（2017）辽01民终4910号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-11-13
案件名称
上诉人沈阳荣盛房地产开发有限公司与被上诉人李铁元商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳荣盛房地产开发有限公司,李铁元
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终4910号上诉人（原审被告）:沈阳荣盛房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区梅江北街18号。法定代表人：代国亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪东冬，辽宁奥启律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李铁元，男，1995年8月3日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李若蒙，辽宁开宇律师事务所律师。上诉人沈阳荣盛房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）因与被上诉人李铁元商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初1928号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.诉争房屋被上诉人早已收房，并入住使用至今，且在2016年5月份就可以办理房证，上诉人在一审期间多次通知被上诉人办理房证，被上诉人均不予理睬。在此情形下，一审法院判决解除合同明显不当；2.一审法院事实认定错误，违反当事人合同意思表示。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款规定，“买受人不退房，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。”上诉人与被上诉人在合同签订时已经明确约定不退房，即被上诉人无权要求解除《房屋买卖合同》。而一审法院却依照合同第十五条第一款的内容判决解除合同，退还房屋，显然违背了签订买卖合同时双方当事人的真实意思表示；3.被上诉人早在2012年收房入住至今，现仅仅以逾期办证为由要求判决解除商品房买卖合同，显然破坏了正常的营商环境。李铁元辩称，一、除斥期间一年只适用于变更或者撤销，而不适用法定合同解除，本案李铁元行使的是法定合同解除权，而非变更或撤销权。二、本案法定合同解除权的行使期间，法律并没有规定，双方当事人也没有约定，并且李铁元发函解除前以及起诉前荣盛公司从未催告，且荣盛公司违约行为一直持续，根据《合同法》第九十五条，根本不存在解除权行使超期问题。三、最高院买卖合同司法解释第十九条规定的只要无法办证连续超过一年，就可以解除合同，而没有规定无法办证超过一年的一年内才可以解除。四、假设有除斥期间一年的限制，李铁元也在该期限内，自2014年8月份起分三次通过特快专递向荣盛公司行使了解除权。五、解除合同通知发出后，荣盛公司未依法在三个月内且至今未向法院提起诉讼确认解除合同无效，依据最高院合同法解释二第二十四条，本案商品房买卖合同已解除。六、荣盛公司至今无法办理建设工程竣工验收备案，无法提供合同约定的五方联合验收证明，反证房屋质量包括主体结构质量不合格，荣盛公司因此再一次构成根本违约，李铁元有权解除合同。李铁元至今没有装修，至于缴纳物业费，是收房时候的必要条件，与是否装修使用没有关系。七、涉案园区，因迟延办证等问题而诉讼解除合同的，只有李铁元和王阳两人，其他业主大多已经办理了产权相关手续，故不需要担心有连锁反应。李铁元向一审法院起诉请求：1.要求立即解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2.要求被告立即返还原告全部购房款1,596,289元及利息（以1,596,289元为基数，自2010年9月4日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沈北新区蒲南路9-53号4门-1-3房屋，价格2,168,783元。合同第八条约定，出卖人（被告下同）应当在2011年10月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。日因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款2,168,783元，并于2012年5月25日验收收房。本案审理中，被告公司周冠斌到庭接受法庭询问，一审法院指定被告于审理中提供涉案房屋经过验收具备初始登记或房屋通过其他程序具备办证条件的相关证明，被告于本院指定的较长期限内未能提供相关证明。现原告于审理中主张被告不能履行协助原告取得产权证的义务，拒绝继续履行合同并要求解除双方商品房买卖合同。一审法院认为，原告与被告于2010年9月4日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效。现原告已经付清了购房款且诉争房屋已经于2012年5月25日交付原告，故根据合同约定被告应于2013年5月24日前将争议房屋需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并及时协助原告取得房屋权属证书，现被告并未按约定时间履行该义务。本案审理中，被告于一审法院指定的较长时间内均未取得房屋初始登记证明亦未提交其他证据反映房屋可以通过其他途径具备办证条件。因此无法预判被告能否履行该义务及可以完成房屋初始登记的具体时间，现原告因此拒绝继续履行该合同并要求解除双方买卖合同，对原告要求解除双方商品房买卖合同的主张予以支持。根据中华人民共和国合同法第九十四条规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告于2010年9月4日向被告支付购房款1,596,289元，被告应返还原告购房款及利息（以1,596,289元为基数，自2010年9月4日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。同时原告应将争议房屋腾空完好返还被告。