（2017）闽02民终2165号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-08-18
案件名称
刘苏敏、陈秋菊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘苏敏,陈秋菊,厦门中行房地产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终2165号上诉人（原审被告）：刘苏敏，女，1964年9月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谢东海，福建联合信实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈秋菊，女，1982年9月17日出生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：厦门中行房地产营销策划有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道沧林东二路114号。法定代表人：陈寒，总经理。委托诉讼代理人：林杰，公司职员。上诉人刘苏敏因与被上诉人陈秋菊、第三人厦门中行房地产营销策划有限公司（以下简称中行房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初2330号，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。刘苏敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈秋菊的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘苏敏负担。事实和理由：一、一审法院关于房产买卖协议履行顺序的理解存在错误。陈秋菊付清140万元首付款的义务在先，刘苏敏协助过户的义务在后。陈秋菊尚未付清140万元首付款的前提下，一审判令刘苏敏协助办理过户没有依据，应予以纠正。依据双方签订的《房产买卖协议》第四条第一款和第三款的约定，买受人陈秋菊应依约向出卖人刘苏敏支付140万元首付款，并向银行办理按揭手续。但在过户当日，由于陈秋菊存在严重的不良征信记录，已经确定无法通过按揭贷款手续方式向刘苏敏支付按揭贷款。同日，陈秋菊拒绝按协议约定的要求继续向刘苏敏支付90万元剩余首付款。事后，陈秋菊也未按照合同的约定，自过户之日起算的30个工作日内，将剩余购房款支付至刘苏敏的账户。陈秋菊行为已经根本性违反双方约定。二、陈秋菊违反房产买卖协议的约定，刘苏敏已经解除双方的房产买卖协议并没收定金50万元。一审认定事实有误，应予以纠正。根据房产买卖协议第二条的约定，守约方在违约方根本违约的情况下，有权解除合同，并向违约方主张相应的违约责任。同时，在第二条中明确约定，支付定金50万元，担保合同的后续履行。因此，合同赋予守约方有权主张违约责任，亦有权没收定金。陈秋菊的行为已经严重违反双方之间协议书的约定，有权没收定金并解除合同。三、刘苏敏与陈秋菊产生争议，最终导致协议解除，中行房产公司负有不可推卸的责任，其均未向刘苏敏披露陈秋菊存在严重不良信用记录的情形，但其在促成双方交易的过程中，又建议刘苏敏采取按揭贷款的方式收取购房款。其作为中介方，未尽到勤勉尽责的审查义务，其向刘苏敏主张中介费用，应予以驳回。鉴于陈秋菊在仅支付50万元定金的情形下，未依据双方协议的约定继续履行，该行为严重违反约定，刘苏敏有权解除协议并没收定金。陈秋菊答辩称，一、根据买卖协议，刘苏敏协助过户和陈秋菊支付房款的义务没有先后顺序。协议第十一条的约定，过户和支付首期款系属同时履行的义务，刘苏敏要求陈秋菊再付90万元才能办理过户不符合交易的习惯，也非双方真实意思表示。二、陈秋菊一直严格履行义务并配合办理过户流程，在刘苏敏未配合办理过户义务之时，陈秋菊一直催告，中介机构也一直配合办理催告义务，尽到了讼争合同约定的义务，不存在违约行为。合同的解除必须符合法定的形式，并向合同相对方提出。本案中刘苏敏没有符合解除合同的法定形式也未向陈秋菊提出解除合同。三、刘苏敏所称陈秋菊存在征信问题，经一审法院调查，陈秋菊的征信并不存在问题。且关于是否在办理过户之前进行征信审查非合同约定的义务。所以，刘苏敏以征信不良而不配合办理过户的理由不能成立。中行房产公司答辩称，其同意陈秋菊的答辩意见。陈秋菊向一审法院起诉，请求判令：1.判决刘苏敏继续履行与陈秋菊于2016年4月27日签订的编号为000246《房产买卖协议》；2.