（2017）赣0981民初648号

裁判日期: 2017-06-14

公开日期: 2017-06-30

案件名称

丰城市新安物业管理有限公司与杨凯物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

丰城市人民法院

所属地区

丰城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丰城市新安物业管理有限公司,杨凯

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

江西省丰城市人民法院民事判决书（2017）赣0981民初648号原告（反诉被告）：丰城市新安物业管理有限公司，住所地：丰城市新世纪家园（紫云大道556号）。统一社会信用代码：913609815736393703。法定代表人：周芳明，系该公司经理。委托诉讼代理人：徐勇，系该公司法律顾问。被告（反诉原告）：杨凯，男，1985年6月11日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。原告（反诉被告）丰城市新安物业管理有限公司与被告（反诉原告）杨凯物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人周芳明及其委托诉讼代理人徐勇、被告（反诉原告）杨凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丰城市新安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业管理服务费3923元（从2011年1月1日起至2016年12月31日止）；2.本案诉讼费依法由被告承担。事实和理由：原告于2011年5月18日设立。新余市新世纪房地产开发有限公司（以下简称该公司）随即委托原告为其开发的丰城市新世纪家园（以下简称该小区）管理物业，双方为此签订了《物业管理委托合同》。双方在合同中约定了：物业管理服务对象，委托管理事项、期限、权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用（即该公司委托原告向该小区的业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米多层收取0.4元，高层收取1.1元）、违约责任等。原告为该公司的该小区提供物业管理服务至今。被告于2008年4月27日向该公司购买该小区的4栋1单元101室并于2011年1月1日入住至今。被告没有交纳从2011年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费用，原告多次催收，被告拖延至今尚未交纳。原告依据《物业管理条例》第7条、第42条、第67条之规定，依法诉至法院要求支持原告的请求为感。被告（反诉原告）杨凯辩称，原告公司没有资质所以签订的物业管理合同无效，更无权向我收取物业费，我不应该交3923元物业费给原告。被告（反诉原告）杨凯反诉请求：1.依法驳回被反诉人的诉讼请求判令被反诉人退赔2009年、2010年、2011年的物业管理费1000元；2.依法判令被反诉人赔偿反诉人5000元；3.本案诉讼费用依法由被反诉人承担。事实与理由：2008年初，被反诉人的法定代表人周芳明挂靠丰城市祥和物业管理有限公司与新余市新世纪房地产开发有限公司签订了“物业服务合同”，在新世纪家园成立了丰城市祥和物业新城管理处，在新世纪家园尚未竣工验收的情况下（2011年初竣工验收），对已经入住的业主非法收取物业管理费。被反诉人在2015年11月27日未取得物业管理资质，被反诉人与新余市新世纪房地产开发有限公司签订的“物业管理委托合同”非法无效。被反诉人主要存在下列违反“物业服务合同”的行为：1.不履行小区绿化义务；2.不履行小区安全保卫义务；3.擅自增加收费项目；4.不履行维护公用设施的义务；5.随意停业主的水和电。原告（反诉被告）丰城市新安物业管理有限公司辩称，1.反诉原告的诉称不实，其诉称反诉被告收取其2009年、2010年、2011年期间的物业管理费1000元不是事实，依法应当驳回反诉原告的请求；2.反诉原告诉称赔偿其5000元，没有事实和法律上的依据，应当予以驳回；3.本案的反诉费用依法由反诉原告自己承担。本院对原告（反诉被告）丰城市新安物业管理有限公司的举证认定如下：一、营业执照一份，证明原告成立于2011年5月18日，营业期限为2011年5月18日至2041年5月17日，经营范围为物业管理；二、物业管理委托合同，证明目的：1.原告受开发商委托管理小区；2.原告从事物业管理内容范围；3.原告根据该合同可以向该小区业主收取物业管理费用，多层是每平米0.4元，高层是每平米1.1元。被告（反诉原告）对证据一、二无异议，故本院确认上述两个证据有证据效力，作为认定本案事实的依据；三、开发商出具的证明一份，证明目的：原告受该小区开发商委托从事物业管理，依据合同向物业小区收取物业费；被告自2011年1月1日至2016年12月31日，按每月每平米0.4元计算，尚欠原告物业管理费3923元。