（2017）川04民终645号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-06-28
案件名称
攀枝花市建筑机械化施工有限公司与陈冬梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省攀枝花市中级人民法院
所属地区
四川省攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
攀枝花市建筑机械化施工有限公司,陈冬梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川04民终645号上诉人（原审被告）：攀枝花市建筑机械化施工有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区攀枝花大道南段756号。统一社会信用代码：9151040020435058XA。法定代表人：田立叶，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘劲，男，1966年9月27日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区，该公司董事、办公室负责人。被上诉人（原审原告）：陈冬梅，女，1978年12月28日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。上诉人攀枝花市建筑机械化施工有限公司（以下简称机械化公司）因与被上诉人陈冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2017）川0411民初244民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭于2017年6月13日公开开庭审理了本案。上诉人机械化公司的委托诉讼代理人刘劲、被上诉人陈冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。机械化公司上诉请求：请求二审法院依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院的责任认定不当，税务机关延期出具契税完税证明，造成机械化公司无法办理产权转移登记。并且，陈冬梅的房屋所有权的登记时间不正确，违约金计算不准确。陈冬梅辩称，双方当事人应该按照合同履行，上诉人将责任推向税务机关不当。陈冬梅的房产证登记时间是2016年3月28日。陈冬梅向一审法院起诉请求：请求人民法院判令机械化公司支付其商品房买卖合同延迟交付房产证违约金8692.2元；诉讼费由机械化公司承担。一审法院认定事实：2013年7月11日，陈冬梅与机械化公司签订了《商品房买卖合同》，约定陈冬梅购买由机械化公司开发的四川省攀枝花市仁和区鑫岛花园小区房屋一套。交房时间为2014年12月30日。合同第二十条约定：“（二）转移登记1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，……。买受人不退房的，自买受人应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。陈冬梅于合同签订当日一次性交纳全部房屋价款402373元。2014年12月31日，陈冬梅向机械化公司交纳了契税8048元，维修基金7373元，印花税、国土工本费、登记费等100元。2015年1月11日，陈冬梅交纳了物业服务费568元。陈冬梅现已取得了房屋所有权证书，其中载明登记时间为2016年4月14日。机械化公司于2016年7月19日通知业主领取房产证、土地证。另查明，2015年11月，机械化公司向四川省攀枝花市仁和区地税局第二税务所（以下简称税务所）分批报送了“鑫岛花园”客户资料，申请缴纳契税，因为各种客观原因，形成审核资料“排队”，但税务所调集人手集中工作力量对契税资料进行了审核，并开具契税发票；2015年12月2日，攀枝花市房地产管理局完成了陈冬梅房屋所在楼栋的产权初始登记。一审法院认为，《商品房买卖合同》对双方当事人具有约束力，当事人应当及时、全面地履行合同义务，否则将依约承担违约责任。本案中，双方约定的交房时间为2014年12月30日。按照合同约定，机械化公司负有在交付房屋之后一年内为陈冬梅办理并使陈冬梅取得房屋所有权证书的合同义务。机械化公司作为房地产开发企业，受陈冬梅等业主委托办理房屋所有权证书，应当依据其经验，并充分估计办理过程中可能出现的种种不利因素，及时向税务、房屋登记机构申请办理相关业务。机械化公司对办理产权证过程中可能出现的不利因素估计不充分，未能尽早向税务、房屋登记机构提出申请，最终导致办证迟延。且机械化公司的证据，证实了在缴税、办证的过程中确实因为客观原因出现了“排队”的情况，但机械化公司的证据不能证明税务机关及办证机关超过法定期限办理相关业务，机械化公司的辩称意见不能构成其免责事由，故机械化公司应当依约向陈冬梅支付违约金。关于违约金的金额。按照合同约定，违约金的起算时间应当为交房后365天，即2016年1月1日。根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”的规定，房屋作为应当登记的不动产，其所有权于记载于不动产登记薄时（登记时间）取得，而房屋所有权证书系所有权权利的书面证明，其取得时间应当与所有权的取得时间一致，故本案所有权证书的取得时间应当为登记时间，即2016年4月14日，逾期105天。陈冬梅交纳的契税、维修基金、印花税、国土工本费、登记费系因购房产生的成本，其要求一并计入基数计算违约金的请求没有事实和法律依据，一审法院不予以支持。机械化公司应当向陈冬梅支付的违约金金额为：402373元×1/10000×105天（2016年1月1日至2016年4月14日）=4225元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、攀枝花市建筑机械化施工有限公司于本判决生效后十日内支付陈冬梅逾期取得房屋所有权证书的违约金4225元；二、驳回陈冬梅的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由攀枝花市建筑机械化施工有限公司负担。经审理查明，二审庭审中，被上诉人陈冬梅出示了房屋所有权证书，载明登记时间为2016年3月28日。被上诉人机械化公司质证认为，一审法院认定陈冬梅房屋所有权证书的登记时间错误，导致违约金计算错误。经查，一审法院将陈冬梅的房屋所有权证书载明的登记时间确定为2016年4月14日，并将违约金也计算至2016年4月14日。本院查明陈冬梅的房屋所有权登记时间为2016年3月28日，机械化公司应该向陈冬梅支付违约金金额为：402373元×1/10000×89天（即2015年12月31日至2016年3月28日）=3581元。其余事实和证据与一审法院查明的事实和证据一致，本院予以确认。本院认为，2013年7月11日，上诉人机械化公司与被上诉人陈冬梅签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违背国家法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。按照合同约定，被上诉人陈冬梅应在2014年12月30日收房后一年内取得房屋所有权证书。而本案中，陈冬梅的房屋所有权登记时间为2016年3月28日。上诉人机械化公司未按照合同约定向被上诉人陈冬梅交付房屋所有权证书。上诉人机械化公司提出延期交付的原因是税务机关延期出具契税完税证明，造成其无法办理产权转移登记。本案系商品房买卖合同的违约之诉，按照合同相对性的原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，即便税务机关延期出具契税完税证明导致了逾期办理房屋所有权证书，上诉人也应该向被上诉人承担违约责任。况且，机械化公司作为长期从事房地产开发的企业，应该合理安排时间，开展各项工作，税务机关延期办理契税等风险，机械化公司在签订合同时就应该充分估计。因此，上诉人机械化公司提出延期交付房屋所有权证书的责任在税务机关于法无据，本院不予采纳。上诉人机械化公司提出“陈冬梅的房屋所有权的登记时间不正确，违约金计算不准确。”的上诉理由与本案查明的事实相符，本院予以采纳。一审法院认定陈冬梅房屋所有权证书的登记时间错误，导致违约金计算不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省攀枝花市仁和区人民法院（2017）川0411民初244号民事判决第二项，即“驳回原告陈冬梅的其他诉讼请求”；二、撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2017）川0411民初244号民事判决第一项，即“被告攀枝花市建筑机械化施工有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈冬梅逾期取得房屋所有权证书的违约金4225元”；三、攀枝花市建筑机械化施工有限公司于本判决生效后十日内支付陈冬梅逾期取得房屋所有权证书的违约金3581元。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由攀枝花市建筑机械化施工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 万伟审判员 董敏审判员 熊疆二〇一七年六月十四日书记员 苏颖 微信公众号“”