判决刘苏敏向陈秋菊支付逾期交付房屋的违约金暂计150000元（人民币，以下币种均同。计算标准：每日支付房产成交价0.2%的违约金，违约金为6000元/日，自2016年6月23日起计算至刘苏敏实际向陈秋菊支付房产之日止，暂计至起诉之日即2016年7月18日暂计25天，违约金暂计为150000元）；3.判令刘苏敏承担陈秋菊应向第三人中行房产公司支付的中介费用45000元；4.判决刘苏敏承担本案全部诉讼费用、保全费用。2016年12月15日一审庭审时，陈秋菊明确其第1项诉讼请求为：判决刘苏敏继续履行《房产买卖协议》（NO：000246）项下义务：（1）以《房产买卖协议》为基础与陈秋菊签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》；（2）与陈秋菊办理坐落于厦门市××区××室房屋的交易过户登记手续；（3）配合陈秋菊办理上述房屋的按揭贷款手续；（4）将上述房产交付给陈秋菊。一审法院认定事实：刘苏敏系厦门市××区××室房屋（厦国土房证第××号，下称案涉房屋）的所有权人。2016年4月27日，刘苏敏（甲方、出售方）、陈秋菊（乙方、购买方，由中行房产公司员工董杨代签合同）以及中行房产公司（丙方、中介方）签订一份《房产买卖协议》（NO：000246）。前述《房产买卖协议》约定：甲方同意将案涉房屋（产权现状为：已经办理土地房屋权证，无银行抵押按揭贷款）出售给乙方，成交总价为300万元；本协议签订之日，乙方支付给甲方购房定金50万元，并由乙方于本协议签订之日直接支付给甲方。甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费由乙方承担。乙方将总房款分次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款；付款方式如下：乙方于2016年5月6日前（即双方过户当日）向甲方支付140万元；乙方应于办理过户当日同时向银行申请商业贷款160万元整，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于申请贷款金额，乙方应于收到银行同意放贷金额的当日内将差额部分直接以现金方式支付给甲方，办理按揭贷款所应缴纳的费用由乙方承担，若因乙方征信不良导致无法申请贷款，乙方应于过户当日起30个工作日内向甲方支付向银行所申请的贷款额，如逾期未支付按贷款额的0.1%每天计算违约金。除上述之外，《房产买卖协议》第九条约定：“甲方应于乙方全款付清当日将房屋交给乙方使用，甲方交付房屋应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好；（交付前）2016年5月20日前该房屋产生的各项费用由甲方负责缴清，（交付后）2016年5月21日前该房屋产生的各项费用由乙方自行承担，在该房屋的水、电、煤气、有线（数字电视）及物业管理等的过户手续办理过程中，甲乙双方应积极配合，产生过户手续费用由乙方承担。”第十二条约定,若乙方不能按期支付房款或者甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.2%的违约金。第十三条约定,鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，甲乙双方同意向丙方支付佣金45000元整，其中乙方支付45000元整；同时甲乙双方应向丙方支付代办过户手续费，该款项由乙方支付800元；……本协议签订后，甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方，且应于违约当日付清。上述《房产买卖协议》签订当日，陈秋菊通过转账方式向刘苏敏支付了购房定金50万元。其后双方因故将办理权属转移登记的日期改为2016年5月13日。2016年5月13日，刘苏敏由外地到厦门市海沧区办理房产过户事项。其到海沧后，要求先前往银行查询陈秋菊的征信记录、咨询贷款事项。因发现陈秋菊有一条强制执行未履行信息，双方当日未能办理案涉房屋权属转移登记手续。其后，经第三人中行房产公司短信联系，刘苏敏于2016年5月29日回复短信：“小程，如我之前已多次通知你们的：我将在欧洲开会，6月中旬方能回国。我荷兰手机0031.6.85147057刘”。2016年6月8日，中行房产公司通过微信告知刘苏敏“中旬回国这件事，我已通知买方，买方银行贷款征信问题已经解决”。2016年6月22日后，中行房产公司及陈秋菊多次联系刘苏敏催促办理案涉房屋过户事项，刘苏敏均未回复。2016年7月6日，陈秋菊以“因买房与刘苏敏发生纠纷，现联系不上对方”事项报警。