（2017）苏0506民初2295号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2018-05-30
案件名称
2295苏州市吴中区光福镇迂里村村民委员会与马晓东租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州市吴中区光福镇迂里村村民委员会,马晓东
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十一条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初2295号原告：苏州市吴中区光福镇迂里村村民委员会，住所地苏州市吴中区光福镇迂里村。负责人：卞伟良，主任。委托诉讼代理人：杜合杰，北京市中银（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯薇，北京市中银（苏州）律师事务所实习律师。被告：马晓东，男，1976年1月5日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告苏州市吴中区光福镇迂里村村民委员会（以下简称迂里村委会）诉被告马晓东租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日受理后，依法由代理审判员梁虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜合杰、被告马晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迂里村委会向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2011年1月1日至实际腾让之日的租金、使用费（暂计至2016年12月31日为101666.6元）；2.被告将承租的场所恢复原状并返还给其；3.本案诉讼费用由被告承担；4.解除其与被告之间的租赁合同。事实和理由：2011年5月28日，其与被告签订《租赁协议》，其将位于光福镇迂里村（原铜锣厂10间）房屋出租给被告使用，租赁期限自2011年1月1日至2014年1月31日，协议约定了租金、支付方式、违约责任等。其依约履行了合同义务，但被告拖欠租金，且在合同到期后仍占有使用涉案房屋，其多��催讨未果，故向法院提起诉讼。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告支付自2012年1月1日至2017年3月22日的租金及2017年3月23日至2017年3月25日按年租金20000元计算的房屋使用费合计106389元，扣除2015年4月28日因冰雹致房屋损坏被告支付的房屋修缮费18000元，被告还需支付86602元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告马晓东辩称，其于2017年3月25日彻底迁出了涉案房屋。其认为年租金20000元过高，认可年租金按照8000元计算。其承租的10间房屋有8间漏水严重，其中2间自始至终不能使用，还有6间有两年时间不能使用，该部分租金应当予以扣除。本院经审理认定事实如下：2011年5月28日，原告迂里村委会（甲方）与被告马晓东（乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方将迂里10���租给乙方做为玉石雕刻使用。租赁年限自2011年6月1日至2014年5月30日，年租金20000元。实行提前半年预交的办法，签订协议预交50%租赁费，余款必须在当年度6月底前交清。本协议一经签订双方必须履行，如一方违约，需赔付另一方50%的租赁总额的违约金。合同期内，乙方如有投入，不能抵作上交，维修、添置全由乙方自理，期满固定资产部分不能拆除，归甲方所有。原、被告一致确认，涉案房屋即苏州市吴中区光福镇迂里村虎山头原铜锣厂内的10间房屋。协议签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告支付了截至2011年12月31日的房屋租金，此后未向原告支付过租金。租赁期限届满后，原、被告未签订新的租赁协议。被告已于2017年3月25日向原告交还承租的涉案房屋。另查，2017年4月25日，苏州市吴中区光福镇迂里村村民委员会、苏州市吴中区光福镇人民政府出具《情况说明》一份，载明：“兹有吴中区光福镇迂里村16组村民马晓东所租赁的虎山头厂房资产属于迂里村村级资产，以上情况属实。”审理中，原告认可被告修缮涉案房屋支出维修费18000元，该款在房屋租金中予以抵扣。上述事实，有原告提供的《租房协议》、《情况说明》、管理台帐及庭审笔录附卷佐证。审理中，原、被告一致确认双方签订的《房屋租赁协议》于原告起诉之日即2017年3月22日解除。被告认为，涉案房屋从其承租时就有8间存在漏水的情况，其一直要求原告维修，但原告没有尽到维修义务，导致其无法正常使用，应当减免租金。此外，其对原告主张的租金及房屋使用费计算期限没有异议，但认为年租金20000元过高，应当按照8000元/年计算租金，为此被告提供了以下证据：1、2017年4月10日被告与原告工作人员张建东、洪伟的谈话录音，录音反映原告没有尽到房屋维修义务，以及房屋租金过高。2、照片，证明原告没有履行出租方义务，没有及时维修讼争房屋。3、2015年11月1日原告与胡春秋签订租赁合同复印件，承租房屋位于迂里村古建站北侧六间房屋，年租金6200元，证明原告主张的租金过高。原告质证后称，对证据1真实性没有异议，但该证据不能证明两位工作人员同意减免租金，且该两位工作人员没有权利代表其减免租金，其从未同意减免被告租金。证据2真实���无法确认。涉案房屋均能正常使用，且被告从未向其主张维修涉案房屋。证据3是复印件真实性不予认可，即便是真实的也与本案没有关联性，租金是一房一价的。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。被告辩称该协议显失公平，于法无据，本院不予采信。双方约定的合同期限届满后，被告继续使用房屋，原、被告双方形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，任何一方均可随时终止租赁合同。审理中，原、被告一致确认双方的租赁关系于2017年3月22日解除，本院予以确认。租赁关系解除后，被告应当将租赁房屋腾空并交付原告，且应支付拖欠的房屋租金及相应的房屋使用费。原、被告一致确认，被告已于2017年3月25日将涉案房屋交还原告，租金支付至2011年12月31日，故原告要求被告支付2012年1月1日至2017年3月22日的房屋租金86438元（扣除修缮费用18000元）并支付按照双方签订的《租房协议》中约定的年租金20000元为标准支付自2017年3月23日起至2017年3月25日的房屋实际使用费164元，合计86602元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告未履行出租人的义务，未及时维修出租房屋，故无需支付房屋租金及使用费，因原告对此未予认可，且根据合同约定房屋维修、添置均由被告自理，被告提供的现有证据无法证明其主张，故本院对被告的该项答辩意见不予采信。另，关于被告认为年租金20000元过高，应按8000元/年为标准计算的答辩意见，原告不予认可，被告该项答辩意见，于法无据，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二���六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、原告苏州市吴中区光福镇迂里村村民委员会与被告马晓东就苏州市吴中区光福镇迂里村虎山头原铜锣厂内的十间房屋的租赁关系于2017年3月22日解除。二、被告马晓东于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区光福镇迂里村村民委员会房屋租金及房屋使用费合计86602元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币1167元，由被告马晓东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员 梁 虹二〇一七年六月十四日书 记 员 钟晓婷 微信公众号“”