（2017）赣行申84号

裁判日期: 2017-06-14

公开日期: 2018-07-12

案件名称

南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司、资溪县房地产管理局城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)再审审查与审判监督行政裁定书

法院

江西省高级人民法院

所属地区

江西省

案件类型

行政案件

审理程序

再审

当事人

南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司,资溪县房地产管理局

案由

法律依据

全文

江西省高级人民法院行 政 裁 定 书（2017）赣行申84号再审申请人（原一审原告、原二审上诉人）南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区南京东路1698号。法定代表人聂军华，该公司董事长。委托代理人郑承力，南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司嘉汇公司总经理。委托代理人戴高翔，江西中矗律师事务所律师。被申请人（原一审被告、原审被上诉人）资溪县房地产管理局，住所地：江西省资溪县建设路61号。法定代表人黄志贤，该局局长。被申请人（原一审第三人，原二审被上诉人）资溪县城镇综合开发公司，住所地：江西省资溪县鹤城镇建设路61号。法定代表人林敏，该公司经理。再审申请人南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司（以下简称嘉汇公司）因其诉资溪县房地产管理局房屋预售行政许可、行政登记及行政赔偿一案，不服抚州市中级人民法院（2016）赣10行终66号行政裁定，向本院提出再审申请，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。抚州市临川区人民法院一审裁定认定，2008年9月19日，资溪县国土资源局与资溪县绿岛大酒店有限公司（以下简称“绿岛公司”）签订国有土地使用权出让合同，约定将资溪县绿岛宾馆旁的宗地编号2008-6，面积11732平方米的土地出让给绿岛公司，出让金528万元。2008年10月7日，绿岛公司缴纳了全部土地出让金。2008年10月29日，资溪县人民政府为该宗座落在鹤城镇××村的土地颁发资国用(2008)第0543号《国有土地使用证》。2009年5月15日，绿岛公司与资溪县城镇综合开发公司（以下简称城镇开发公司）签订协议书，共同开发该宗土地，工程名称为绿岛帝豪花园。城镇开发公司于2009年8月18日获得资溪县国土资源局颁发的资市（县）[2009]建字第007号《建设用地批准书》，批准用地面积9866.66平方米，批准书有效期自2009年8月至2010年8月。2010年1月15日，城镇开发公司向资溪县房地产管理局申请商品房预售登记，并提交了城镇开发公司的企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产开发企业资质证书、工程量30%证明、资国用（2008）第0543号土地证、国有土地使用权出让合同、土地出让金发票、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、施工协议书、小区物管方案、预售方案。资溪县房地产管理局审核后，认为材料齐全，同意绿岛帝豪花园2#、3#两栋预售许可，于2010年1月21日为城镇开发公司颁发资房预售字（2010）02号资溪县商品房预售许可证。2010年9月15日，城镇开发公司再次提交材料为绿岛帝豪花园1#向资溪县房地产管理局申请预售许可证，资溪县房地产管理局审核后，颁发了资房预售字（2010）07号资溪县商品房预售许可证。后绿岛帝豪花园对外发售，城镇开发公司在2010年2月25日至2013年7月10日在资溪县房地产管理局处分别办理了登记备案手续。2009年4月8日，绿岛公司向资溪县农村信用合作联社营业部贷款600万元，提供资国用（2008）第0543号《国用土地使用证》作为抵押担保，并在资溪县国土资源局办理了资他项（2009）第004号他项权证，设定日期为2009年4月20日，抵押期限为三年（2009.4.8—2012.4.8），存续期限为2012年4月8日至2013年9月20日，该笔贷款于2013年9月18日还清。资溪县农村信用合作社于2011年2月15日至2011年7月25日为绿岛帝豪预售商品房提供33套按揭贷款。2013年4月1日，青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司（以下简称“嘉汇公司”）与许资堂、邹玲、绿岛公司签订《个人担保借款合同》，嘉汇公司给许资堂、邹玲发放贷款300万元，绿岛公司以资国用（2012）第557号国有土地使用权提供抵押担保。2013年9月22日，嘉汇公司到资溪县国土资源局办理资他（2013）第017号土地抵押他项权证。因借款到期未还，嘉汇公司对许资堂、邹玲、绿岛公司提起诉讼，南昌市中级人民法院（2014）洪民二字第650号民事判决书判决许资堂、邹玲偿还借款本金及利息，嘉汇公司对绿岛公司资国用（2012）第557号国有土地使用权享有优先受偿权。另查明，2010年4月2日，绿岛公司到资溪县国土资源局申请将用于办理预售许可的资国用（2008）第0543号国有土地使用证的11732平方米，分割成9865.3平方米和1866.7平方米。分割后，面积9865.3平方米的土地登记证号为资国用（2010）第103号，用途为住宅；面积1866.7平方米的土地登记证号为资国用（2010）第102号，用途为商业。