2016年7月18日，陈秋菊诉至本院。另查明：一、就2016年5月13日未能办理案涉房屋的权属转移登记手续，陈秋菊庭审陈述：“本来那天要办产权，刘苏敏要求要查我们信用登记情况，其实这不是办理产权必要前提，但是刘苏敏要查信用登记。查完发现有失信，但是是我们履行完毕法院没有撤销，后来我们跟法院沟通，执行法官撤销，然后我们当天跑回去时已经下班，刘苏敏要离开厦门所以无法办理。在办理过户登记的时候要求查询信用登记情况不是必要的，是后面办理按揭才需要，跟我们能不能付款是没有关系的，跟履行合同无关，是刘苏敏自己这样要求才导致不能办理过户手续。”二、中行房产公司就房屋买卖事项于2016年7月13日出具一份《事件陈词》，称：“……合同约定双方于2016年5月6日前往海沧办理过户，按揭等手续，后因甲方工作原因改约至2016年5月13日。当天甲方来海沧后，突然要求先去农业银行（自贸区支行）咨询贷款事宜，不巧的是乙方有一条法院强制执行未履行的信息，银行说会影响贷款，乙方立即前往海沧法院查询。系因法院弄错信息，法院即刻出具结案证明予乙方。但是甲方由于时间原因又赶回外地，故此次过户未成功。……”三、陈秋菊举证的账号尾号为6817的银行账户以及卡号尾号为0279的银行账户的流水显示，该两个账户在2016年5月13日的存款余额之和超过90万元。庭审时，陈秋菊陈述，在案涉房屋办理过户并交付后，同意一次性付清余款，无需办理银行按揭贷款。四、本案《房产买卖协议》约定的中介费尚未支付。案件审理中，陈秋菊申请财产保全，本院依法作出裁定并查封了案涉房屋，陈秋菊支付保全申请费1495元。五、陈秋菊庭后申请撤回其第1项诉讼请求中的第（1）“以《房产买卖协议》为基础与陈秋菊签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》”以及第（3）“配合陈秋菊办理上述房屋的按揭贷款手续”部分的诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。一审判决认为，本案系房屋买卖合同纠纷。刘苏敏与陈秋菊签订的《房产买卖协议》（编号000246）合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，陈秋菊的银行存款余额在2016年5月13日足以履行当期的付款义务，而根据《房产买卖协议》有关“若因乙方征信不良导致无法申请贷款，乙方应于过户当日起30个工作日内向甲方支付向银行所申请的贷款额”的约定，贷款风险并不足以导致不能履约。因此，双方于2016年5月13日未能办理案涉房屋的权属转移登记手续，不能归责于陈秋菊。双方当日未能办理权属转移登记手续，理应在合理期限内继续办理。刘苏敏后续未继续履行有关义务且自2016年6月22日后对有关办理过户手续事项的联系均无回复，已经以行为表明不再履行合同义务，构成违约。刘苏敏违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现陈秋菊要求继续履行协议并同意一次性支付剩余购房款，根据查明的事实，本案协议继续履行不存在法律上或者事实上不能履行，以及债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形，因此，陈秋菊要求刘苏敏继续履行编号为000246《房产买卖协议》配合办理案涉房屋的过户登记手续并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于陈秋菊还要求刘苏敏支付逾期交付房屋的违约金，《房产买卖协议》第九条约定：“甲方应于乙方全款付清当日将房屋交给乙方使用，……（交付前）2016年5月20日前该房屋产生的各项费用由甲方负责缴清，（交付后）2016年5月21日前该房屋产生的各项费用由乙方自行承担”。常理角度，该条文中出现的具体日期2016年5月20日应当是对“全款付清当日”的具体化和预设，是故具体日期交付并非无条件的，而是仍然受到“全款付清”限制。本案中陈秋菊尚未全部付清购房款，依据该条主张逾期交付房屋的违约金，依据不足，不予支持。此外，根据《房产买卖协议》第十三条“协议签订后，甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方”的约定，因刘苏敏违约，陈秋菊要求刘苏敏承担应向第三人中行房产公司支付的中介费用45000元，应予以支持。