（2017）京0107民初5901号

裁判日期: 2017-06-14

公开日期: 2017-12-01

案件名称

北京市华兴物业管理中心与董伯然物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市石景山区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京市华兴物业管理中心,董伯然

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条

全文

北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0107民初5901号原告北京市华兴物业管理中心，住所地北京市石景山区杨庄中区（锅炉房旁），注册号110107003662943。法定代表人李耀雄，总经理。委托代理人李维，北京瀚世中阅律师事务所律师。被告董伯然，男，1961年12月18日出生，住北京市石景山区，公民身份证号×××。原告北京市华兴物业管理中心（以下简称华兴物业）与被告董伯然物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员孟琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告华兴物业之委托代理人李维、被告董伯然均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华兴物业诉称，原告与被告于2002年9月1日签订《前期物业管理服务协议》，合同签订后，原告全面提供物业服务。被告拖欠2003年9月1日至2016年8月31日期间的物业费24480.43元。该协议中约定：物业费为1676.88元/年，税费（物业费*5.5%）92.23元/年，卫生费24元/年，保安费60元/年，生活垃圾清运费30元/年，上述合计1883.11元/年。被告拖欠2003年9月1日至2016年8月31日期间的（共13年）的物业费共计24480.43元。原告每年持续催要，但被告仍未缴费。诉讼请求：1、判令被告向原告支付2003年9月1日至2016年8月31日期间的物业费24480.43元；2、诉讼费由被告承担。被告董伯然辩称，不同意原告诉求：一、小区脏乱差，生活垃圾、装修垃圾随处堆放无人清理，楼道无人打扫，楼道贴满小广告；二、物业工作人员没有做到入户服务（包括收费、维修等）；三、物业服务没有按照承诺的那样对小区进行全封闭式管理；四、入住后近10年间电梯都是在五、六单元交替使用，且电梯内经常有人吸烟、带宠物上下；五、小区路面窄，消防车、救护车无法进入；六、小区内没有保安人员，消防设施无人管理，小区停车场占据了消防通道；七、地下室出租的收入没有公示；八、对原告主张的年度物业费1883.11元不予认可；九、原告的诉讼请求已过诉讼时效，仅同意交纳两年的物业费。经审理查明，被告系原告管理的北京市石景山区业主，被告居住的房屋建筑面积88.21平方米。2002年9月1日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告所有的位于本区房屋提供物业管理服务。协议第二条约定乙方（本案原告）提供物业管理的服务内容：一、房屋自用部位、自用设施设备的维修；二、房屋共用部位的维护和管理；三、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；四、园艺及环境卫生；五、安全及消防；六、交通秩序与车辆停放；七、档案资料；八、房屋装饰装修管理。协议第四条约定：本物业管理服务费用（不包括房屋共用设施设备大中修、更新、改造的费用）执行北京市物价局、北京市房屋土地管理局制定的《北京市普通居住小区物业管理服务收费服务标准》。具体包括：1.绿化费48.52元，2.化粪池清淘费26.46元，3.管理费211.70元，4.小修费208.18元，5.中修费292.86元，6.小区公用设施维修费88.21元，7.电梯费700.39元，8.高压水泵费100.56元，以上合计1676.88元。根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第十二条规定，以上费用5.5%的应纳税金由甲方（本案被告）担负，即92.23元。保洁费2元/户·月，保安费为5元/户·月。受环卫局委托，乙方代收生活垃圾清运费（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定，30元/户·年。协议签订后，原告依约定向被告提供了物业服务，被告未交纳2003年9月1日至2016年8月31日的物业费24480.43元。庭审中，被告提交照片若干，证明小区存在楼道堆放杂物、张贴小广告、乱拉电线等情形。原告对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。上述事实，有原告提交的《前期物业管理服务协议》、被告提交的照片及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。2002年9月1日，华兴物业与董伯然签订《前期物业管理服务协议》，该协议是双方真实意思表示，其内容亦不违反相关法律规定，应为有效，双方均应按协议约定履行。本案中华兴物业实施了物业服务，董伯然接受了物业服务，原、被告之间已形成了物业管理服务合同关系。现原告为被告依约提供了物业管理服务，且收费项目和价格符合政府规定，被告应当依合同约定交纳物业管理费用。庭审中，被告指出原告服务不达标，从被告提交的证据材料及双方当庭陈述分析，原告服务规范基本达到合同标准，不存在严重服务质量问题。虽然部分物业服务不能达到尽善尽美程度，还存有一定瑕疵，但均不足以达到严重违约导致业主使用房屋和居住环境严重受限的情形，故对被告上述意见不予采纳。被告虽对每年应交纳的物业费金额不予认可，但并未提供证据证明华兴物业的收费标准不合理或有明显错误，且双方签字确认的《前期物业管理服务协议》已明确约定物业费金额及各项明细，故对被告关于物业费金额的抗辩意见不予采纳。被告认为诉讼时效已过，但鉴于物业公司提供的服务系持续性、不间断的，物业费系按年分段收取，原告主张物业费的时间段一直在涉案小区中实际提供物业服务，因此，在没有充分证据证明物业公司存在明显怠于主张权利的情形时，法院对诉讼时效的认定不宜过苛，故本院对被告提出的时效抗辩不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下:董伯然于本判决生效之日起十日内给付北京市华兴物业管理中心二○○三年九月一日至二○一六年八月三十一日的物业费二万四千四百八十元四角三分；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百零六元，由董伯然负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员　　孟琳二〇一七年六月十四日书记员　　徐瑶 微信公众号“”