（2017）川0682民初174号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-10-20
案件名称
原告ＸＸ富与被告四川京瑞房地产集团有限责任公司商品房销售合同纠纷案判决书
法院
什邡市人民法院
所属地区
什邡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ富,四川京瑞房地产集团有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0682民初174号原告：ＸＸ富，男，生于1974年3月12日，汉族，住四川省黑水县。委托诉讼代理人：罗晋，四川威尔律师事务所律师（特别授权代理）。被告：四川京瑞房地产集团有限责任公司，住所地成都市青羊区苏坡东路27号35幢1层7号,统一社会信用代码证915101050549116002。法定代表人：蒋辉，该公司负责人。委托诉讼代理人：李雪龙，四川依仁律师事务所律师（特别授权代理）。原告ＸＸ富与被告四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称“京瑞集团公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用简易程序，因本案与（2017）川0682民初172、173、175、271、275号的当事人、法律事实大致相同，属同一法律关系，故将六案合并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗晋、被告的委托诉讼代理人李雪龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还原告支付的购房款207,249元；3.被告支付原告违约金6,217.47元。事实和理由：2014年8月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南的“京瑞财富中心义乌国际商品城”1幢第1层1F-177号商品房。同时原告向被告支付了全部购房款207,249元。至诉讼时，被告未将该房屋交付原告，原告于2016年11月17、18日在什邡市建设工程质量安全监督站及有关部门查询得知，被告在约定时间不具备合同约定的交房条件，原告要求被告退还购房款遭拒。根据《商品房买卖合同》第十条约定“交付条件：出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付商品房”、第十二条约定“逾期交房责任：逾期超过15日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%支付违约金”，被告未按合同约定时间和条件向原告交付商品房，被告行为已经构成违约，原告诉至法院，主张权利。被告辩称，原告所购房屋属于二期项目，该项目约定交房时间为2016年10月31日，被告在该时间已经满足合同约定的交房条件，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了原、被告主体信息、商品房买卖合同、购房收据、二期项目竣工验收报告、竣工验收备案文件、建设工程消防验收意见书、关于消防验收的录音、销售广告、宣传资料、照片多张、战略合作协议、滕军视听资料、快递查询回执等用以证明被告取得消防验收的时间晚于竣工备案时间,被告在取得备案书时不符合合同约定的交房条件，被告也未向原告交付符合合同约定的标的物，且被告未按约定向原告办理交房手续，原告依法享有合同解除权的事实。被告对原告提交的视听资料真实性持有异议；竣工验收备案书与被告持有原件不一致，其真实性持异议；战略合作协议与本案无关；其他证据真实性予以认可，但不能达到原告的证明目的。被告提交了商品房买卖合同、报纸公告收房通知、建设规划合格证、验收备案文件、房屋面积实测报告、水电费票据、快递单，用以证明被告在约定时间已经取得建筑工程竣工验收备案表及其他约定条件，被告按照合同约定通知原告收房，且被告已经向其他业主交付了部分房屋的事实。原告对被告提交证据质证认为，商品房买卖合同真实性无异议；被告送达收房通知时被告尚不具备交房条件；快递单真实性持有异议，其是否邮寄收房通知不清楚，并且其实际寄出时间为2016年12月；其他证据与本案无关。对原、被告提交的证据，本院审查认证认为，原、被告提交的书面证据均客观真实，与本案具有关联，本院予以采信；业主对被告法定代表人滕军的录音、业主在销售部的录音均系在公开场合录音，不损害相对方的合法权益，该证据客观、真实，与本案具有关联，本院予以采信；消防录音的主体无法核实，对其真实性无法确认，本院不予采信。针对原、被告双方提交证据的证明目的，本院结合案件事实予以认定。本院经审理认定事实如下：2014年8月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南的“京瑞财富中心义乌国际商品城”1幢第1层1F-177号商品房，购房款207,249元。合同约定，出卖人应于2016年10月31日前向买受人交付商品房，交房时该商品房应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、满足市政基础设施达到的条件；出卖人未按约定的期限和条件将商品房交付买受人，逾期15日以内，出卖人向买受人支付违约金，逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；该商品房达到约定的交房条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款207,249元。2016年10月17日，该工程竣工验收，同年10月24日，被告取得该工程的竣工验收备案书。2016年10月28日，被告在报纸上公告业主商品房符合交房条件，可办理收房手续。2016年11月21日，什邡市公安局消防大队向被告出具消防验收合格意见书。原告认为被告交付商品房不符合合同约定，提起诉讼，要求解除合同。另查明，2017年4月18日，被告法定代表人由滕军变更为蒋辉。本案争议焦点之一，被告通知交房手续是否符合合同约定，被告向原告交付的商品房是否符合合同约定；争议焦点之二，原告能否依据合同约定或者法律规定行使合同解除权。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告向被告交付了全部购房款，被告应当按照合同约定向原告交付商品房。关于争议焦点之一，关于交付手续的问题，合同约定被告应在交付日7日前书面通知原告办理交接手续，被告采用邮寄方式通知业主收房，但被告实际寄出收房通知书晚于合同约定，被告在2016年10月28日报纸公告通知业主收房，其通知形式和时间存在瑕疵，但不影响原告的收房。根据合同的约定，被告未按约定通知业主收房，并不产生合同解除的后果。合同约定被告仅在未按合同约定时间和条件交房的情况下，逾期15天原告才享有合同解除权，被告于2016年10月28日报纸公告业主收房，该时间仅晚于约定时间4天，不产生逾期交房超过15天的后果。关于交房时间和交房条件，《商品房买卖合同》约定被告应于2016年10月31日交付取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、满足市政基础设施条件的商品房，而被告提交的建筑工程规划合格证、面积实测技术报告、水电费发票和时间为2016年10月24日的工程竣工验收备案书，表明在合同约定的交房时间之前，被告已经取得上述文件，已全部满足合同约定的交房条件。至于原告提交的消防验收合格意见书，虽然出具的时间在竣工验收备案书之后，但在相关部门向被告出具的竣工验收备案书中并未载明消防验收不合格的情况，消防验收合格意见书的出具，表明该房已符合法律规定的交房条件。关于交付标的物的问题，本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房，商品房即为本案的标的物，被告须向原告交付符合合同约定条件的商品房，现被告交付的商品房已经具备合同约定的交付的条件，因此，被告不存在交付标的物违约的行为。关于争议焦点之二，关于约定的合同解除权，根据《商品房买卖合同》的约定，被告未按约定期限和条件交付商品房逾期超过15日，原告有权解除合同，并要求被告退还房款并支付违约金，但在本案中，被告已经在约定的时间符合合同约定的交房条件，不存在违反合同约定的情形，因此，原告依据《商品房买卖合同》的约定要求解除合同的理由不成立，本院不予支持。关于法定合同解除权，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定的合同解除权情形，但在本案中，被告并不存在该条规定的情形，因此，原告亦无权行使法定的合同解除权。原告诉请被告退还购房款及支付违约金是建立在合同解除的基础上，现双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告ＸＸ富的诉讼请求。本案受理费减半收取为2,251元，由原告ＸＸ富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员 石 娜二〇一七年六月十四日书记员 王家菲 微信公众号“”