（2017）琼9006民初517号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-08-09
案件名称
原告万宁仁和发展有限公司与被告李振纲商品房预售合同纠纷民事判决书
法院
万宁市人民法院
所属地区
万宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
万宁仁和发展有限公司,李ＸＸ
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十五条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
{C} 海南省万宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9006民初517号 原告：万宁仁和发展有限公司，住所地：海南省万宁市神州半岛综合办公楼。 法定代表人：韩XX，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈挺，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。 被告：李XX，男，1954年5月16日出生，汉族。 原告万宁仁和发展有限公司与被告李XX商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万宁仁和发展有限公司的委托诉讼代理人魏道言到庭参加诉讼，被告李XX经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万宁仁和发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告就万宁市神州半岛岛屿院A区T17幢108房所签订的《万宁市商品房买卖合同》，并判令被告限期（15日内）协助办理前述商品房的商品房买卖合同解除备案手续；二、依法判令被告向原告支付逾期支付房款的违约金11.53663万元（按合同总价款的10%计算）；三、判令本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年6月26日，原告和被告就位于神州半岛的岛屿院A区T17幢108房签订了《万宁市商品房买卖合同》。合同约定：房屋总价款为115.3663万元，被告应于2014年7月26日前付清上述全部房款，同时还约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告委托收款方万宁百纳发展有限公司收款，被告向万宁百纳发展有限公司支付购房款85.3663万元。2013年4月1日，经海南省商务厅批准，万宁百纳发展有限公司被原告吸收合并，万宁百纳发展有限公司解散后的权利义务均由原告全部承继。经原告多次通过电话、短信、发函通知等方式催告被告支付剩余房款，被告仍拒不支付，其行为已构成合同根本违约，原商品房买卖合同目的已无法实现。现特向法院提起诉讼。 被告李XX未作答辩。 本院经审理认定的事实如下：2014年6月26日，原告万宁仁和发展有限公司与被告李XX签订了《万宁市商品房买卖合同》。该合同约定，被告李XX购买由原告开发建设的海南省万宁市东澳镇神州半岛的岛屿院A区T17幢108房，房屋总价为1153663元。付款方式为被告李XX在该合同签订30日内，即2014年3月31日前一次性付清全部房款1153663元（含定金200000元）。被告付款逾期在90日内的，每逾期一天，原告有权要求被告每日按应付未付的房屋价款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行；付款逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，有权要求被告按合同总价款的10%向原告支付违约金，原告应于书面通知被告解除合同且相关合同备案、预告登记被注销之日起30日内，在扣除被告应支付的违约金后，一次性全部退还被告已支付的房款。合同签订前，万宁百纳发展有限公司受原告委托代收购房款，被告向万宁百纳发展有限公司共缴纳了购房款人民币853663元。合同签订后，被告李XX没有再向原告支付过剩余的房屋价款。2016年12月31日，原告万宁仁和发展有限公司向被告李XX发出催款函并通过EMS的方式邮寄给了被告李XX，要求被告李XX在收到该催款函后的7日内缴纳剩余房款人民币300000元。被告李XX于2017年1月3日收到该催款函，在收到该催款函后，被告仍未缴纳剩余房款。2017年1月16日，原告万宁仁和发展有限公司再次向被告李XX发出解除合同的告知函，通知被告李XX原告将解除双方签订的商品房买卖合同，并在其已缴纳的房款中扣除违约金部分，剩余部分予以退还，并要求被告李XX在收到该通知后的7日内办理退房及退款手续。被告李XX在2017年1月21日收到该通知，但仍未到原告处办理退款及退房的相关手续。另查明，在签订涉案商品房买卖合同时，原告已取得了商品房预售许可证，同时，原被告签订的商品房买卖合同已于2014年6月30日在万宁市住房保障与房产管理局办理了合同备案登记。2013年4月1日，经海南省商务厅批准，万宁百纳发展有限公司被原告吸收合并。 本院认为，原告万宁仁和发展有限公司与被告李XX签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按照合同的约定履行各自的义务。根据原被告签订的《万宁市商品房买卖合同》第五条以及第六条之规定，被告李XX在该合同签订30日内，即2014年3月31日前一次性付清全部房款1153663元（含定金200000元），付款逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，有权要求被告按合同总价款的10%向原告支付违约金。在合同签订前，被告向原告共计支付人民币853663元。合同签订后，被告李XX没有再向原告支付过剩余的房屋价款。按照双方合同的约定，原告有权要求解除合同，同时要求被告按照房屋价款的10%支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，因本案双方当事人约定的最后付款时间为2014年3月31日，逾期付款90日，原告有权解除合同，因此原告行使解除权的时间为2014年6月30日至2015年6月29日。原告在此期间怠于行使自己的权利，解除权已经消灭。但由于被告李XX一直迟延履行自己在合同中的主要债务，经过原告催告后仍未履行，为合同的根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条以及九十六条之规定，原告可主张法定解除权，且合同自通知到达对方时解除，因此，本院确认本案原告与被告签订的《万宁市商品房买卖合同》于2017年1月21日解除。同时，按照合同约定，因被告迟延支付购房款导致合同被解除的，被告还应支付给原告房屋价款总价的10%作为违约金，因此，原告万宁仁和发展有限公司要求被告李XX按商品房买卖合同总价1153663元的10%即115366.3元支付违约金的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，因涉案合同已于2014年6月30日在万宁市住房保障和房产管理局办理了合同备案登记，因此，原告起诉要求被告在十五日内协助原告办理海南省万宁市东澳镇神州半岛的岛屿院A区T17幢108房商品房买卖合同的解除备案手续的诉讼请求本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告万宁仁和发展有限公司与被告李XX于2014年6月26日签订的《万宁市商品房买卖合同》已于2017年1月21日解除； 二、被告李XX在本判决生效之日起十五日内协助原告万宁仁和发展有限公司办理海南省万宁市东澳镇神州半岛的岛屿院A区T17幢108房商品房买卖合同的解除备案手续； 三、被告李XX在本判决生效之日起十五日内向原告万宁仁和发展有限公司支付逾期支付房款的违约金115366.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案的案件受理费7591元由被告李XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 蒋佩瑾 jyqykdjvff1edmjvu2 案件唯一码二〇一七年六月十四日 书记员陈静 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行； 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 审核：蒋佩瑾 撰稿：蒋佩瑾 校对：陈静 印刷：陈静 海南省万宁市人民法院 2017年6月14日印制 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 (共印7份) 关注公众号“”