（2017）甘07民终398号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-07-06
案件名称
嘉峪关市某公司与吴某商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省张掖市中级人民法院
所属地区
甘肃省张掖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉峪关市某公司,吴某
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘07民终398号上诉人（一审被告）：嘉峪关市某公司。住所地：嘉峪关市迎宾西路*号。统一社会信用代码：。法定代表人：周浩义，该公司董事长。委托诉讼代理人：田鹤鹏，该公司副经理。被上诉人（一审原告）：吴某，男，汉族，1978年12月3日出生，甘肃省肃南县人，住肃南裕固族自治县大河乡大滩村*号。身份证号：。委托诉讼代理人：王晓燕，女，汉族，1979年9月6日出生，甘肃省肃南县人，住肃南裕固族自治县大河乡大滩村*号。身份证号：6222221979********。系被上诉人吴江之妻。上诉人嘉峪关市某公司因与被上诉人吴某商品房买卖合同纠纷一案，不服高台县人民法院（2016）甘0724民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人嘉峪关市某公司委托诉讼代理人田鹤鹏，被上诉人吴某委托诉讼代理人王晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉峪关市某公司上诉请求：1、撤销（2016）甘0724民初1794号民事判决；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：1、一审认定事实不清，证据不足。一审中被上诉人并未提供证据证实向上诉人进行交房催告，在事实没有查明缺乏证据支持的情况下，认定被上诉人进行了房屋催告，支持被上诉人主张与法相悖，属认定事实不清，证据不足。2、一审法院判决解除合同适用法律不当。上诉人于2015年6月29日在高台县电视台连续7天发布公告，通知被上诉人办理商铺移交手续，上诉人以不知情为由拒绝接收房屋属违约行为。上诉人并没有迟延履行交付房屋的义务，不存在法定解除合同的情形，一审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条判决解除合同适用法律错误。3、上诉人交付的房屋符合合同约定。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条明确约定了交付期限是2015年6月30日，交付条件是该商品房经验收合格，仅指房屋竣工验收，不包括消防验收。2015年6月30日竣工验收，上诉人于2015年6月29日，以张贴公告和电视台播放广告形式通知被上诉人受领房屋符合合同约定。吴某辨称，一、一审法院事实认定清楚，证据确凿。自2015年7月至一审起诉前，被上诉人曾多次致电询问商铺验收情况，并催促上诉人尽快完成验收，要求交付符合法律及合同约定的房屋，履行合同义务。此期间，被上诉人还曾不止一次前往上诉人相关部门进行交涉，要求其尽快验收交付房屋。上诉人的上诉请求中将被上诉人履行催告的事实作为应尽的义务，这是不符合法律及合同约定的，不能因为被上诉人没有履行催告或者没有书面证据证明履行了催告义务，上诉人将未达到验收条件的房屋延迟交付或者延迟交付而不承担责任。作为买受人的被上诉人在合同约定时间内无法取得商铺必然会与上诉人进行交涉，因此该部分事实一审法院认定清楚。二、一审法院判决解除合同适用法律准确，不存在适用不当的情形。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示。买卖双方都应该严格按照合同约定履行义务，上诉人主张其于2015年6月29日在高台县电视台连续七天发布公告，通知被上诉人办理商铺移交手续，据此认为自己已经履行了房屋交付的通知义务。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条”商品房交付时，甲方电话通知乙方到售楼部，双方签署房屋交接单”之约定，上诉人的通知手续并不符合合同约定。根据《消防法》第十条第三款规定”按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”，未经消防验收合格，则未达到交付使用条件。根据《合同法》九十四条第三款，当事人请求解除合同符合法律规定。三、上诉人交付的房屋不符合法律规定。上诉人称其与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时已经选择了”该商品房验收合格”则视为达到交付条件，然而双方之间的约定不能违反《消防法》第十条第三款规定，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。