被告（反诉原告）对该证据质证认为合同时间不清晰。本院认为，结合相关证据，可认定该证据有证据效力，作为认定本案事实的依据；四、催缴费用照片一份，证明原告向被告书面催收物业费。被告（反诉原告）对该证据质证认为，以前没催缴过，原告（反诉被告）停水、停电不会事先通知。本院认为，该证据可证明原告（反诉被告）书面向被告（反诉原告）催缴过物管费。本院对被告（反诉原告）的举证认定如下：一、购房合同一份，证明开发商出具的证明上的被告（反诉原告）的购房时间有误，实际为2009年5月27日。原告（反诉被告）对该证据质证认为该合同与反诉原告的诉请没有关联。本院认为，该证据可作为认定被告（反诉原告）购房时间的事实依据；二、照片若干，证明小区环境混乱，物业没有尽到应尽职责，并且原告（反诉被告）催缴物业费时没有和业主协商，直接停水、停电。原告（反诉被告）对该证据质证认为不确认部分照片，不能证明反诉原告的证明目的。本院认为，小区物业管理机构负责小区的日常卫生、维持公共秩序等，被告（反诉原告）提供的照片反应不出该小区卫生的常态化及停水、停电的情况，故对该证据不予认定。本院认定本案事实如下：丰城市新世纪家园至今未成立业主委员会，2011年1月1日、2015年1月1日及2016年1月日，新余市新世纪房地产开发有限公司为委托方（甲方）与原告（反诉被告）为受托方（乙方）分别签订“物业管理委托合同”，上面协议第二十二条均规定：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元（多层）、1.1元（高层）向业主或物业使用人收取。原告成立于2011年5月18日，营业期限为2011年5月18日至2041年5月17日，经营范围为物业管理。被告（反诉原告）在2009年5月27日向新余市新世纪房地产开发有限公司购买了该公司开发的丰城市新世纪家园4栋1单元101室，面积为136.21平方米，属多层，应按每月每平方米0.4元收取物业管理费，被告入住该房后，尚欠原告（反诉被告）2011年1月1日至2016年12月31日物业服务费3923元。原告向被告送达过书面的“物管费催缴通知”。另查明：原告于2011年6月18日就物业管理企业资质向丰城市房地产管理局申请报批，丰城市房地产管理局于2011年7月14日同意报批，宜春市房地产管理局于2011年7月18日同意为暂定级。原告的物业服务企业资质从2012年9月7日开始定为三级，有效期为2018年11月26日。本院认为，在丰城市新世纪家园未成立业主委员会的情况下，2011年1月1日、2015年1月1日及2016年1月1日，新余市新世纪房地产开发有限公司为委托方（甲方）与原告（反诉被告）为受托方（乙方）分别签订“物业管理委托合同”，均系双方真实意思表示，合法有效。上述合同系前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告（反诉原告）杨凯系原告（反诉被告）物业服务的丰城市新世纪家园4栋1单元101室的业主，是合同的相对方，已实际接受了原告的物业服务，应当按约履行交纳物业管理费的义务。原告（反诉被告）的公司成立于2011年5月18日，其经营范围为物业管理，宜春市房地产管理局于2011年7月18日将原告（反诉被告）的物业服务企业资质评定为暂定级，2012年9月7日，原告（反诉被告）的物业服务企业资质评定为三级，故对被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）没有物业管理资质、所签物业合同无效、无权收取物业费的辩称意见，本院不予采信。对被告（反诉原告）反诉要求驳回被反诉人的诉请、判令被反诉人退回2009年、2010年、2011年的物管费1000元、判令被反诉人赔偿其5000元的诉讼请求，因被告（反诉原告）未向法庭提供相关证据予以证实，故本院不予支持。综上，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付物业管理费3923元（2011年1月1日至2016年12月31日）的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨凯于本判决生效后5日内向原告（反诉被告）丰城市新安物业管理有限公司支付物业服务费3923元（2011年1月1日至2016年12月31日）。二、驳回被告（反诉原告）杨凯的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1000元，反诉费1000元，合计2000元，由被告（反诉原告）杨凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审　判　长　　胡亚群审　判　员　　夏小洁人民陪审员　　胡水根二〇一七年六月十四日书　记　员　　罗婉婷附：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第一款业主在物业管理中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。微信公众号“”