（2017）津01民终1094号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-06-22
案件名称
张洪春、张宝森房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张洪春,张宝森,天津市西青区大寺镇大寺村村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终1094号上诉人（原审被告）：张洪春，女，汉族，1960年1月27日出生，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘涛，北京创为律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔满，北京创为律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张宝森，男，汉族，1959年1月8日出生，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘涛，北京创为律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔满，北京创为律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：天津市西青区大寺镇大寺村村民委员会，住所地天津市西青区大寺镇大寺村。法定代表人：焦国政，村主任。委托诉讼代理人：李文龙，天津匡时律师事务所律师。上诉人张洪春、张宝森因与被上诉人天津市西青区大寺镇大寺村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2016）津0111民初6226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人张洪春、张宝森及委托诉讼代理人刘涛、乔满，被上诉人天津市西青区大寺镇大寺村村民委员会的委托诉讼代理人李文龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张洪春、张宝森上诉请求：1、撤销原判；改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一审法院判决认定事实错误，程序违法，适用法律错误。上诉人享有依法合法土地使用权是西青区规划管理部门授权的，被上诉人不能否定国家机关授予的使用权，上诉人张洪春不是本案的适格主体，两个合同都与张洪春无关。上诉人在一审法院提交证据是天津市西青区市场监督局的档案中的一份协议，根据该协议被上诉人已经把厂房卖给了上诉人，上诉人享有合法的土地使用权，办理了集体土地使用证，被上诉人无权依据合同关系否定土地使用权。被上诉人天津市西青区大寺镇大寺村村民委员会辩称，原企业存在1999年改制的节点，改制之前该企业的房屋依法办理了建设土地使用手续，土地属于村集体企业。上诉人仅仅是购买了设备，对于房屋仅仅是依据租赁合同占有使用。合同到期后，上诉人没有交回土地也没有将其搭建的房屋拆除。一审法院判决认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉，维持一审判决。天津市西青区大寺镇大寺村村民委员会向一审法院提出诉讼请求：1.二被告将租赁原天津市津西工艺标牌厂和原天津市津西宏利表盘厂土地上的地上物拆除，并将土地交还给原告；2.二被告给付原告合同期内租赁费152250元以及自2008年1月1日至实际腾交土地之日止的占用费（比照合同约定租金标准）；3.诉讼费用由二被告承担。一审法院经审理认定事实如下：1999年4月21日，原告（转让方）与被告张宝森（受让方）签订两份经天津市西青区公证处公证的《资产有偿转让协议书》，约定原告将村办企业天津市津西工艺标牌厂的设备资产（评估值50000元），以50000元的资产转让价给大寺村村民张宝森；原告将村办企业天津市津西宏利表盘厂的设备资产（评估值360000元），以360000元的资产转让价给大寺村村民张宝森。2000年1月1日，原告（甲方）与被告张宝森（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将天津市津西银海石英钟厂、天津市津西宏利表盘厂和天津市津西工艺标牌厂（房屋和土地）出租给乙方经营，每年租赁费为130000元。2005年1月1日，原告（甲方）与被告张宝森（乙方）签订一份《厂房租赁协议书》，约定甲方将5.34亩厂院出租给乙方使用，每亩使用费为6000元，租赁期限为两年自2005年1月1日至2006年12月31日，租赁费64080元。2007年1月1日，原告（甲方）与被告张洪春（乙方）签订《厂房租赁协议书》，约定甲方将5.34亩厂院出租给乙方使用，每亩使用费为6000元，租赁期限为两年自2007年1月1日至2007年12月31日，租赁费32040元。协议第三条约定，乙方必须保证厂房、设备完好，不得拆改厂房的主体结构；乙方不得在场院内搭建临时建筑物，不得损害甲方集体所有的公用设施和其他设施；如果乙方擅自施工，甲方有权终止本协议，所收使用费不予退还，并有权要求乙方赔偿经济损失。租赁期满双方没有重新签订“租赁协议”的，乙方须自行拆除添设的附属物，恢复厂房原状，按设备清单向甲方移交所有设备。乙方在期满后5日内不自行拆除的，甲方有权拆除，所需费用由乙方负担。协议第五条约定，在租赁期限内，上述厂房厂院如果遇政府征用，土地补偿费和建筑物的补偿费归甲方所有；甲方除退还剩余时间的租赁费外，甲方不予任何其他补偿。被告提交的西青集建（98）字第280号集体土地建设使用证载明：大寺村图号为J-50-31-（60）土地使用者为天津市津西工艺标牌厂，用地面积586.7平方米，其中建筑占地265.75平方米。被告提交的西青集建（98）字第284号集体土地建设使用证载明：大寺村图号为J-50-31-（60）土地使用者为天津市津西宏利表盘厂，用地面积1540平方米，其中建筑占地548平方米。二被告系夫妻关系。天津市津西工艺标牌厂和天津市津西宏利表盘厂土地上现存房屋系被告于1999年企业改制后自行建造，被告未办理相应的建房审批手续。2008年，涉案土地完成征转手续，土地性质变更为建设用地。