（2016）粤0306民初28973号

裁判日期: 2017-06-14

公开日期: 2017-07-14

案件名称

深圳市亿嘉混凝土有限公司与深圳市友利租赁管理有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市亿嘉混凝土有限公司,深圳市友利租赁管理有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初28973号原告（反诉被告）深圳市亿嘉混凝土有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道三围码头B区9号，统一社会信用代码91440300580051612Y。法定代表人黎志延，总经理。委托代理人徐智盛，广东商盾（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市友利租赁管理有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道兴围路口友利机械市场东区10号商铺二楼，统一社会信用代码91440300075190670D。法定代表人张磊，总经理。委托代理人杨飞，广东晟典律师事务所律师。深圳市亿嘉混凝土有限公司（以下简称亿嘉公司）与深圳市友利租赁管理有限公司（以下简称友利公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。亿嘉公司委托代理人徐智盛，友利公司委托代理人杨飞均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。亿嘉公司诉称，亿嘉公司与友利公司在2016年7月11日签订了一份《场地租赁合同》（以下简称“合同”），根据合同约定，由亿嘉公司向友利公司租赁位于深圳市宝安区西乡街道黄田杨贝吉祥综合用地作为亿嘉公司建设混凝土搅拌站使用，租期自2016年8月15日起到2019年7月31日止，友利公司应在2016年7月15日前交付场地。签订合同后，亿嘉公司依据约定支付了场地押金443,108元和2016年8月15日到8月31日的租金及管理费共计110,777元。但是在亿嘉公司接收场地并开始建设搅拌站后，在建设过程中，该场地的业主派人进场阻止亿嘉公司施工。业主派人告知亿嘉公司该场地不能兴建混凝土搅拌站。出现上述状况后，亿嘉公司立刻并多次找友利公司协商解决，友利公司答复让亿嘉公司继续施工，不用管，业主那边友利公司会协调好。但是亿嘉公司按照友利公司意思继续施工后，又再次被业主派人到现场阻止施工。为此，在2016年10月12日亿嘉公司向友利公司发了一份《催告函》催促友利公司消除障碍，保证租赁合同的顺利履行，但友利公司并没有解决。亿嘉公司在2016年10月26日又委托律师事务所给友利公司发《律师函》催促友利公司友好解决本次租地纠纷。截止到如今，友利公司依然没有解决前述纠纷，友利公司的行为已经导致亿嘉公司的合同目的无法实现，涉案合同也已经无法继续履行。再有，由于亿嘉公司需要建设混凝土搅拌站，因此委托了第三方进场施工，现因为该场地无法正常按合同约定使用，导致亿嘉公司只能终止建设，所以友利公司的行为给亿嘉公司造成了投资建设承租场地的损失。综上所述，友利公司的行为已经严重违约，并给亿嘉公司造成重大损失，根据合同法的相关规定，亿嘉公司有权利要求友利公司赔偿。现亿嘉公司为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除亿嘉公司与友利公司签订的《场地租赁合同》；2、友利公司退还亿嘉公司交付的场地押金443,108元；3、友利公司退还以嘉公司已交付的2016年8月15日至8月31日的租金及管理费共计110,777元；4、友利公司赔偿亿嘉公司建设承租场地所投资的损失862,807.7元；5、友利公司承担本案的全部诉讼费。友利公司答辩并反诉称，2016年7月11日，友利公司与亿嘉公司签订《场地租赁合同》一份，根据合同约定，友利公司将位于深圳市宝安区西乡街道黄田杨贝吉祥一块面积共计13032.6平方米的土地租赁给亿嘉公司使用，租赁期限自2016年8月15日至2019年7月31日止，月租金221,554元、管理费19,549元，亿嘉公司应于每月10日前向友利公司支付租金。友利公司将上述土地依约交付给亿嘉公司使用后，亿嘉公司只按照合同约定向友利公司交付了押金443,108元和2016年8月15日至2016年8月31日的租金和管理费。此后一直未按照合同约定向友利公司支付租金及管理费。根据《场地租赁合同》第9条规定，承租方逾期支付租金累积超过10日的，出租方可以解除合同，并要求违约一方按照月租金2倍支付违约金。鉴于亿嘉公司已逾期超过四个月未向友利公司支付租金，严重违反合同约定，根据《场地租赁合同》的约定，友利公司有权解除《场地租赁合同》，要求亿嘉公司支付租金并承担违约责任。综上，为维护友利公司的自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起反诉，请求判令：1、解除友利公司与亿嘉公司签订的《场地租赁合同》；2、亿嘉公司向友利公司支付场地租金及管理费（自2016年9月1日暂计至2016年12月31日共计964,412元，此后租金按照每月租金221,554元、管理费每月19,549元自2017年1月1日计算至亿嘉公司搬迁之日止）；3、亿嘉公司向友利公司支付违约金443,108元（两个月租金）；4、亿嘉公司承担本案全部诉讼费。亿嘉公司答辩称，亿嘉公司没有交租金是因为租赁场地无法正常使用，亿嘉公司无法施工建设混凝土搅拌站，并多次与友利公司交涉无果，为保障自己权益所以暂停交付租金，系友利公司违约造成，请求法庭驳回友利公司的反诉请求。