（2017）川0104民初3438号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-12-04
案件名称
九龙仓（中国）物业管理有限公司诉张帆、樊丽慧物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
九龙仓（中国）物业管理有限公司,张帆,樊丽慧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十八条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初3438号原告：九龙仓(中国)物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区xxx。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：宁思燕，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐路平，四川衡平律师事务所律师。被告：张帆，男，汉族，1985年9月1日出生，住浙江省义乌市大陈镇xxx。委托诉讼代理人：刘凡，北京市中银（成都）律师事务所律师。被告：樊丽慧，女，汉族，1980年1月2日出生，住成都市锦江区xxx。委托诉讼代理人：刘凡，北京市中银（成都）律师事务所律师。原告九龙仓(中国)物业管理有限公司（以下简称九龙仓公司）与被告张帆、樊丽慧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托代理人宁思燕、徐路平以及被告张帆、樊丽慧的委托代理人刘凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1.判令张帆、樊丽慧立即向九龙仓公司交纳2014年1月1日起至2017年3月31日期间的物业服务费25468.56元及违约金（违约金计至付清之日止，暂计至2017年3月31日为3224.31元）；2.判令张帆、樊丽慧向九龙仓公司支付律师费800元；3.由张帆、樊丽慧承担本案全部诉讼费。事实和理由：按照九龙仓公司与张帆、樊丽慧签订的《前期物业管理服务协议》，张帆、樊丽慧应按时交纳物业服务费。但张帆、樊丽慧怠于支付物业服务费，经九龙仓公司多次催交未果，遂诉至法院。张帆、樊丽慧辩称，九龙仓公司诉讼请求无事实依据，2014年1月1日至2015年12月31日期间系房屋销售环节承诺的免除两年物业费优惠时段，张帆、樊丽慧不承担支付物业服务费的义务。而2016年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费已经结清。樊丽慧于2014年10月11日起已不是案涉房屋所有权人，在此之后不负有交纳物业费的义务。即使存在拖欠物业服务费的情况，因双方签订的《前期物业管理服务协议》是格式合同，其中约定的违约金条款及律师费承担方式等条款均显失公平，请求法院依法予以调整。经审理查明，2011年10月6日，张帆、樊丽慧与龙茂房地产开发（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》（编号xxx），约定由张帆、樊丽慧购买龙茂房地产开发（成都）有限公司开发的“时代豪庭”xxx号房，面积217.68平方米，总价4034464元。合同还约定，出卖人选聘的物业管理企业为成都天府时代广场物业管理有限公司。同日，成都天府时代广场物业管理有限公司（甲方）与张帆、樊丽慧（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方应在房屋办理交接手续时一次性向甲方交付3个月的物业服务费，即3元/平方米.月*217.68平方米*3个月=1959.12元。之后按季交纳，在每季度第一个月5日前交纳。同日，张帆、樊丽慧还签署《业主临时管理规约》及承诺书，承诺遵守全部合同内容并承担可能出现的违约责任。《业主临时管理规约》规定了业主的单元无论空置、被占用或出租，业主均须按约定全额交纳物业服务费，若业主欠付各项费用时，物业服务公司有权采取法律行动进行追讨，并收取逾期违约金，每逾期一日，按应付未付部分的万分之二收取。诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费等费用有权向业主进行追讨。2013年8月19日，张帆交纳2013年2月10日至2013年12月31日物业服务费6973.53元。2016年3月30日、2016年4月29日，成都天府时代广场物业管理有限公司分别出具公函并委托四川衡平律师事务所出具律师函向张帆、樊丽慧催收截至2016年3月31日的物业服务费17632.08元及违约金1290.8元。2014年10月11日，樊丽慧将其持有的案涉房屋50%份额转让给张帆。2017年3月15日，九龙仓公司（甲方）与四川衡平律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，委托乙方律师作为追索物业服务费的诉讼代理人，一审阶段每案收取800元。九龙仓公司起诉来院后，张帆、樊丽慧于2017年5月15日交纳2016年1月1日至2017年5月31日期间物业服务费，共计11101.68元。另查明，成都天府时代广场物业管理有限公司于2016年9月18日经工商行政机关核准，更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司。上述事实，有当事人身份证明，九龙仓公司工商登记信息、企业名称变更核准通知书、企业法人营业执照，《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、专用收据、《催收物业服务费的函》、《律师函》、邮政快递查询单、房屋信息摘要、《委托代理合同》、增值税发票等及当事人在案陈述为证。本院认为，九龙仓公司与张帆、樊丽慧之间签订的《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》等不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。九龙仓公司作为物业管理企业为案涉房屋所在小区提供了物业管理服务，并对欠付物业服务费进行书面催缴，张帆、樊丽慧应当按《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》的约定支付物业服务费及违约金。张帆、樊丽慧抗辩称，其购房时开发商龙茂房地产开发（成都）有限公司作为优惠条件承诺免除其两年物业服务费，而九龙仓公司系开发商选定的前期物业企业，知晓这一事实。并当庭出示其与开发商工作人员罗丹等人通话录音及短信记录。因张帆、樊丽慧出具的相关证据，没有通话人到庭质证，无法证明通话人身份，不能达到其证明目的。且即使开发商作出过类似承诺，也属于开发商与张帆、樊丽慧之间约定，未经九龙仓公司认可的，对九龙仓公司不具有约束力。故张帆、樊丽慧主张存在免费期的抗辩理由不能成立，本院不予支持。因其在九龙仓公司起诉后已交纳2016年以后的物业服务费，故本院对九龙仓公司主张的2014年1月1日至2015年12月31日之间欠缴物业服务费及相应的违约金予以支持。结合张帆、樊丽慧的违约程度及九龙仓公司的实际损失，本院对九龙仓公司主张每日万分之二的违约金计收标准予以支持。按照双方合同约定，每季度首月五日前应交纳当季物业服务费，故违约金从次日起计收，以每季度欠缴物业服务费为基数，即以1959.12元为基数，从2014年1月6日、2014年4月6日、2014年7月6日、以此顺延从每季度首月的6日起，按日利率万分之二计算。双方约定因追索欠款产生的费用包括律师费可以向业主追讨，九龙仓公司为本案诉讼实际产生委托律师的费用，故其该项主张本院予以支持。因张帆与樊丽慧已于2014年10月11日，通过转让将樊丽慧名下所有的案涉房屋50%份额过户给张帆，樊丽慧在此后已不再是该房屋业主，故对此后产生的物业服务费不承担支付义务。但樊丽慧转让案涉房屋并未通知九龙仓公司也未按约定结清欠付物业服务费，故九龙仓公司向其主张2014年第四季度的物业服务费本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款，之规定，判决如下：一、被告张帆、樊丽慧于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓(中国)物业管理有限公司支付2014年1月1日至2014年12月31日期间物业服务费7836.48元及违约金（违约金以1959.12元为基数，从2014年1月6日、2014年4月6日、2014年7月6日、2014年10月6日起，按日利率万分之二计算，若未按本判决确定的给付之日给付，上述违约金计至付清之日止）；二、被告张帆于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓(中国)物业管理有限公司支付2015年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费7836.48元及违约金（违约金以1959.12元为基数，从2015年1月6日、2015年4月6日、2015年7月6日、2015年10月6日起，按日利率万分之二计算，若未按本判决确定的给付之日给付，上述违约金计至付清之日止）；三、被告张帆、樊丽慧于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓(中国)物业管理有限公司支付律师费800元。四、驳回原告九龙仓(中国)物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费269元，由被告张帆、樊丽慧负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员 刘雅娟二〇一七年六月十四日书记员 陈 婷 来自：