（2017）黑12民终631号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-08-07
案件名称
望奎县同源物业管理有限公司与甫士兰、周显林排除妨害纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省绥化市中级人民法院
所属地区
黑龙江省绥化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甫士兰,周显林,望奎县同源物业管理有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑12民终631号上诉人（原审被告）：甫士兰，住望奎县。上诉人（原审被告）：周显林，住望奎县。被上诉人（原审原告）：望奎县同源物业管理有限公司。住所地：望奎县同源小区北侧。组织机构代码69520XXXX。法定代表人张宝库，职务经理。上诉人甫士兰、周显林因与被上诉人望奎县同源物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，不服望奎县人民法院（2017）黑1221民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人甫士兰、周显林，被上诉人望奎县同源物业管理有限公司法定代表人张宝库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甫士兰、周显林上诉请求：1、请求撤销望奎县人民法院（2017）黑1221民初78号民事判决；2、请求确认单宝军等65户业主与上诉人签订的物业管理合同合法有效；3、诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当，判决确有错误。1、一审法院判决认定上诉人与该小区65户业主签订的物业管理合同无效是错误的。上诉人是通过召开业主大会，由50名业主选聘取得该小区的物业管理权，并于2016年10月20日与小区65名业主签订物业管理合同。故该合同合法有效；2、一审法院判决认定被上诉人与黑龙江广中房地产开发有限公司签订的物业合同未依法终止，仍然有效是错误的。根据《物业管理条例》第21条规定，建设单位选聘物业管理企业，应当签订书面的前期物业服务合同，但被上诉人与广中房地产开发有限公司签订的并不是前期物业合同，违背法律规定，是无效的；3、一审法院适用法律错误。虽然同源小区未成立业主委员会，但小区业主中的82%业主决定不成立业主委员会。并根据物业管理条例的规定，由上诉人代表全体业主自行管理。故原审法院判决是错���的，上诉人不构成侵权。望奎县同源物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。被答辩人的上诉请求无理，二审法院应予驳回。一审法院认定事实：原告同源物业公司是2009年由职能部门批准成立的具有三级资质等级的物业管理企业。润景小区由广中公司承建并进行物业管理。2014年7月，该小区工程全部竣工后，广中公司与原告签订了同源润景小区物业移交管理合同，将该小区后期的物业管理及维修、维护工作全部移交给原告。原告取得该小区物业管理并提供服务的资格。2015年9月，该小区业主于平，被告甫士兰占用该小区物业用房和门卫房进行物业管理，后原告将于平诉至法院，要求于平撤出其占用的该小区物业用房及门卫房，并要求将其物业管理权交还给原告。一审法院判决支持了原告同源物业公司的诉讼��求，于平不服提起上诉。二审法院以（2016）黑12民终115号判决维持一审判决。该判决生效后，于平即退出该小区的物业管理。但被告甫士兰没有退出。2016年5月1日，该小区召开业主大会，会议一致同意：一、终止广中公司与原告签订的物业移交合同；二、同意被告甫士兰代表全体业主管理该小区物业；三、同意被告甫士兰与于平代表业主终止原告的合同，参加法律诉讼。于是于平与被告甫士兰代表该小区的50户业主向法院提起诉讼，要求判令原告同源物业公司与广中公司签订的物业移交管理合同终止履行。一审法院以（2016）1221民初661号民事判决支持了该小区50户业主的诉讼请求。原告同源物业公司对此判决不服，提起上诉。二审法院认为，提起解除物业服务合同的主体应是小区的业主委员会，未依法成立业主委员会的，应由小区的全体业主共同提起诉讼，该小区50���业主作为原告提起诉讼，诉讼主体不适格，故裁定撤销一审法院（2016）黑1221民初661号民事判决，驳回望奎县同源润景小区50户业主的起诉。原审法院判决认为，原告同源物业公司是通过与同源小区建设单位中广公司签订物业管理合同，取得对该小区进行管理并提供服务的资格，该小区的50户业主提起诉讼要求终止原告与广中公司签订的物业管理合同，一审法院虽判决支持了该小区50户业主的诉讼请求，但二审法院却以该小区的50户业主提起诉讼主体不适格为由，裁定驳回该小区50户业主的起诉。致此原告同源物业公司与广中公司签订的物业管理合同并未依法终止，该合同仍然有效。被告甫士兰在原告同源物业公司与广中公司物业管理合同未依法终止的情况下，与该小区的65户业主签订卫生安保服务合同（物业管理合同）的行为是无效的，此时，被告甫士兰���其丈夫周显林进行该小区的物业管理行为侵害了原告的合法权益，应当停止侵害，对原告的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第二款、第一百三十四条第（一）项、第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告甫士兰、周显林撤出其占有的望奎县同源润景小区物业用房和门卫房，交还原告管理使用；二、被告甫士兰、周显林将望奎县同源润景小区的物业管理权交还给原告同源物业公司。上述两款二被告应于本判决生效后15日内履行完毕。案件受理费25.00元，由被告甫士兰、周显林共同负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：望奎县同源物业管理有限公司通过与同源润景小区的建设单位黑龙江省广中房地产开发有限公司签订物业管理合同，取得对同源润景小区进行物业管理并提供服务的资格。而望奎县同源润景小区的业主虽然通过召开业主大会，作出解聘物业服务企业的决定，并由甫士兰等作为该小区50户业主的代表，提起了请求解除望奎县同源物业管理有限公司与黑龙江广中房地产开发有限公司签订的物业管理合同的诉讼。但因其主体不适格，被法院依法裁定驳回起诉。即望奎县同源物业管理有限公司对同源润景小区的管理权未被依法解除，其仍享有对该小区进行物业管理的权利。而甫士兰、周显林即使通过同源润景小区业主推选，管理该小区物业，并与业主签订《同源润景小区卫生安保服务合同》，但由于望奎县同源物业管理有限公司对该小区的物业管理合同未被依法解除。故甫士兰与业主签订的合同没有合法依据，对望奎县同源物业管理有限公司不具有��束力。甫士兰、周显林在没有依法解除望奎县同源物业管理有限公司对同源润景小区物业管理合同的情况下，擅自收取物业费用、管理并占用物业用房和门卫房的行为侵犯了望奎县同源物业管理有限公司的合法权益，其行为构成侵权，故原审法院判决其停止侵权并无不当。综上所述，上诉人甫士兰、周显林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60.00元，由甫士兰、周显林负担。本判决为终审判决。审判长 张 敏审判员 杜雪红审判员 付振铎二〇一七年六月十四日书记员 孙 月 更多数据：