经审理查明，亿嘉公司和友利公司于2016年7月11日签订《场地租赁合同》，约定由友利公司将位于深圳市宝安区西乡街道黄田杨贝吉祥综合用地出租给亿嘉公司作投资兴建混凝土搅拌站使用，面积共计13032.6平方米，租期自2016年8月15日起至2019年7月31日止，每月租金221,554元、场地管理费19,549元，亿嘉公司应于每月10日前支付租金。合同签订后，友利公司将涉案场地交亿嘉公司使用，亿嘉公司向友利公司支付2个月的租金443,108元作为租赁押金，并支付了2016年8月15日至8月31日的租金计110,777元、管理费9,775元。亿嘉公司主张进入场地开始建设搅拌站后，因黄田村委派人进场阻止其施工，导致合同目的无法实现，并造成亿嘉公司重大经济损失862,807.7元，其中包括活动板房损失146,583元、活动板房装修材料费131,619元、板房装修员工费62,005.7元、场地平整费22,500元、地质钻探和设计费42,000元、货柜箱租用费1,300元、设备配件搬运费96,800元、土建赔偿80,000元和搅拌站钢结构赔偿款280,000元。2016年10月26日，亿嘉公司向友利公司发出《律师函》，请求解除合同并赔偿损失。另查明，涉案土地是友利公司于2016年5月17日通过和案外人深圳市众汇源投资有限公司签订《场地转租合同》承租而来，友利公司未提交涉案土地的权属证明。再查明，本院依友利公司申请向深圳市不动产登记中心发函查询涉案土地的产权情况，该中心答复未发现涉案土地有相关产权登记情况，深圳市众汇源投资有限公司在深圳市无有效产权登记记录。以上事实，有亿嘉公司提交的场地租赁合同、收款收据、委托书、催告函、车辆运输承包协议、发票、活动板房合同书、活动板房项目结算单、搅拌站搬迁协议、收款收据、工程承包合同、发票两张、收据一张、律师函、快递单、录音光盘及文字整理资料，友利公司提交的场地现状照片、深圳市不动产登记中心房屋产权信息查询证明等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，友利公司作为涉案合同约定的土地出租人，其本身应当对租赁土地具备相应的使用权利。而本案中，友利公司从案外人深圳市众汇源投资有限公司处取得涉案土地，从现有证据并不能显示深圳市众汇源投资有限公司对涉案场地享有使用权，亦无法证明深圳市众汇源投资有限公司对租赁土地享有使用、收益的权利。故友利公司从深圳市众汇源投资有限公司取得涉案土地，并不能享受相应的使用、收益权利。因此友利公司与亿嘉公司签订《场地租赁合同》违反了法律规定，应认定为无效合同。根据合同无效的处理原则，涉案合同被确认无效后，友利公司应将已收取的场地押金443,108元退还给亿嘉公司。合同虽无效，但亿嘉公司仍应参照合同约定的租金标准向友利公司支付其占有使用期间的占有使用费。故亿嘉公司请求友利公司退还已交付的租金、管理费共计110,777元于法无据，本院不予支持。关于亿嘉公司请求赔偿投资建设场地损失862,807.7元的诉讼请求，本院认为，合同无效的，合同当事人应当根据各自的过错程度，承担相应的责任。友利公司作为出租方，在明知或应当知道涉案土地没有权属证明的情况下，将涉案土地出租给亿嘉公司兴建混凝土搅拌站，友利公司应对亿嘉公司的损失承担相应过错责任；而亿嘉公司在未履行相关报建手续的情况下建设混凝土搅拌站，其本身也存在一定的过错。鉴于亿嘉公司投资建设的搭建物已经拆除，不存在评估鉴定的可能性，且亿嘉公司提交的证据也不足以证明其实际支出了上述费用，故本院酌情判定友利公司应赔偿亿嘉公司建设场地损失250,000元。关于反诉，涉案合同虽无效，但亿嘉公司仍应参照合同约定的租金标准向友利公司支付其占有使用期间的占有使用费。亿嘉公司已支付2016年8月15日至2019年7月31日期间的租金及管理费，友利公司请求支付自2016年9月1日至2016年12月31日期间的租金及管理费共计964,412元，并按每月租金221,554元、管理费19,549元的标准计至亿嘉公司搬离涉案场地之日止有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于合同无效，故友利公司以亿嘉公司拖欠租金为由请求其支付违约金443,108元于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认深圳市亿嘉混凝土有限公司与深圳市友利租赁管理有限公司签订《场地租赁合同》无效；二、深圳市友利租赁管理有限公司应于本判决生效之日起五日内退还深圳市亿嘉混凝土有限公司场地押金443,108元；三、深圳市友利租赁管理有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿深圳市亿嘉混凝土有限公司建设场地损失250,000元；四、深圳市亿嘉混凝土有限公司应于本判决生效之日起五日内支付深圳市友利租赁管理有限公司2016年9月1日至2016年12月31日期间的租金及管理费共计964,412元，并应支付至友利公司实际搬离之日止（按每月租金221,554元、管理费19,549元计算）；五、驳回深圳市亿嘉混凝土有限公司的其他诉讼请求；六、驳回深圳市友利租赁管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费17,550元，保全费5,000元，反诉受理费8,734元，合计31,284元，由深圳市亿嘉混凝土有限公司承担17,501元，深圳市友利租赁管理有限公司承担13,783元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　　张晓屏人民陪审员　　廖妙芳人民陪审员　　梁木英二〇一七年六月十四日书　记　员　　庄秋玲书　记　员　　李　娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 关注公众号“”