（2017）川01民终2403号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-08-28
案件名称
费艳、成都兴荣源物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
费艳,成都兴荣源物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终2403号上诉人（原审被告）：费艳，女，1970年6月30日出生，汉族，住成都市青羊区。被上诉人（原审原告）：成都兴荣源物业管理有限公司，住所地成都市金牛区蜀兴东街6号1幢4单元3楼3号。法定代表人：张明群，总经理。委托诉讼代理人：罗勇刚，男，1967年3月15日出生，汉族，住成都市成华区。上诉人费艳因与被上诉人成都兴荣源物业管理有限公司（以下简称兴荣源公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第8791号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。费艳上诉请求：撤销原判，并依法改判。事实与理由：1.兴荣源公司与费艳的物业服务合同于2015年2月9日到期，兴荣源公司拒不退场，费艳与兴荣源公司没有物业服务合同关系；2.兴荣源公司服务不到位。3.停车费收费不合理。兴荣源公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。兴荣源公司向一审法院起诉请求：1.费艳支付兴荣源公司2014年12月起至2015年9月的水费182元、车费1920元、物业管理费515元，合计2617元；2.本案诉讼费用由费艳承担。一审法院经审理查明：费艳系位于成都市××羊区××（××）号房屋业主。2011年12月17日，锦翠苑第二届业主大会业主委员会（以下简称第二届业委会、甲方）与兴荣源公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对锦翠苑实行物业管理服务，委托管理期限为三年，自2012年2月10日起至2015年2月9日止，半年内乙方在业委会协助下，按合同要求按时完成小区监控安防系统重新安装修复、围墙、大门更新等工作，下期合同可以顺延三年，物业收费标准根据物价涨幅协商调整；物业管理费用为建筑面积0.5元/月收取，机动车停放按尾气排放量计算，0.8L-1.6L为70元/月，同时对双方权利义务进行了约定。合同签订后，兴荣源公司入驻锦翠苑小区开展了相应的物业管理工作。2014年2月18日，锦翠苑第三届业主大会业主委员会（以下简称第三届业委会）在青羊区房产管理局备案，主任为张再伟。2015年4月10日，张再伟在《物业管理服务合同》上标注“已方按照合同中第三章约定出资完成了监控系统重新更换安装、围墙、大门更新等工作，符合第二届业委会的合同约定，继续顺延三年，本合同有效”字样。后该小区部份业主以物业合同已到期、兴荣源公司物管工作不到位为由，向府南街道办事处提出重新选聘物管公司及罢免本届业委会申请。2015年6月15日，府南街道办事处委托锦屏社区居委会组织小区召开业主大会，现该项工作正在进行中，期间兴荣源公司仍继续在该小区进行物业管理。审理中，费艳认可未缴纳2014年12月起至2015年9月的水费182元、物业管理费515元，车费1155元，第二辆车是2015年3月15日购买，排量为1.5L。一审法院认定上述事实，采信的证据有兴荣源公司的企业法人营业执照、费艳的身份信息、《物业管理服务合同》、照片、疏掏协议、票据、维修发票及当事人陈述等证据。一审审理中，1、兴荣源公司提供2012年4月13日其与第二届业委会共同发布的《锦翠苑小区机动车停放管理细则》，其中载明一户业主有多辆车在优先考虑满足一户业主停放一辆机动车后酌情考虑，按机动车尾气排放量加倍收取费用，以此佐证费艳第二辆车予以加倍计算的依据。费艳质证称未公示，不予认可。2、费艳提交车辆停放照片，拟证明物管公司不作为，安全通道被堵塞，影响业主出行。兴荣源公司质证认为真实性无异议，证明内容有异议，由于该小区系老小区，无地下停车库，且部份业主家中有多台汽车，小区内车辆停放堵塞系小区目前现状，但不能证明公司物业管理不到位。一审法院认为，第二届业委会与兴荣源公司签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，作为业主的费艳应当按照上述合同约定缴纳相应的费用。兴荣源公司在庭审中所提供的证据能够证明为费艳提供了物业管理服务，而费艳未依约向兴荣源公司交纳相应费用，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，费艳欠缴物管费构成违约，应承担相应的违约责任，故对兴荣源公司要求费艳支付2014年12月起至2015年9月的水费182元、物业管理费515元的诉讼主张，一审法院予以支持，对于兴荣源公司主张的停车费1920元，其中涉及第一辆车2014年12月起至2015年9月金额700元无争议，争议在于第二辆车应否翻倍计算。由于兴荣源公司提供了2012年4月13日其与第二届业委会共同发布的《锦翠苑小区机动车停放管理细则》，基于前述认定，费艳应当予以遵从，故第二辆车应从2015年3月15日起至当年9月予以加倍计算停车费用为910元（70元/月×2倍×6.5个月）,两车合计1610元，故对兴荣源公司要求费艳给付2014年12月起至2015年9月停车费用1920元的诉讼请求，一审法院部份支持为1610元。至于费艳称因兴荣源公司不作为、安全通道被堵塞，影响业主出行的辩称理由，因该小区系老小区，无地下停车库，系该小区现状，但不能证明兴荣源公司未尽物业管理服务，对其辩称理由，一审法院不予支持。