（2017）黑01民终3090号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-07-03
案件名称
哈尔滨市南岗区好味道美食汇与屈佳琦及原审第三人哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司租赁合同纠纷民事二审判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
哈尔滨市南岗区好味道美食汇,屈佳琦,哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终3090号上诉人（原审被告）：哈尔滨市南岗区好味道美食汇，住所地哈尔滨市南岗区荣市街*号负*层。负责人：吕雪扬，女，1973年10月29日出生，汉族，好味道美食汇业主，住哈尔滨市香坊区香木街**号*单元*楼1门。被上诉人（原审原告）：屈佳琦，女，1984年10月30日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市南岗区分部街**号*单元***室。委托诉讼代理人：屈佳雯，女，1988年10月31日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省尚志市尚志镇工农委*组*号，系屈佳琦妹妹。原审第三人：哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司，住所地哈尔滨市南岗区荣市街1号。法定代表人：谭新，总经理。上诉人哈尔滨市南岗区好味道美食汇（以下简称好味道美食汇）因与被上诉人屈佳琦及原审第三人哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司（以下简称鑫智公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南民一民初字第1383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人好味道美食汇负责人吕雪扬、被上诉人屈佳琦的委托诉讼代理人屈佳雯到庭参加诉讼。原审第三人鑫智公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好味道美食汇上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回屈佳琦要求返还保证金50,000元的诉讼请求。事实和理由：对于一审判决解除双方合同无异议。按照合同约定屈佳琦应当于2015年4月1日前向好味道美食汇缴纳下半年房租，但直到2015年6月8日停业一直未缴纳，已经构成违约。保证金为违约金，具有惩罚性，双方合同明确约定了违约责任，即屈佳琦如果违约则好味道美食汇不予返还保证金。屈佳琦辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求予以维持原判。屈佳琦未交下一期租金是由于当时好味道美食汇已经被消防部门查处，需要停业整顿，导致所有商家均推出，出现了无法正常经营的情况，情事变更导致无法继续履行合同，因此不构成违约。鑫智公司未作陈述。屈佳琦向一审法院起诉请求:1.解除双方于2014年11月3日签订的《好味道美食汇物业租赁合同》；2.好味道美食汇返还屈佳琦预付的租金、保证金和管理费共计124,286元；3.好味道美食汇赔偿屈佳琦装修、购买经营设备物品等各项损失共计157,300元。一审法院认定事实：2014年11月3日，屈佳琦与好味道美食汇签订《好味道美食汇物业租赁合同》。合同约定:屈佳琦承租好味道美食汇经营的位于哈尔滨市南岗区荣市街1号地下一层美食广场商铺一处，经营项目为年糕火锅，租期三年，即2015年1月1日至2017年12月31日。乙方（屈佳琦）应于签订合同时向甲方（好味道美食汇）支付租金，计费起始日期为自项目开幕日（通知日），租金以半年形式缴纳。一年固定租金为人民币250,000元，半年租金为125,000元。乙方保证首期租金之外的续约租金应提前2个月支付给甲方。次年固定租金270,000元，第三年固定租金290,000元，次年与第三年应提前2个月支付给甲方。乙方每月1次向甲方交纳管理费2000元，共计半年管理费12,000元，次年管理费提前2个月支付，乙方次年与第三年向甲方交纳管理费全年24,000元。乙方在签署本合同时，应向甲方支付保证金50,000元，甲方将此作为所售货质量及履约保证金。如遇消费者投诉质量问题，给甲方造成损失或代为乙方赔偿的，将从质量保证金中扣回，不足部分乙方应在五日内补足差额。乙方延迟交纳本合同下的租金及其他费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠金额的0.1%的迟延履约金。超过十日，甲方有权单方解除合同，同时乙方所缴保证金、剩余租金、管理费均不予退还。乙方在本合同履约期间擅自停止、歇业或擅自撤场，属乙方违约且视为乙方擅自终止合同，应承担违约责任。合同签订当日，屈佳琦向好味道美食汇交纳了半年租金125,000元、半年管理费12,000元、保证金50,000元。2015年4月1日，好味道美食汇向屈佳琦送达缴费通知单，限其于4月30日前交纳下半年租金、管理费。2015年6月8日屈佳琦停业。好味道美食汇与案外人孙春明于2013年8月26日签订租赁合同。合同约定，鑫智公司将其所有的哈尔滨市南岗区荣市街1号负一层02号商铺，使用面积300平方米租赁给案外人孙春明，租期五年。案外人孙春明与好味道美食汇经营者吕雪扬为合作经营关系。一审法院认为，双方签订的《好味道美食汇物业租赁合同》是在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，合法有效。该合同对双方均具有约束力。屈佳琦主张好味道美食汇违约，但其提供的证据不能充分证明好味道美食汇在招商时对屈佳琦所做的承诺事项，因此屈佳琦主张好味道美食汇违约，证据不足，不予支持。2015年4月1日好味道美食汇向屈佳琦催缴费用，2015年6月8日屈佳琦停业。根据双方的约定，屈佳琦违约在先，以其自己的行为表明不履行合同义务，屈佳琦现要求解除租赁合同，予以支持。但其要求退还剩余租金、管理费不符合合同约定，对该主张不予支持。屈佳琦主张装修、购买经营设备等损失，因经营所需，且双方未有约定，屈佳琦的主张不予支持。屈佳琦主张好味道美食汇返还保证金50,000元，根据双方合同约定，该保证金系保证屈佳琦所售商品或服务符合法律规定，因好味道美食汇未举证证明在屈佳琦经营期间发生食品卫生问题及好味道美食汇为屈佳琦代为赔偿问题，好味道美食汇应将保证金返还屈佳琦。判决：一、解除屈佳琦与好味道美食汇签订的《好味道美食汇物业租赁合同》；二、好味道美食汇于判决生效后十日内返还屈佳琦保证金50,000元；三、驳回屈佳琦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，根据双方合同第十二条约定，屈佳琦在其所售货物质量遇到消费者投诉发生质量问题时，给好味道美食汇造成损失或好味道美食汇代为赔偿的情况下，好味道美食汇以屈佳琦缴纳的50,000元保证金予以抵扣。本案没有证据证明屈佳琦经营中发生质量问题遭到投诉，而事实上好味道美食汇亦未进行过抵扣。故好味道美食汇不退还保证金的条件未成就。好味道美食汇主张保证金为违约金，但合同第十三条约定如屈佳琦迟延缴纳，每迟延一日，应当向好味道美食汇支付相当于所欠金额的0.1%的迟延履约金，即双方合同明确约定了违约责任，而该违约金并不是合同第十二条中的保证金。综上所述，好味道美食汇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人哈尔滨市南岗区好味道美食汇负担。本判决为终审判决。审判长 宋 凯审判员 柳 波审判员 万 迎二〇一七年六月十四日书记员 周小倩 微信公众号“”