（2017）粤53民终235号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-12-13
案件名称
王建强、冼洁萍与云浮市创宇贸易有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省云浮市中级人民法院
所属地区
广东省云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建强,冼洁萍,云浮市创宇贸易有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终235号上诉人（原审原告）：王建强，男，1979年11月17日出生，汉族，住罗定市。上诉人（原审原告）：冼洁萍，女，1978年4月17日出生，汉族，住罗定市。被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：肖志均，总经理。委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。委托代理人：卢远，广东百誉律师事务所实习律师。上诉人王建强、冼洁萍因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1908民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王建强、冼洁萍上诉请求：1、依法撤销一审判决，请求依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，依法判令被上诉人违约并向上诉人支付违约金34064.94元（由2014年10月26日起至2016年8月18日止，按购房款513841元的万分之一标准计付，即每日51.38元，共663日，逾期仍应计付）。2、全部诉讼费用由被上诉人承担。二审庭审中，王建强、冼洁萍变更上诉请求为：逾期办证违约金的时间从2014年9月16日收楼之日加上180日起计算。事实和理由：一、被上诉人于2012年12月23日已经收取上诉人支付代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用共15873元，被上诉人收取了上述费用，以该行为表示接受上诉人要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据《合同补充协议》第四条：“乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，上诉人已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，上诉人已向被上诉人交付了办证资料及完善了有关手续，上诉人与被上诉人之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2012年12月23日已经成立。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条载明：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、详见合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。该合同附件四《合同补充协议》第四条载明：对《商品房买卖合同》第十五条的补充约定：1、甲方（出卖人）应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理合同签约手续同时缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能再上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行（乙方选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。上述补充协议的约定，上诉人履行完前述义务后，如因被上诉人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，被上诉人应自逾期之日的次日开始每日按该商品房总价款的0.1‰的标准向上诉人支付违约金至房地产权证出证之日止，合同继续履行。即表明被上诉人云浮市创宇贸易有限公司在上诉人履行完其相应义务后，其应在上诉人收楼后的180日内办妥房地产权证。但由于被上诉人的原因，致使在双方合同约定的收楼日期前，上诉人购买的商品房所在楼宇未能通过工程竣工验收。依据（2015）云中法民二终字第80号民事判决的认定，该商品房已于2014年4月28日通过竣工验收，正式符合交付使用。被上诉人应承担逾期交楼的违约责任，并应在通过工程竣工验收之日（即2014年4月28日）起的180日内（即2014年10月26日前），为上诉人办妥房地产权证。三、被上诉人至今未向房地产登记部门递交权属转移登记所需的资料，且在约定的期间内政府部门法规、政策没有发生变更，也不存在因政府办证部门的原因导致房屋权属证书逾期办理，故被上诉人应为逾期办证负全部责任。综上所述，上诉人按《商品房买卖合同》的约定履行了支付购房款的义务，缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，且已委托被上诉人云浮市创宇贸易有限公司办证，故被上诉人未能按照《商品房买卖合同》约定的期限为上诉人办理房地产权证的，应承担逾期办证的违约责任。鉴于目前被上诉人尚未履行交付房地产权证的义务，其行为尚处于违约持续状态。所以一审法院由于认定事实及适用法律错误，而作出错误的判决。恳请二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。创宇公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。王建强、冼洁萍向一审法院起诉请求：1、创宇公司立即为王建强、冼洁萍办理房地产权证。2、创宇公司向王建强、冼洁萍支付逾期办理房地产权证违约金34064.94元（从2014年10月26日起暂计至2016年8月18日止，按购房款513841元的0.1‰标准计付，即每日51.38元，共663日，逾期仍应计付）。