另费艳提出物业管理合同已到期、业主正在申请更换物管公司、故不应缴纳相应费用的辩称理由，虽然第二届业委会与兴荣源公司签订的《物业管理服务合同》已到期，且由于更换物管公司工作尚需业主大会作出决定，而在此期间兴荣源公司基于小区业主的共同利益，为小区继续提供了相应的物业管理服务，根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条“没有法定或约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而产生的必要费用”，故兴荣源要求业主支付相应的物业管理费用的诉讼请求符合法律规定，费艳的辩称理由不成立，一审法院不予支持。综上，兴荣源公司的部分诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、费艳在判决生效之日起十日内向兴荣源公司支付2014年12月起至2015年9月的水费182元、物业管理费515元及物业管理费1610元，合计2307元；二、驳回兴荣源公司其他诉讼请求。如果费艳未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（此款已由兴荣源公司预交），减半收取25元，由费艳负担，并在履行上述给付义务时一并支付给兴荣源公司。二审中，兴荣源公司提交了2016年1月15日与锦翠苑业委会签订的《物业管理服务合同》（含房管局备案表），拟证明兴荣源公司与锦翠苑业委会签订了合同，系对2011年物业服务合同的延续。费艳质证认为对其证据三性均不认可，表示不知晓该合同的存在。第一次庭审之后，费艳向我院提交了以下证据：1.《物业管理服务合同》备案表；拟证明该备案表仅有业委会和房管局印章，并无兴荣源公司印章；2.2016年1月15日的《物业管理服务合同》，拟证明兴荣源公司与锦翠苑业委会签订的该合同未召开业主大会，系业委会主任张再伟个人签订；3.业委会张再伟冒充业委会副主任陈红笔迹和指纹所签的文件；拟证明副主任陈红对2016年的《物业管理服务合同》不知情。兴荣源公司质证认为，对证据1的真实性无异议，但兴荣源公司持有的备案表是加盖了兴荣源公司印章的；对证据2的真实性无异议，其经过了半数业主的同意；对证据3的真实性不予认可，且与本案不具有关联性。对此，本院认为兴荣源公司提交的《物业管理服务合同》、备案表与费艳提交的合同一致，该两份证据具有证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。费艳提交的第三份证据因与本案不具有关联性，本院不予采信。二审经审理查明：2016年1月15日，锦翠苑小区业委会作为委托方（甲方）与受委托方（乙方）兴荣源公司签订《物业管理服务合同》，约定委托管理期限为三年，从2015年2月10日至2018年2月10日，机动车月停放露天停车场，小汽车尾气排放量0.8L-1.6L70元/月，小区业主第二辆机动车按照业主大会规定，在原有车辆费用基础上加倍收取。该《物业管理服务合同》在成都市青羊区房管局进行了备案。二审经审理查明的事实与一审一致，对一审法院经审理查明的事实，本院予以予以确认。本院认为，根据费艳的上诉，本案的争议焦点为：1.费艳是否应当向兴荣源公司支付物业服务费；2.一审关于停车费的认定是否恰当。现针对上述争议焦点作如下评述：关于第一个争议焦点，费艳是否应当缴纳物业服务费的问题，一方面，兴荣源公司与锦翠苑第二届业委会签订的《物业管理服务合同》的起止期限为2012年2月10日起至2015年2月9日止，在该合同到期后，兴荣源公司未与锦翠苑第三届业委会及时续签合同。但一审审理过程中，锦翠苑小区的业主大会的召开工作尚在进行中，故锦翠苑小区尚未选聘新的物业服务公司，兴荣源公司客观上继续在为小区提供物业服务。另一方面，二审中，兴荣源公司提交了2016年1月15日锦翠苑业委会与兴荣源公司签订的《物业管理服务合同》，合同约定的履行期限从2015年2月10日至2018年2月10日，至此，双方建立了书面的物业服务合同关系。故在兴荣源公司为案涉小区提供了物业服务的情况下，费艳作为小区业主，应当缴纳物业服务费。费艳关于原合同到期，兴荣源公司缺乏收取物业服务费用的合法依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于费艳上诉提及的兴荣源公司物业服务不到位的问题，费艳提交的现有证据只能证明小区汽车在地面停放，过道拥堵。但因案涉小区并无地下停车场，小区业主有停车需求，故车辆停放地面不能归责于兴荣源公司。费艳提交的现有证据不能证明兴荣源公司未尽到服务职责，费艳的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于停车费的问题，锦翠苑业委会与兴荣源公司在2016年签订的《物业管理服务合同》约定，合同期限从2015年2月10日至2018年2月10日，机动车月停放露天停车场，小汽车尾气排放量0.8L-1.6L70元/月，小区业主第二辆机动车在原有车辆费用基础上加倍收取，该合同对全体业主具有约束力。费艳的第二辆车在2015年3月15日购买，其在小区停放了两辆汽车，应当按照第二辆车加倍收取停车费的标准交纳停车费用。一审关于停车费的认定并无不当，费艳的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，费艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人费艳负担。本判决为终审判决。审判长 李婧杰审判员 姚 兰审判员 吴 爽二〇一七年六月十四日书记员 朱 希 来源：百度搜索“”