最后，陈秋菊申请财产保全支出保全费1495元，理当由刘苏敏负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘苏敏继续履行与陈秋菊及厦门中行房地产营销策划有限公司于2016年4月27日签订的《房产买卖协议》（NO：000246），于判决生效之日起十日内协助陈秋菊办理权属转移登记手续，将厦门市××区××室房产（厦国土房证第××号）的权属转移登记至陈秋菊名下；陈秋菊在前述权属转移登记手续办理完成之日起十日内支付刘苏敏购房款余款250万元；刘苏敏于前述购房款余款付清当日将厦门市××区××室房产交付陈秋菊使用。二、刘苏敏与陈秋菊及厦门中行房地产营销策划有限公司于2016年4月27日签订的《房产买卖协议》（NO：000246）中约定的中介费45000元由刘苏敏承担支付义务。三、刘苏敏于判决生效之日起十日内偿付陈秋菊保全费1495元。四、驳回陈秋菊的其余诉讼请求。一审受理费26800元，由陈秋菊负担1492元，刘苏敏负担25308元。二审审理期间，刘苏敏提交了如下证据：一、微信记录，拟证明交易之初，刘苏敏从未接受按揭贷款的付款方式，仅接受一次性付款，系中行房产公司推荐支持该付款方式。二、身份信息及短信往来记录，拟证明中行房产公司指定服务的非董扬，而是程航。由于刘苏敏未采用按揭贷款的方式，赴厦门交易之前，刘苏敏提出先行查阅银行拟签订的交易文件，但其从未提交该文件。交易当日系先行在银行作出预审，后到银行进行交易的方案，系中行房产公司作出的安排，非刘苏敏提出的无理要求。陈秋菊质证认为，对于微信记录因无手机可供核实，故真实性不予认可。相反可以证明，刘苏敏与陈秋菊进行充分协商，最终签订协议。对于身份信息的真实性予以认可，但短信往来记录系中行房产公司与刘苏敏形成的，中介机构的指定和合同履行并无关系，往来记录不能证明双方明确在办理过户登记之前须查询陈秋菊的征信信息。同时，可以看到中行房产公司明确履行顺序为先过户再收取首付款。中行房产公司同意陈秋菊的质证意见。本院对上述证据经分析认为，刘苏敏与陈秋菊在《房产买卖协议》中明确，约定采取商业贷款的形式支付剩余款项。刘苏敏主张应先行查阅银行拟签订的文件，但此非合同约定的义务，且刘苏敏所称办理按揭贷款手续的文件属银行出具，非陈秋菊及中行房产公司所能提供。至于先行在银行预审的情况，根据一审中证据可以证明在双方约定办理过户的2016年5月13日，厦门市海沧区人民法院出具结案证明，陈秋菊已经履行付款义务，故陈秋菊不存在强制执行未履行的征信问题。综上，对刘苏敏的证明主张不予采纳。审理中，除刘苏敏对陈秋菊的陈述及中行房产公司提交的《事件陈词》提出异议外，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。本院认为，刘苏敏上诉主张陈秋菊存在征信问题，“已经确定无法采用按揭贷款的方式完成向刘苏敏支付房屋的按揭贷款”，但根据陈秋菊在一审中提交的证据，在双方约定办理过户的当日，厦门市海沧区人民法院出具结案证明“陈秋菊已经履行付款义务”，故陈秋菊不存在法院强制执行未履行的征信问题。刘苏敏的上诉主张缺乏事实依据，应予以驳回。依据刘苏敏与陈秋菊签订的《房产买卖协议》中所约定“乙方（陈秋菊）于2016年5月6日前（即双方过户当日）向甲方（刘苏敏）支付140万元”，故陈秋菊支付首期款及刘苏敏协助办理过户手续属同时履行，非刘苏敏上诉主张的陈秋菊支付首付款在先。因刘苏敏未协助陈秋菊办理讼争房产过户，则陈秋菊可依约行使同时履行抗辩权。同时，从陈秋菊在一审中提交的银行存款账户亦可证明陈秋菊在当日具有支付应付款项的能力，且陈秋菊在双方约定过户当日，已就刘苏敏所主张的征信问题予以解决，故陈秋菊未构成违约。陈秋菊现已经承诺其可以一次性支付剩余购房款，一审判决对此亦予以判决，故刘苏敏与陈秋菊所签订的《房产买卖协议》应继续履行。至于刘苏敏上诉主张的其已经解除与陈秋菊之间的买卖合同关系，但解除通知必须到达陈秋菊处，根据刘苏敏在二审中的陈述系在约定过户当日告知中行房产公司解除合同，而非通知陈秋菊，且刘苏敏无约定及法定事由可以解除该合同，故驳回该上诉主张。刘苏敏另主张不应支付中行房产公司中介费用，但刘苏敏与陈秋菊已经确认中行房产公司促成双方之间订立买卖协议，故应依约支付中介费用。综上，刘苏敏的上诉主张均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25308元，由上诉人刘苏敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾 聆审 判 员 章 毅审 判 员 柯艳雪二〇一七年六月十四日代书记员 潘婉燕附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：