3、本案诉讼费用由创宇公司承担。一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XX路XX号的XX住宅小区的房地产开发商。2012年12月23日，王建强、冼洁萍作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX住宅小区第X座X层X号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为513841元。第六条约定买受人必须在2012年12月23日前付清首期房款263841元给出卖人，剩余房款25万元须于2012年12月29日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：出卖人向买受人发出《收楼通知书》后，且在买受人办理收楼手续时，向买受人出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖出卖人公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，买受人同意办理收楼手续。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行（买受人选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交出卖人之日起算）。出卖人向房管局提交办理房地产权证的申请后，因买受人提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，买受人应在收到出卖人通知之日起3天内补交资料，否则，因买受人原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由买受人承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任。合同签订后，王建强、冼洁萍已于2012年12月23日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用共15873元，并按约定支付完全部购房款。2016年1月18日，王建强、冼洁萍办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明，涉案商品房于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》；并于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年11月16日，创宇公司在XX楼盘物业管理公司的公告栏处张贴公示，要求业主在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书，并于2016年9月20日通过邮政专递方式通知王建强、冼洁萍。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。王建强、冼洁萍与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。创宇公司于2012年12月23日已收取王建强、冼洁萍交付的代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用共15873元，表示其已接受王建强、冼洁萍要求其代为申办房地产权证的委托，形成事实上的委托办证的合同关系，对此一审法院予以认定。王建强、冼洁萍亦已依约办理签约手续并同时缴清办证费用，支付了所有的购房款，同时亦于2016年1月18日办理了收楼手续，履行了个人的义务，创宇公司亦应按约履行为王建强、冼洁萍办理房产证的义务。根据双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”，即创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，还应为王建强、冼洁萍办妥房地产权证。该约定明确了创宇公司的办证义务及期限，现创宇公司未能依约为王建强、冼洁萍办妥产权证件，其行为已构成违约。对于创宇公司认为本案的违约行为属于情势变更以及王建强、冼洁萍的过错所导致的答辩意见，虽然《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行后，办理相关权属登记要求提供授权委托书等材料，但是在施行前后创宇公司亦有充足的时间通知王建强、冼洁萍补充相关材料，但创宇公司仅在涉案楼盘的物业管理公司公告栏处张贴公示要求王建强、冼洁萍补充办证材料，该行为不能视为已经履行通知王建强、冼洁萍的义务。而创宇公司提供的EMS特快专递邮寄单没有寄出时间，亦没有显示王建强、冼洁萍已经签收，不足以证实创宇公司已经于2015年11月16日通知过王建强、冼洁萍补充办证材料。现有证据只能证明创宇公司于2016年9月20日通过邮政专递方式通知过王建强、冼洁萍签署办证委托手续，该期限亦超过了约定的办证期限。故此，创宇公司的上述答辩意见，理据不足，不予采纳。因此，创宇公司须在将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2016年1月18日至2016年7月15日）办妥房产证，否则，创宇公司应自逾期之日的次日（即2016年7月16日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向王建强、冼洁萍支付违约金，至房地产权证出证之日止。但创宇公司逾期未办理房地产权证，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于王建强、冼洁萍方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故王建强、冼洁萍请求创宇公司支付逾期办证违约金的主张，合法有据部分，予以支持。