公司返还1,246,526.00元的反诉请求，本院予以部分支持，德胜房地产公司应当返还周冬燕已付购房款的本金为796,526.00元。对于周冬燕要求德胜房地产公司按照年息6%计算返还购房款的资金利息的反诉请求，按双方签订的《补充协议》第三条第（一）款第2项的约定，因周冬燕未在补充协议签订之日起五个工作日内办理完毕银行按揭全部手续，逾期超过15日的，德胜房地产公司有权单方解除合同，德胜房产公司应将周冬燕已支付的剩余购房款无息退还乙方。前已述及，该补充协议合法有效，对双方均有约束力，故周冬燕要求德胜房地产公司支付利息的反诉请求不符合双方的合同约定。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，因购房方的原因（开始是原购房人周冬梅的丈夫王为民征信有问题，后来又是现购房人周冬燕本人负债过高）导致银行按揭贷款无法办理，并导致双方的商品房买卖合同不能继续履行，不是因不可归责于当事人双方的事由而解除合同，所以周冬燕要求德胜房地产公司返还已付购房款的利息，也不符合法律规定。故，本院认定德胜房地产公司应当返还周冬燕已实际支付的购房款796,526.00元，对于周冬燕要求返还1,246,526.00元中的450,000.00元购房款及按年息6%计算利息的反诉请求，本院不予支持。四、关于周冬燕是否违约及应否支付违约金的问题。周冬燕与德胜房地产公司签订的补充协议第三条第（一）款第1项约定周冬燕已充分了解到个人住房按揭贷款的办理条件和程序，并同意根据所购房屋等实际情况由周冬燕自行负责提供银行按揭贷款所需全部资料到指定的工商很行办理按揭。据此判断，办理银行按揭贷款手续是购房人周冬燕的合同义务，德胜房地产公司的义务只是配合协助。周冬燕称办理按揭贷款手续是德胜房地产公司的法定义务的说法，不符合双方的合同约定和法律规定，对周冬燕的该辩称，本院不予支持。双方在补充协议第三条第（一）款第2项约定，若乙方（周冬燕，下同）在补充协议签订之日起五个工作日内办理完毕银行按揭全部手续，则乙方应自本补充协议签订之日起到实际办理完毕银行按揭全部手续之日止，逾期超过15日的，甲方（德胜房地产公司，下同）有权单方解除合同，乙方按合同约定总房款的20%向甲方支付违约金。现周冬燕没有按合同约定按期支付购房款，已经属于违约，周冬燕依约应当向德胜房地产公司支付违约金。德胜房地产公司主张的损失782,400.00元，包括合同约定的违约金469,305.20元（按补充协议第三条第一款第2项的约定，按总房款2,346,526.00元的20%计算）和商铺价差损失313,094.80元。德胜房地产公司提交的年度销售推广方案（含商铺价格表）系其公司单方制作，不能充分有效证明其实际损失，本院对德胜房地产公司主张的价差损失313,094.80元不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，周冬燕应当在补充协议签订之日（2013年4月27日）起五个工作日内办理完毕银行按揭全部手续，并在30个工作日内将所有用于购房的银行贷款委托银行支付给德胜房地产公司，即周冬燕至迟应当在2013年6月20日前付清所有购房款。但周冬燕直至2016年12月20日双方达成解除合同之日起仍未付清购房款，还差欠德胜房地产公司购房款1,100,000.00元。从2013年6月20日至2016年12月20日，以差欠的购房款1,100,000.00为基数，参照2013年中国人民银行3-5年贷款年利率6.40%计算，周冬燕因差欠德胜房地公司购房款致德胜房地公司损失的贷款利息为1,100,000.00×6.40%×3.5年=246,400.00元，此金额可以视为德胜房地产公司的实际损失。而周冬燕与德胜房地产公司约定的违约金469,305.20元已经超过德胜房地产公司实际损失的百分之三十。因此，对于德胜房地产公司主张的违约金中超过实际损失百分之三十的部分，本院不予支持，周冬燕应当向德胜房地产公司支付违约金320,320.00元（246,400.00×130%）。五、关于德胜房地产公司是否违约及应否支付违约金的问题。周冬燕与德胜房地产公司签订的补充协议第五条约定，乙方应于办理房屋交接手续前付清全部房款及应承担的各项费用，因乙方过错但不限于乙方未付清前述款项或未前来办理房屋交接手续，甲方可不交房且不承担逾期交房的违约责任。按此合同约定，周冬燕付清房款的义务先于德胜房地产公司交付房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求;先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，在周冬燕没有先付清房款的前提下，德胜房地产公司有权不交房给周冬燕，且不承担逾期交房的违约责任。对于周冬燕认为德胜房地产公司逾期交房存在违约，要求德胜房产公司按商品房买卖合同第十三条的约定按全部已付款的20%支付违约金159,305.20元的请求，因不符合双方合同约定和法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）乐山德胜房地产开发有限公司与被告（反诉原告）周冬燕签订的商品房买卖合同于2016年12月20日解除；二、被告（反诉原告）周冬燕于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）乐山德胜房地产开发有限公司办理撤销乐山市沙湾区xx号商品房的预售备案（备案号：乐沙预售2012年x号）手续；三、被告（反诉原告）周冬燕于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）乐山德胜房地产开发有限公司支付违约金320,320.00元；四、原告（反诉被告）乐山德胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）周冬燕已付购房款796,526.00元；五、驳回原告（反诉被告）乐山德胜房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）周冬燕的其他反诉请求；七、驳回被告（反诉原告）周冬梅、王卫民的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,624.00元，减半收取计5,812.00元，由原告（反诉被告）乐山德胜房地产开发有限公司负担3,434.90元，由被告（反诉原告）周冬燕、周冬梅、王卫民负担2,377.10元。反诉案件受理费19,066.00元，减半收取计9,533.00元，由原告（反诉被告）乐山德胜房地产开发有限公司负担5,405.20元，由被告（反诉原告）周冬燕、周冬梅、王卫民负担4,127.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 梁琼先二〇一七年六月十四日书记员 程 静《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附本案适用的法律：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 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