关于被告提出针对该项违约，合同已经约定买受人（原告下同）不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金问题，因被告并未提供证据反映房屋可以具备初始登记的具体时间或房屋正在通过其他程序办理初始登记的相关证明，因此无法确定被告能够完成该义务，现原告拒绝继续履行合同，因此合同目的已无法实现，对被告该主张无法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告李铁元与被告沈阳荣盛房地产开发有限公司于2010年9月4日日签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳荣盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后二十日内返还原告李铁元人民币1,596,289元及利息（以1,596,289元为基数，自2010年9月4日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、原告李铁元于本判决发生法律效力后二十内将位于沈北新区蒲南路9-41号2门-1-3房屋腾空完好返还被告沈阳荣盛房地产开发有限公司。四、驳回原、被告其它诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9580元，减半收取4790元，由被告沈阳荣盛房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.上诉人荣盛公司提交了《商品房买卖合同》及补充协议二，证明被上诉人李铁元无权解除合同且已超过除斥期间。被上诉人李铁元认为该合同第十五条属格式条款，且其已发函通知荣盛公司解除合同。2.荣盛公司提供收条及电子银行交易凭证，证明上诉人已经通过现金给付与抵顶供暖费、物业费等方式给付补偿金51,703元。李铁元认为上诉费用是对迟延交房的补偿，而非迟延办证和房屋质量问题的赔偿。3.荣盛公司提供了沈房解遗（2016）11号文件，证明涉案房屋已经通过解遗方式具备办理产权登记的条件。李铁元认为本案合同已于2014年8月28日解除，该文件与本案无关。4.荣盛公司提交了李铁元物业费的收款收据，证明李铁元长期占有、使用涉案房屋。李铁元认为该证据只能表明缴纳物业费，而非证明李铁元拥有房屋的所有权。5.催告李铁元办理涉案房屋产权手续录像及照片一张，证明荣盛公司一直在积极催告其办理产权手续。李铁元认为真实性有异议，本案合同已于2014年8月28日解除，而催告函是2016年7月19日发出的。6.荣盛公司提交了涉案房屋所在楼盘2015年的检验报告，证明涉案房屋主体质量合格，李铁元不具备解除合同的条件。李铁元认为证据不具有合法性、真实性、关联性。该证据并非二审新证据，且检验报告检验的也并非针对涉案房屋本身，荣盛公司提供的是虚假报告，涉案房屋主体结构及地基工程有质量问题。7.李铁元提供了2014年8月9日、2014年8月28日邮寄的解除合同的特快专递。第一份荣盛公司签收，第二份因单位地址发生变化而未妥投。证明李铁元已向荣盛公司合法送达了解除合同通知书。荣盛公司认为不能证明邮寄内容为李铁元所称的解除合同通知书。8.李铁元提供了（2016）辽01民终11129号、（2015）沈中民二终字第2797号民事判决书，证明荣盛公司的房屋存在质量问题。荣盛公司认为该证据无法证明涉案房屋存在房屋主体结构质量问题。本院对双方当事人提供的上述证据均予以采纳，但需结合本案事实，综合予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，沈阳市建设工程质量检测中心于2015年3月19日出具《香缇澜山一期21号楼检验报告》，沈阳市房产局解遗领导小组办公室于2016年5月31日发布沈房解遗[2016]11号文件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人荣盛公司与被上诉人李铁元于2010年9月4日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。关于本案中被上诉人李铁元是否享有约定或法定解除权的问题。依照双方商品房买卖合同第十五条约定，上诉人应当在2013年5月24日前协助被上诉人办理涉案房屋的权属登记，如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人不退房，上诉人按已付房款的0.1%向被上诉人支付违约金。根据上述条款来看，被上诉人李铁元并不享有合同约定解除权，但可依据合同约定另行主张逾期办证违约金。关于被上诉人李铁元认为根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条（以下简称“第十九条”）的规定，其享有合同解除权，并要求赔偿损失的主张。从立法本意、违约后果及救济途径来看，第十九条是指合同因出卖人违约，已经无法实际履行或者没有履行的必要，如房屋灭失或者土地使用手续不合法等原因导致无法办理房屋权属证书的情形，为充分保障买受人权益，赋予其解除合同并要求赔偿损失的权利。本案中，涉案房屋所在香缇澜山一期项目，已于2016年5月31日通过沈阳市房产局解遗领导小组办公室准予办理房屋权属登记，并非第十九条所述的根本违约情形，故被上诉人李铁元亦不享有法定解除权。关于被上诉人李铁元认为香缇澜山一期项目无法办理建设工程竣工验收备案，无法提供五方联合验收合格证明，构成根本违约，被上诉人有权解除合同的主张。上诉人荣盛公司提供了沈阳市建设工程质量检测中心于2015年3月19日出具的《香缇澜山一期21号楼检验报告》，被上诉人虽对该报告结论不予认可，但并未提供相反证据足以否定或推翻该报告内容。同时，被上诉人亦按期办理了入住手续，上诉人的逾期办证行为并未对被上诉人实际占有使用房屋产生实质性影响，且涉案房屋已于2016年5月31日取得办理权属登记资格条件。故此，对于被上诉人的该项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。被上诉人李铁元办理入住涉诉房屋至今已长达5年之久。商品房去库存是沈阳振兴经济的重要一环，鼓励交易促进合同履行亦是合同法的基本原则。如本案判令解除合同，既不利于整体性交易的稳定，又将对上诉人造成不可预估的责任风险；既会造成房屋的价值贬损，亦不利于房地产市场的健康发展。故对于一审法院认定不当之处，本院应予纠正。对于被上诉人李铁元提出要求解除案涉房屋《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。鉴于上诉人荣盛公司在一审中未能提交《关于准予“香缇澜山一期”项目第一批购房业主办理房屋权属登记的通知》、《香缇澜山一期21号楼检验报告》，导致一审法院认定事实不当，既给被上诉人造成诉累，又浪费司法资源，故本院认定本案一审、二审诉讼费均由上诉人荣盛公司负担。综上所述，荣盛公司的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初1928号民事判决；二、驳回李铁元的诉讼请求。一审案件受理费9580元，减半收取4790元，由上诉人沈阳荣盛房地产开发有限公司负担；二审案件受理费9580元，由上诉人沈阳荣盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 贾 宏 斌审判员 姜 会 军审判员 韩 彩 霞二〇一七年六月十四日书记员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。