一审法院认为，案涉土地原系集体土地建设用地，原告作为土地使用权人，将土地以及房屋出租给被告使用，不违反法律的相关规定，故双方于2000年1月1日订立的《租赁合同》、2005年1月1日订立的《厂房租赁协议书》和2007年1月1日订立的《厂房租赁协议书》，均真实有效，双方均应按约履行合同义务。原告作为出租人履行了交付租赁物的义务，被告有按照合同约定支付租金、在合同到期或者解除的情况下按照合同约定交还租赁物的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”虽然案涉土地性质在租赁期间变更为国有土地，但是原告与被告签订的《厂房租赁协议书》依然有效，租赁合同约定的权利义务对双方依然具有约束力。原告作为租赁合同的出租人，有权要求被告按照合同约定履行义务。因此，对于被告提出的原告不享有诉讼主体资格的抗辩意见，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。”双方最后一份租赁合同约定的租赁期间为2007年1月1日至2007年12月31日。租赁期间届满后，双方没有续签合同，被告应按照合同约定和法律规定及时返还租赁物。对于被告于1999年企业改制之后自行建造的房屋，由于被告未办理相关建房审批手续，根据双方合同约定以及法律规定，被告应当予以拆除腾清。考虑到被告拆除地上物腾空场地需要一定的时间，一审法院酌情给予被告15日的腾交时间。关于被告是否应当支付合同期限内欠付租赁费的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。原告将土地出租给被告使用，在被告延付或者拒付租金的情况下，原告应当积极主张权利。现原告无证据证实其在诉讼时效期间内向被告主张了租赁费，且被告提出了已超过诉讼时效期间的抗辩意见，因此，对于原告要求被告支付合同期限内未付租赁费的诉讼请求，已超出诉讼时效期间，一审法院不予支持。关于被告是否应当支付原告2008年1月1日之后占用费的问题。租赁期限届满后，被告继续占有使用土地至今。对于被告继续使用租赁物，无证据证明原告在2016年7月28日提起诉讼之前提出过异议，因此，被告理应参照原《厂房租赁协议书》约定的每年32040元租金标准向原告支付相应的占用费，由于被告又提出了已超过诉讼时效期间的抗辩意见，故一审法院判令被告应付原告占用费的起算时间为2015年7月29日。综上所述，对于原告提出的要求被告腾交土地的诉讼请求，一审法院予以支持；对于原告提出的要求被告支付合同期限内未付租赁费的诉讼请求，一审法院不予支持；对于原告提出的要求被告支付2008年1月1日之后占用费的诉讼请求，一审法院予以部分支持。判决：一、被告张宝森、张洪春于判决生效之日起十五日内将其租赁的原天津市津西工艺标牌厂和天津市津西宏利表盘厂土地上的地上物拆除并将土地腾交给原告天津市西青区大寺镇大寺村村民委员会。二、被告张宝森、张洪春于判决生效之日起十五日内按照每年32040元标准支付原告天津市西青区大寺镇大寺村村民委员会自2015年7月29日至实际腾交土地房屋之日止的占用费。三、驳回原告天津市西青区大寺镇大寺村村民委员会的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1673元，由原告天津市西青区大寺镇大寺村村民委员会负担1300元，由被告张宝森、张洪春负担373元。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人向法庭提供中止审理申请，理由：现上诉人就涉案租赁合同向一审法院提起确认合同无效之诉，该案的审理结果将影响本案的审理。被上诉人质证称，不同意其中止审理的申请，因为在一审法院已经对相关的租赁合同予以审查和认定，上诉人再次立案属于一事二理的范畴，不应予以立案，并且该合同已经到期，无论有效还是无效均都应予以返还。被上诉人向法庭提供了一份情况说明，用于证明：该土地由于未能全部履行批后补偿安置程序，土地整理部门未提供补偿安置到位证明，未办理国有建设用地使用权首次登记，所有权仍为被上诉人集体所有。上诉人质证称，不同意被上诉人的情况说明。本院认为，依照法律的规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》及《厂房租赁协议书》，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，双方均应按合同的约定履行义务。上诉人享有涉案土地使用权来源于双方所订立的合同，并非来源于相关土地规划管理部门的直接授权，因相关土地规划管理部门出证：“该土地由于未能全部履行批后补偿安置程序，土地整理部门未提供补偿安置到位证明，未办理国有建设用地使用权首次登记，所有权仍为被上诉人集体所有。”故一审法院依法认定租赁期间届满后，双方没有续签合同，二上诉人应按照合同约定和法律规定及时返还租赁物。因二上诉人系系夫妻关系，故一审法院认定由其二人共同承担义务符合法律规定。关于二上诉人主张的涉案厂房的物权问题，因被上诉人所转让的设备资产不包括涉案厂房，故二上诉人以此为据主张土地使用权的请求没有合法的依据，本院不予支持。对于二被上诉人于1999年企业改制之后自行建造的房屋，因未办理相关建房审批手续，根据双方合同约定以及法律规定，二被上诉人应当予以拆除腾清。关于被上诉人主张的占用费的问题。因合同到期后，双方未继续续签合同，二上诉人属于无权占有的状态。一审法院结合本案的客观情况认定二上诉人自2015年7月29日起参照《厂房租赁协议书》约定的租金标准向被上诉人支付占有使用费符合法律规定。关于二上诉人向法庭申请中止本案审理的问题，因二上诉人所主张就涉案租赁合同向一审法院提起确认合同无效的诉讼，本案经审查该合同双方约定的期限已到，且本案审理中已涉及效力问题，故二上诉人在本院审理中就涉案租赁合同的效力问题另行主张依法不予支持。综上所述，张洪春、张宝森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费948元，由上诉人张洪春、张宝森负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏庆松审 判 员 王宗新代理审判员 王福群二〇一七年六月十四日书 记 员 刘振铭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”