可见，消防验收合格也是建筑工程验收合格的一项重要内容，未经消防验收合格则未达到交付使用条件，在房屋未到达交付使用条件前，被上诉人有权拒收房屋。距离合同约定的交房时间，上诉人未取得消防验收许可证已长达一年半之久，构成了根本违约，根据法律规定上诉人诉请解除合同有事实依据，符合法律规定，应当得到支持。吴某向一审法院起诉请求：1、要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年5月21日原被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将其开发建设的中心广场地下商业城B区861号商铺一间出售给原告，该商铺建筑面积为39.16平方米，每平方米价款9100元，房价款为356356元，原告实交371098元。同时双方约定被告于2015年6月30日将建成的商铺交付原告使用。2015年6月27日高台县时代中心广场地下商贸城经相关部门竣工验收。6月29日，被告在高台县电视台发布公告通知原告等商户办理商铺交接手续，因该商城未经消防验收未交付。2016年5月3日，被告开发的高台县时代中心广场地下商贸城建设工程经张掖市公安消防支队验收合格。同年6月28日原告将本案诉至本院，要求解除双方签订的商品房买卖合同。一审法院认为，原被告所签《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。原告作为购买人已履行了交纳房款的义务，但被告在约定的交房期限到达后未履行交付商铺的义务，并且在原告催告的三个月合理期限内仍未履行交付义务，违背了双方的约定。现原告要求解除双方签订的商品房买卖合同的请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。被告主张在交付期限到达前已公告通知原告接受商铺但原告拒绝接受从而构成违约的辩解，因被告在约定商铺交付期限到达后其开发的中心广场地下商贸城只进行了工程验收，但未进行消防验收，商铺尚未达到整体验收合格的交付使用条件而未交付，故其辩解与事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（三）项和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决：解除原告吴某与被告嘉峪关市限某公司签订的《商品房买卖合同》。案件受理费100元，由被告嘉峪关市某公司承担并直接给付原告。原告已预交受理费100元，本院不再退还。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。二审庭审中，上诉人提交了甘肃省高级人民法院（2017）甘民申13号民事裁定书，拟证明上诉人于2015年6月27日涉案工程已经过相关部门竣工验收，2015年6月29日在电视台以公告的形式交付商铺的事实。被上诉人质证认为，一、申诉人李春只是交付了定金50000元，不是购房款，而本案中被上诉人交付的是房款，并且在合同签订前交清了所有的房款，同时签订了商品房买卖合同，而李春一案中上诉人只是给其出具了收款收据，双方未签订商品房买卖合同；二、合同明确约定在商品房交付时甲方应以电话形式通知乙方受领房屋，而上诉人是以电视台公告的形式和在售楼处张贴公告的形式发布交付房屋的公告，其通知方式不符合合同约定，三、竣工验收是指商品房通过勘察、设计、施工、监理等部门的验收，而根据《中华人民共和国消防法》规定，应当交付的房屋必须经过国家消防验收才合格。本院认为，再审申请人李春因不服本院（2016）甘07民终239号民事判决向甘肃省高级人民法院申诉，（2017）甘民申13号民事裁定认定李春交纳50000元诚意金后，并未在合同约定的时间，交付剩余房款存在违约，驳回了李春再审申请。已生效的（2016）甘07民终239号民事判决认定工程竣工验收日期是2015年6月30日，2015年6月29日上诉人在连续7天发布交房公告，但并没有办理商铺移交手续。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，属有效合同。合同明确约定交房时间为2015年6月30日，被上诉人已履行了交纳全部房款的义务，被上诉人虽在交接表上签名，但此时上诉人修建的商铺，仅是进行了竣工验收，尚未达到整体验收合格的交付使用条件，亦未办理交付的相关手续。之后，购买商铺的商户多次催告上诉人交付商铺，但商铺直至2016年5月3日才进行消防验收，此时交付商铺已远超过双方约定的交付时间，故双方签订的《商品房买卖合同》符合法定解除的条件，应予解除。上诉人认为被上诉人未经交房催告，不应解除合同，一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人嘉峪关市某公司负担。本判决为终审判决。审判长 赖鹰审判员 陈军审判员 宋睿二〇一七年六月十四日书记员 赵薇 来源：