2012年9月13日，绿岛公司再次向资溪县国土资源局申请将资国用（2010）第103号面积9865.3平方米国有土地使用权分割成7103.9平方米、2188.8平方米和572.5平方米。分割后，面积2188.8平方米土地登记证号为资国用（2012）第555号，面积572.5平方米土地登记证号为资国用（2012）第556号，7103.9平方米土地登记证号为资国用（2012）第557号，即嘉汇公司用于设立抵押登记的国用土地使用权证号。抚州市临川区人民法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。本案中，首先资溪县房地产管理局颁发预售许可证的对象是城镇开发公司，嘉汇公司并不是行政相对人；其次，资溪县房地产管理局的发证行为发生在2009年1月21日和9月15日，城镇开发公司申请办理登记备案的时间段为2010年2月25日至2013年7月10日，嘉汇公司的他项权登记在2013年9月22日，虽然两者涉及的土地有重合，但预售许可和备案登记在先，抵押登记在后。资溪县房地产管理局在办理预售许可和备案登记行政行为时对嘉汇公司尚未发生的抵押权设立不产生影响。嘉汇公司与本案资溪县房地产管理局颁发预售许可证和备案登记行政行为无利害关系，不具备行政诉讼原告主体资格。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项之规定，裁定驳回嘉汇公司的起诉。案件受理费50元，退还嘉汇公司。嘉汇公司不服一审裁定，向抚州市中级人民法院提起上诉。抚州市中级人民法院经审理，判决如下：驳回上诉，维持原审裁定。再审申请人嘉汇公司不服原审裁定。其提出再审申请的理由是：（一）从原审各方当事人提供的证据及原审裁定认定的事实均可证实，本案被诉具体行政行为(再审被申请人的商品房预售许可和商品房预售各案登记行为)已严重影响了再审申请人合法土地抵押权的实现，再审申请人与本案具体行政行为存在行政诉讼法上的利害关系，是本案适格的原告。（二）被再审申请人办理商品房预售许可时违法和没有法律依据，未严格遵循报批材料主体一致的审查原则。本案商品房开发商(即建设单位)为原审第二人资溪县城镇综合开发有限公司，但用来报批的土地使用权证上所载明的土地使用权人却为资溪县绿岛大酒店有限公司，两者主体明显不一致。（三）再审被申请人办理商品房预售备案登记时违法的事实和法律依据。本案土地抵押贷款存续期为2009年4月8日至2013年9月20日，而再审被申请人预售备案登记期为2010年2月25日至2013年7月10日止，也就是说再审被申请人是在土地一直处于融资性抵押贷款的情况下，为房屋买受人办理的商品房备案登记。违反了《中华人民共和国物权法》第180条和第182条的规定。本案的土地在用于融资性抵押贷款的情况下，再审被申请人办理商品房预售备案登记时并未履行书面告知并获得买受人书面同意的程序;而且，在国土资源行政主管部门在办理土地分割登记时，再审被申请人未及时将具体的分割房号作为形式要件抄送国土局备案，其行为严重违法和失职。请求：1、依法撤销（2016）赣10行终66号行政裁定和（2016）赣1002行初11号行政裁定，指令抚州市临川区人民法院继续审理本案并作出判决；2、本案一、二审诉讼费由再审被申请人承担。本院认为，被申请人资溪县房地产管理局颁发给城镇开发公司房屋预售许可证行为分别发生在2009年1月21日和9月15日，城镇开发公司向被申请人资溪县房地产管理局申请为购房户办理购房合同登记备案的时间段为2010年2月25日至2013年7月10日。绿岛公司向资溪县农村信用合作联社营业部贷款600万元，提供资国用（2008）第0543号《国用土地使用证》作为抵押担保，并在资溪县国土资源局办理了资他项（2009）第004号他项权证，该抵押设定日期为2009年4月20日，抵押期限为三年即2009年4月8日至2012年4月8日，该存续期限为2012年4月8日至2013年9月20日。因此，自资溪县房地产管理局颁发预售许可及对购房人备案登记到2013年9月18日为止，上述行政许可及备案登记行政行为涉及的抵押权人系资溪县农村信用合作联社营业部，而该笔贷款已于2013年9月18日还清。因此，2013年9月18日之后，绿岛公司所持有土地证已无抵押权存在。在此之前，原抵押土地上的房屋已建成并交付。而嘉汇公司到资溪县国土资源局办理资他（2013）第017号土地抵押他项权证的时间是2013年9月22日，即预售许可和备案登记行为在先，抵押登记行为在后，同时其所取得的抵押权也并非来自于对资溪县农村信用合作联社营业部抵押权的承继，故嘉汇公司既不是本案被诉行政行为的行政相对人，也不是与被诉行政行为有利害关系的抵押权人，因此，嘉汇公司抵押权的能否实现与本案被诉行政行为没有利害关系，不具有本案原告主体资格。《中华人民共和国担保法》第四十二条第（一）项规定：“办理抵押物登记的部门如下，（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门”。根据上述法律规定，土地管理部门办理土地使用权的抵押登记应是无地上定着物的土地，而本案中，被诉行政行为所涉的土地在嘉汇公司办理土地使用权抵押登记时已建成商品房，因此，对再审申请人权利义务产生实际影响的行政行为是资溪县国土资源局办理资他（2013）第017号土地抵押他项权证的行政行为是否合法的问题。此外，再审申请人提出被诉行政行为违法的诉请，属于实体审理问题，由于原审裁定驳回起诉的裁判结果并无不当，因此，对实体诉请，本案不予审理。综上，嘉汇公司提出的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第七十四条的规定，裁定如下：驳回南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司的再审申请。审 判 长　　葛　伟审 判 员　　王丽君审 判 员　　万　菁二〇一七年六月十四日法官助理　　饶晓燕书 记 员　　柳雨青 关注公众号“”