根据合同约定，本案王建强、冼洁萍所交房价款为513841元，按王建强、冼洁萍请求计算至2016年8月18日止共计违约天数34天（从逾期之日的次日即2016年7月16日起至2016年8月18日止），故创宇公司应向王建强、冼洁萍支付逾期未办理房地产权证的违约金1747.06元（513841元×0.1‰×34天）。故王建强、冼洁萍要求创宇公司支付2014年10月26日至2016年8月18日期间的逾期办证违约金共34064.94元的主张，起始日期计算错误，因而仅在1747.06元的数额范围内予以支持，超出部分予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助王建强、冼洁萍办理罗定市XX街道XX路XX号XX住宅小区第X座X层X号房的房屋权属证书。二、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年7月16日起至2016年8月18日止的逾期办证违约金1747.06元给王建强、冼洁萍。三、驳回王建强、冼洁萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元（王建强、冼洁萍已预交），由王建强、冼洁萍负担310元，云浮市创宇贸易有限公司负担15元。本院二审期间，上诉人王建强、冼洁萍为支持其上诉请求向本院提交了以下证据：证据1、物业公司管理费收据复印件一份，拟证明上诉人在2014年10月份开始缴交物管费，并已于该日收楼；证据2、被上诉人出具的办证费用收款收据复印件一份，证明上诉人于2012年12月23日已缴纳相关办证费用，希望被上诉人早日为我方办理好房产证；证据3、快递详情单、收楼通知、收楼须知、收楼流程图复印件各一份，拟证明2014年9月10日被上诉人向上诉人发送了收楼通知书等内容，被上诉人要求上诉人收楼。证据4、收楼签收表，证明上诉人于2016年1月18日到被上诉人处领取钥匙；证据5、民事答辩状，证明被上诉人通知上诉人收楼，逾期未办理视为默认收楼。创宇公司对上述证据质证认为：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与被上诉人的逾期办证行为无关。被上诉人创宇公司在二审中向本院提交了以下证据：《不动产权证书》复印件一份，拟证明被上诉人已经为上诉人完税，并于2017年1月18日为上诉人领取不动产权证书。王建强、冼洁萍对上述证据质证认为：对该证据的三性无意见，更加证明了对方逾期办证的事实。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明：2017年1月18日，创宇公司为王建强、冼洁萍办理取得《不动产权证书》，证号为：粤（2017）罗定市不动产权第20003XX号。还查明：王建强、冼洁萍曾因创宇公司逾期交楼的问题，向一审法院提起诉讼，请求创宇公司支付逾期交楼违约金，一审法院作出（2014）云罗法民初字第1349号民事判决后，王建强、冼洁萍不服上诉至本院，本院依法作出（2015）云中法民二终字第80号民事判决，认定2014年9月15日创宇公司以特快专递的形式向王建强、冼洁萍发出了《收楼通知书》，创宇公司应从2012年12月24日支付到2014年9月15日止的逾期交楼违约金给王建强、冼洁萍。该判决已发生法律效力。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。王建强、冼洁萍与创宇公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：应从何时起计算逾期办证违约金。关于何时起计算逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《合同补充协议》第四条：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”的约定，创宇公司应在王建强、冼洁萍收楼后180天内，将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，并为王建强、冼洁萍办妥房地产权证。根据本院作出的已生效法律文书（2015）云中法民二终字第80号民事判决，认定2014年9月15日创宇公司以特快专递的形式向王建强、冼洁萍发出了《收楼通知书》，创宇公司应从2012年12月24日起支付到2014年9月15日止的逾期交楼违约金给王建强、冼洁萍。即生效判决已确定创宇公司的逾期交楼终止之日为2014年9月15日，该日已视为王建强、冼洁萍收楼之日。一审法院以王建强、冼洁萍到创宇公司领取钥匙的时间，据此认定王建强、冼洁萍的收楼时间，与生效法律文书相矛盾，本院予以纠正。创宇公司应自2014年9月16日王建强、冼洁萍收楼之次日起计180天内（即2015年3月14日前）为王建强、冼洁萍办理取得房地产权证，但创宇公司直至2017年1月18日才为王建强、冼洁萍办理好房地产权证，创宇公司未在约定期限内履行义务，已构成违约。王建强、冼洁萍上诉请求创宇公司支付从逾期办证次日起计算至办理取得房地产权属证书之日止的违约金，合理合法，本院予以支持。根据双方的合同约定，王建强、冼洁萍所交房价款为513841元，故创宇公司应向王建强、冼洁萍支付从2015年3月15日起至2017年1月17日止的逾期办证违约金34581.50元（513841元×0.1‰×673天）。鉴于，被上诉人已于2017年1月18日为王建强、冼洁萍取得房地产权证书，王建强、冼洁萍起诉要求创宇公司办理房屋权属证书的请求，已没有了依据，本院不予支持。综上所述，王建强、冼洁萍的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初1908号民事判决。二、限云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年3月15日起至2017年1月17日止的逾期办证违约金34581.50元给王建强、冼洁萍。三、驳回王建强、冼洁萍的其他诉讼请求。一审案件受理费325元，由王建强、冼洁萍负担50元，云浮市创宇贸易有限公司负担275元。二审案件受理费650元，由王建强、冼洁萍负担100元，云浮市创宇贸易有限公司负担550元。本判决为终审判决。审 判 长 邓建勇审 判 员 陈 阳代理审判员 尹 蕾二〇一七年六月十四日书 记 员 冯梓叶 来自：